2010年9月19日 星期日
[房地產] 兩岸直航 商務型酒店式公寓正夯
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
隨著兩岸交流頻繁，助長台灣商用資產的需求，依照香港和新加坡經驗，酒店式公寓的上漲力道最大，銷售氣勢如虹，預料這股熱潮還會持續延繞。信義代銷表示，酒店式公寓因訴求引進精緻的酒店式服務，租金報酬率確實比一般套房高出許多，可達6%~10%，但值得注意的是，同類型的產品，位處不同的地段，其出租率與投報率的差距至少2個百分點。
■ 專家代管 輕鬆包租酒店式公寓
信義代銷協理何胤諭指出，酒店式公寓的管理模式係由開發商將酒店的每套客房分割成獨立的產權出售給買主，並聘請專業的物管公司經營管理。買主擁有產權，可自住、可出租、可轉售，但大多數買主是採收租賺取長期的投資收益，或出售賺取差價。目前來說，台灣租金水準最高，知名度也最高的酒店式公寓個案，莫過於只租不賣的新光信義傑仕堡，其18~27坪的商務套房，每間一個月租金至少12~15萬不等，出租率仍高居不下，其他一般個案月租也在6~10萬左右。
■ 物業管理品質良窳 決定租金關鍵
雖然酒店式公寓租金較一般住宅高出許多，但站在企業主的觀點來看，其實還是划算。不少外商企業主管到台灣出差都住五星級飯店，住一晚房價從6000元到一萬不等，住一個月至少要18萬，相較之下，酒店式公寓不但租金較低且享受的空間較大，又有專業的飯店服務，大幅節省了出差費用，對商務型的旅客來說是更理想的選擇。房地產業者觀察，入住訴求酒店式公寓或商務會館的產品，有6~7成以上的客戶是遊走各國或兩岸的空中飛人，也不乏投資型客戶的身影。何胤諭建議，買入該類型產品，最好選擇知名度高且具規模的物管公司，因其服務品質，才是日後決定租金高低的關鍵。
【From: 網路地產王http://www.vrhouse.com.tw/】
2010年9月2日 星期四
[房地產] 精算包租公投報率 3%以上再做
【網路地產王／黃京梧／綜合】
當個房東不難，但要做一個賺錢的房東卻不是一件容易的事，尤其在都會區高房價時代，怎樣降低成本、挑選產品、拉高租金報酬率等，都是包租公該學習的功課，而多少以上投報率才能投資呢？房仲業者說，在大台北地區3%以上就可以考慮，越往中南部自然投報率會越高。
■ 台北高房價 3%以上就可投資
台北地區房價這幾年來都在相對高價格，高房價自然壓低了投資報酬率，住商不動產表示，想在台北市當包租公，要有3%以上的投報率才算有賺到錢，如果低於3%、很容易讓人覺得自己忙東忙西，卻賺不到什麼。
在精算投報率時，也要將後續還沒發生的相關費用一起納入，例如房屋修繕、稅費、房屋折舊、房貸利息等一一扣除，且別期待房子月月都有人租，總會遇到租屋換約的空窗期，最好以10個月租金去算投報率。
■ 分割出租較整層出租報酬高
如何增加房屋獲利、讓每間房子都在幫自己賺錢？永慶房屋表示，首先、分割出租較整層出租報酬高，以總價300萬元的20坪公寓為例，整層出租每月租金約 1.1萬元，租金報酬率為4.4%，如果分成三個房間出租，每個月可收租1.5萬元，報酬率達6%，假設三間都改成小套房出租，就可有更高收益。
另外，良好居家環境也是提高租金的一種方式，透過重新粉刷或裝修，添購家具、家電等設備，時常保養管線及冷氣，並提供生活中已經離不開的網路及寬頻，不但能提升房客居住質感，也增加房客的好感度，也因此能收取較高的租金。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
2010年9月1日 星期三
[房地產] 永勝代租管經驗2
ÆÌ*!0!!0!-徂銧逶霆萘庹拠杅瞃鹙燡戕劲斯帐堳-RÖb屏胗乏扒最ぶ亦庐洌勪獥邮-儤戄J£DvÃ5仟僷扶仙椡務-咻＝奭俙忓賾屒庨堺眨刀礝就瘰乡扚-柕啈樢ｔ丣霻葼觌沨扰柆瘞两天隉風-ｩ垌秸尹廀堌昈沗冐晁－紛捬亥扴騩-祛峙獜￯113a¥{ブ襩氮創-予黊煷ｿ尹晣変啈樒ば〥汅割豰甼笠-瓻坾裡闈彡鈸遄￣鞹萹坭袧逫匐誎ﾢ-譬亞弤拹峘亥丢楪刢咅？抔劕耄槢五-拴枞癳旘啒櫪〹´ûÔ亘抓付任禵-癨戣寖趫郮丁匮镲０仈勹电縂倏距邪-云皁冁儛」厫庂６汨刞猙劍冑包葺冞-｝穧彬涂刿獞郂儾括ﾞ殆侧翂抡峠盈-丠丑ｪ造騐〺醖蝬頺暨彎礉岁廾堋愭-漀ﾬ互卵絴捩互拿祖屠珊グ£ml-弮鉯郊彥邽疡姝孕膖勷掌切簞痧椧弳-ﾒ篤人为崜伝忣仂戨屵鈈啘「仌賫戟-孿呸暕Ｙ乳蚿瑾客丒抒尚優祗〈痻晬-仕广灣料祭ゆ伕縔聎夡泄ｫ洅則騮惯-Ｚ扈枌朙悑严产些⃛ 拖丂劚戓宭〴-攣乜剂礻酳キ忿縧絴伨ﾀ契枃肗觕汕-逓亮鹽焣￁仞嬶卝丯賂剘篚瑛豙゠=-4Vk儩叻嘿庁＂徝銛邂抜竘汈勔０-勡冀禚尿仱于幐塜ﾷ亓庘开轄逅举拫-杞颚圈〯ë.V[バ祙岺岖晪¥z!0!-8À.ﾄ綊捳ｸ捯丁毻断癏？ｼ-ド耑乬喸倠乎驲５丷晕紏捏兎匠煬郚-ラ礛岅亂人享幘亦伅ﾘ仧谆况乡皱蒡-賩柢飁ﾛ炔忓主餰ｃ鄥时恲胳絙煰檟-忶『`Uæ~乤悊聵Ｘ艜肼訉朳扜杹-书弑凾闊仌胠斌錑ﾄ憦柖櫍枡豫匂僋-嶇ぺ攰昗乌敷栖胄肸乿庮皸礇屸幔塄-Ｎ屗凸厲轩垰Ｅ痵贁肋榋了拚杚ぢ>-Ð=º郮傔煚遫樠徐闌鎇圑敀隒传マ-稷屺玣〧ゴ¸k泲劇芚戆杭計宯-緫凅拌嵼叔秧酄ﾒ侾炁卮祂誶箚垞祯-ウ扥柲浜旛廓傲兙拘礜釵ﾶ兼厫損徑-穭岿コ絩俗筱啓頰【謢氩劸厹福兿闇-戺寨瘗槒霢柾諝ﾁ阯峡救祆釀￺位于-柳袖抣峓璶仛嘀搊ￆ郯晬刪筬クÜO-*Ä帹鞨仕礱峄亻予賾紟區偐朎劊丮-偁枓查神亼闓￿九厚捪佼冈賣柜則ｯ-旱栆矋勦癦專鏛Ｕ无镪遁瘹姹鍸〯-Ì乻瘍策ｷ凸抯儹禉珀炐操瘘帊-裭黝￵贕郟凲戩峐闚妌玜刎ダ汞勨皭-勐禈岠玆郍与扢＆扚阚篿璅〟云久箲-豝甞｝穷御混劙玧郶冢扯ぎeËÏ-Áñ8柊拏嬷兾拫戔寕Ì^淴-胲仍礻｜祗奰朘甧韏尜ÙÓ}姂侾-緫縐专拞禑尷珧ￋ亶兙襸沊扏柧篥仌-逛陼顷╦╿戀戡嬥〬@/逗匉争-扠朎ｾ償哪姴抬杦礽扛宩￭凃拏扝孤-ﾉ丹原僇邏佽ｿ农抦刳扢嬴４冄嚣颹-戚扆嬅〥忋鋞郪訋ｶ儱秄抯宻Ｙ卖聯-扮交刽抓嬈ｃ逋襬凰塜鎇￘戬匶隘醫-顊陯ﾚ舣耦け掅割請唶减甏疰゚＇峫-卡郟儌幫孵唴飈め¢K3擫乙厛乹-私孤埼厪癡峰ﾎ仐戅渖专秼哒巡秐扲-韠沸ｱ涳聦优楴礛奱村ﾓ协技友穴隓-よ奄缻〾卅邉〄茿書笖冀盜丷厹害佻-楛礤奊柭ﾻ邒艼沠剈糆絩ﾧ遱仮俻楸-皆亝厳蒺吆咳巚丼抿炓潂坵寪扏ヅI-Çô便灿擾頺从秊廼壻ﾡ弯鋖逯乆-曎丈儽懷甗乃傟ヂWÏäª丼昉仗匠-泤禄丨亸祱尗靿亭瘐关匬镇屼奆戡ｻ-惍赳酇廰儒宆引筆琛ｻ哔弸秜扣姒幭-吔嶯や汰怢剌ｱ烗乿触丙覴皳課瀈シ-敤駹ヶ瘩沉乌嗊頊２效斅义偐朅亂耷-锁锇煈椇％搼妘趥郼囅癝蓂凌ピゎ稺-岕＞暨杶夷颍陞゘￤当鉲邟刪酬誂泽-諟ラ!11!jå>徛銢逩丏枸郰詭戦朑鄺-攚籖劓ヰ鄹料隰開１汸癩ヶ队觫ぉ笙-囩匄〭緜跧ﾎ曮晳標滧酢個Ｕ〸團卾-泟朷緤趧ￋ稌毨唒ó掴秅书冞占Ý：-ぇ妅朎拍枸拁頵緭Ｗ凰卩兮斥凑貊甫-＼儱弪祂釲拚雁〓「拳孻屪偠妡乸仺-橪２扦乿抏戻川忣姯￺〱事誓ナÇ-?Ï²ÇG¯哜褔暩疀詖僵劀嘘üç-Å窳殩戥礿乘奕斍仡僿枖义祏丈凼-厞悓黑輼ￔお枫德扠欇岾暻雓傪ー５-孨隼僗仑丢襂竁尃〖£Qã戗柔皎-篼买偨隞顏╆┵攲礔醒ｂ仐串杈乛姱-攵沆ぷ/?詯僵峙孚葯徎去瘕咞-誮匘〪諬傪ﾴ峤曹仍傭纀害ｉぜ従銩-遉奏灑垟腇ペ憥繝抟禜劜丒妜ｺ訑宲-糠誦郻瞿〧邴乂丹斊４举际論僩纸〰-不個条弡亳綗纷邦詡僉岎緾Ｖん伢邷-竭栬丑亳刚皽刓他亐ゟジTâÎ殨-焒埸锥吩稨訕偞￈份弓寘氢勘ィ殤鈈-蠹穂楦ￏ郙遉數執份錹茿ヾマ峛毭禩-趰遾价倍枛盤抏嬱ﾻ諰僵岣緙朼剣夻-锜印谵咣礔〖捚鄸ぅ￮仭杠勹毆歡主-义獂塭抂ふ郎弟劦誗ぅ〆D3^枘-殽ﾄ毡殀乬軍坾岺裣东再伣１誋傝屝-紝掦纪挗镗鉊叠偷尉晡８殥欩仢厾仓-乂聽墬謴゙讉嬇亵兤詿傗ﾬ褱汒止殿-並孀丰吐覭昱ﾔ轾昍纰欘杣徒权隁や-Ä《咬覦暗〘暔彧鈝逼諺僁刷-囋た插泳念孄剨ﾅ殲禖乚欴縞戶礬朳-奀卲邈儗偍枿８【遮樟押屗傖廐乃ￃ-ジ乄斲镌抟未暸続詪ￚ抐鄋凶傯朂ￃ-我隵沝隈カ琥早　籍労箖貛由ｴ歺拜-祯乏候朆曨廇阞ﾾ哜剰￫主峔枿哝抡-柝邱冿尲冾ﾵ叜計殜祂拁孫搒趕ぇ纨-璶紶侷崻伤ｒ晣弱鋣郝儎木皑篻乭偆-捂戵』ÇA!39!緽伥枒隡埡无谋丵刽-孈ｈ緺府戙机テ戝嬮吐圁乏訤￧止昑-乥扩杩瘆儰欺剤斖ｨ疨腴膏裵咧攝异-垖你縐賋ￎ聋屫糉綼湃腸枯佋ャ汈勿-膐袽吅斥冄癞冲义丩癃綷伭貖疶￈「-冏晕応伔瘊隺諳豋尸殙連偩貪ﾞご丌-蘕穫乐夵兩募廋本勽ズÌï¦!33! -Q,磨侲乳峸焒犇譜蠅俦盂颼扦峫黶-仙絎皍（叉夘ￎ炵碤侏亨峂焱犕譇ｆ-二蠏伪仃瘢妳顒麮亙絵癴ｸ譀戹孮冊-俅暱逯丛硃諧￴覻逥租暲党拇凵吭亳-徖渊啥殜尾〘儛苻犹仓帙桨醐寗り廟-邸袃痜ｔ郠培步尮筥埧养ゆ0>Qð-泡阦ヿ瑈斓幘斒Ｉ彄鹑乙旆越｠痕附-腼糎索訝篒剙旮毀侓ﾈ抐柉艩戌寎〮-氞仹鹱妊犐癈ろだ二弳誥Ｖ拷朶恿麕-仚儍戕寫ﾋ叟父敼嚖戆孞ￂ主伮俋隹-抜會￉亲侦陡拫嬏件朜裠玅嬅奇闈厵-ヹÓÕÀ:队焔佪羾【氊憈〩今俭筌-妿埇抆仺ﾗ埍板祄岷杋剤｝保妴姳敋-讕豞豫阜攬劭皱豒訰＝乌癠媦吳と仴-佯扶峃葖乹锥狢勪胑伡蘐垽諹ｨ禖峥-逊闦釯颵仞奋ｂ斷皟仼乚剥篅シ姐聗-蠫鉽顝啘坧袴纛瘲畛姺欒刻詺烀￶可-禉光褽披摜忨繸俰纻Ｙ奺垃抐亏楋娑-妄鸛煀セ噌毑Ｒ譑弇銭遀抝刖〖奣埉-或乇乑僙こ叉欶攩抈去禉凪晟竔槥も-癜喞楠口閂ゾ¬èÚµ徏尘楅剴咰晟-踰贲綟厏祢儢ｘ忭鉴遈謬昕ￄ抸渜宦-扡韉氅昮勁椒扌剻皒亽乏氮闏りn
[房地產] 永勝代租管經驗
ÆÌ*!0!!0!-徂銧逶霆萘庹拠杅瞃鹙燡戕劲斯帐堳-RÖb屏胗乏扒最ぶ亦庐洌勪獥邮-儤戄J£DvÃ5仟僷扶仙椡務-咻＝奭俙忓賾屒庨堺眨刀礝就瘰乡扚-柕啈樢ｔ丣霻葼觌沨扰柆瘞两天隉風-ｩ垌秸尹廀堌昈沗冐晁－紛捬亥扴騩-祛峙獜￯113a¥{ブ襩氮創-予黊煷ｿ尹晣変啈樒ば〥汅割豰甼笠-瓻坾裡闈彡鈸遄￣鞹萹坭袧逫匐誎ﾢ-譬亞弤拹峘亥丢楪刢咅？抔劕耄槢五-拴枞癳旘啒櫪〹´ûÔ亘抓付任禵-癨戣寖趫郮丁匮镲０仈勹电縂倏距邪-云皁冁儛」厫庂６汨刞猙劍冑包葺冞-｝穧彬涂刿獞郂儾括ﾞ殆侧翂抡峠盈-丠丑ｪ造騐〺醖蝬頺暨彎礉岁廾堋愭-漀ﾬ互卵絴捩互拿祖屠珊グ£ml-弮鉯郊彥邽疡姝孕膖勷掌切簞痧椧弳-ﾒ篤人为崜伝忣仂戨屵鈈啘「仌賫戟-孿呸暕Ｙ乳蚿瑾客丒抒尚優祗〈痻晬-仕广灣料祭ゆ伕縔聎夡泄ｫ洅則騮惯-Ｚ扈枌朙悑严产些⃛ 拖丂劚戓宭〴-攣乜剂礻酳キ忿縧絴伨ﾀ契枃肗觕汕-逓亮鹽焣￁仞嬶卝丯賂剘篚瑛豙゠=-4Vk儩叻嘿庁＂徝銛邂抜竘汈勔０-勡冀禚尿仱于幐塜ﾷ亓庘开轄逅举拫-杞颚圈〯ë.V[バ祙岺岖晪¥z!0!-8À.ﾄ綊捳ｸ捯丁毻断癏？ｼ-ド耑乬喸倠乎驲５丷晕紏捏兎匠煬郚-ラ礛岅亂人享幘亦伅ﾘ仧谆况乡皱蒡-賩柢飁ﾛ炔忓主餰ｃ鄥时恲胳絙煰檟-忶『`Uæ~乤悊聵Ｘ艜肼訉朳扜杹-书弑凾闊仌胠斌錑ﾄ憦柖櫍枡豫匂僋-嶇ぺ攰昗乌敷栖胄肸乿庮皸礇屸幔塄-Ｎ屗凸厲轩垰Ｅ痵贁肋榋了拚杚ぢ>-Ð=º郮傔煚遫樠徐闌鎇圑敀隒传マ-稷屺玣〧ゴ¸k泲劇芚戆杭計宯-緫凅拌嵼叔秧酄ﾒ侾炁卮祂誶箚垞祯-ウ扥柲浜旛廓傲兙拘礜釵ﾶ兼厫損徑-穭岿コ絩俗筱啓頰【謢氩劸厹福兿闇-戺寨瘗槒霢柾諝ﾁ阯峡救祆釀￺位于-柳袖抣峓璶仛嘀搊ￆ郯晬刪筬クÜO-*Ä帹鞨仕礱峄亻予賾紟區偐朎劊丮-偁枓查神亼闓￿九厚捪佼冈賣柜則ｯ-旱栆矋勦癦專鏛Ｕ无镪遁瘹姹鍸〯-Ì乻瘍策ｷ凸抯儹禉珀炐操瘘帊-裭黝￵贕郟凲戩峐闚妌玜刎ダ汞勨皭-勐禈岠玆郍与扢＆扚阚篿璅〟云久箲-豝甞｝穷御混劙玧郶冢扯ぎeËÏ-Áñ8柊拏嬷兾拫戔寕Ì^淴-胲仍礻｜祗奰朘甧韏尜ÙÓ}姂侾-緫縐专拞禑尷珧ￋ亶兙襸沊扏柧篥仌-逛陼顷╦╿戀戡嬥〬@/逗匉争-扠朎ｾ償哪姴抬杦礽扛宩￭凃拏扝孤-ﾉ丹原僇邏佽ｿ农抦刳扢嬴４冄嚣颹-戚扆嬅〥忋鋞郪訋ｶ儱秄抯宻Ｙ卖聯-扮交刽抓嬈ｃ逋襬凰塜鎇￘戬匶隘醫-顊陯ﾚ舣耦け掅割請唶减甏疰゚＇峫-卡郟儌幫孵唴飈め¢K3擫乙厛乹-私孤埼厪癡峰ﾎ仐戅渖专秼哒巡秐扲-韠沸ｱ涳聦优楴礛奱村ﾓ协技友穴隓-よ奄缻〾卅邉〄茿書笖冀盜丷厹害佻-楛礤奊柭ﾻ邒艼沠剈糆絩ﾧ遱仮俻楸-皆亝厳蒺吆咳巚丼抿炓潂坵寪扏ヅI-Çô便灿擾頺从秊廼壻ﾡ弯鋖逯乆-曎丈儽懷甗乃傟ヂWÏäª丼昉仗匠-泤禄丨亸祱尗靿亭瘐关匬镇屼奆戡ｻ-惍赳酇廰儒宆引筆琛ｻ哔弸秜扣姒幭-吔嶯や汰怢剌ｱ烗乿触丙覴皳課瀈シ-敤駹ヶ瘩沉乌嗊頊２效斅义偐朅亂耷-锁锇煈椇％搼妘趥郼囅癝蓂凌ピゎ稺-岕＞暨杶夷颍陞゘￤当鉲邟刪酬誂泽-諟ラ!11!jå>徛銢逩丏枸郰詭戦朑鄺-攚籖劓ヰ鄹料隰開１汸癩ヶ队觫ぉ笙-囩匄〭緜跧ﾎ曮晳標滧酢個Ｕ〸團卾-泟朷緤趧ￋ稌毨唒ó掴秅书冞占Ý：-ぇ妅朎拍枸拁頵緭Ｗ凰卩兮斥凑貊甫-＼儱弪祂釲拚雁〓「拳孻屪偠妡乸仺-橪２扦乿抏戻川忣姯￺〱事誓ナÇ-?Ï²ÇG¯哜褔暩疀詖僵劀嘘üç-Å窳殩戥礿乘奕斍仡僿枖义祏丈凼-厞悓黑輼ￔお枫德扠欇岾暻雓傪ー５-孨隼僗仑丢襂竁尃〖£Qã戗柔皎-篼买偨隞顏╆┵攲礔醒ｂ仐串杈乛姱-攵沆ぷ/?詯僵峙孚葯徎去瘕咞-誮匘〪諬傪ﾴ峤曹仍傭纀害ｉぜ従銩-遉奏灑垟腇ペ憥繝抟禜劜丒妜ｺ訑宲-糠誦郻瞿〧邴乂丹斊４举际論僩纸〰-不個条弡亳綗纷邦詡僉岎緾Ｖん伢邷-竭栬丑亳刚皽刓他亐ゟジTâÎ殨-焒埸锥吩稨訕偞￈份弓寘氢勘ィ殤鈈-蠹穂楦ￏ郙遉數執份錹茿ヾマ峛毭禩-趰遾价倍枛盤抏嬱ﾻ諰僵岣緙朼剣夻-锜印谵咣礔〖捚鄸ぅ￮仭杠勹毆歡主-义獂塭抂ふ郎弟劦誗ぅ〆D3^枘-殽ﾄ毡殀乬軍坾岺裣东再伣１誋傝屝-紝掦纪挗镗鉊叠偷尉晡８殥欩仢厾仓-乂聽墬謴゙讉嬇亵兤詿傗ﾬ褱汒止殿-並孀丰吐覭昱ﾔ轾昍纰欘杣徒权隁や-Ä《咬覦暗〘暔彧鈝逼諺僁刷-囋た插泳念孄剨ﾅ殲禖乚欴縞戶礬朳-奀卲邈儗偍枿８【遮樟押屗傖廐乃ￃ-ジ乄斲镌抟未暸続詪ￚ抐鄋凶傯朂ￃ-我隵沝隈カ琥早　籍労箖貛由ｴ歺拜-祯乏候朆曨廇阞ﾾ哜剰￫主峔枿哝抡-柝邱冿尲冾ﾵ叜計殜祂拁孫搒趕ぇ纨-璶紶侷崻伤ｒ晣弱鋣郝儎木皑篻乭偆-捂戵』ÇA!39!緽伥枒隡埡无谋丵刽-孈ｈ緺府戙机テ戝嬮吐圁乏訤￧止昑-乥扩杩瘆儰欺剤斖ｨ疨腴膏裵咧攝异-垖你縐賋ￎ聋屫糉綼湃腸枯佋ャ汈勿-膐袽吅斥冄癞冲义丩癃綷伭貖疶￈「-冏晕応伔瘊隺諳豋尸殙連偩貪ﾞご丌-蘕穫乐夵兩募廋本勽ズÌï¦!33! -Q,磨侲乳峸焒犇譜蠅俦盂颼扦峫黶-仙絎皍（叉夘ￎ炵碤侏亨峂焱犕譇ｆ-二蠏伪仃瘢妳顒麮亙絵癴ｸ譀戹孮冊-俅暱逯丛硃諧￴覻逥租暲党拇凵吭亳-徖渊啥殜尾〘儛苻犹仓帙桨醐寗り廟-邸袃痜ｔ郠培步尮筥埧养ゆ0>Qð-泡阦ヿ瑈斓幘斒Ｉ彄鹑乙旆越｠痕附-腼糎索訝篒剙旮毀侓ﾈ抐柉艩戌寎〮-氞仹鹱妊犐癈ろだ二弳誥Ｖ拷朶恿麕-仚儍戕寫ﾋ叟父敼嚖戆孞ￂ主伮俋隹-抜會￉亲侦陡拫嬏件朜裠玅嬅奇闈厵-ヹÓÕÀ:队焔佪羾【氊憈〩今俭筌-妿埇抆仺ﾗ埍板祄岷杋剤｝保妴姳敋-讕豞豫阜攬劭皱豒訰＝乌癠媦吳と仴-佯扶峃葖乹锥狢勪胑伡蘐垽諹ｨ禖峥-逊闦釯颵仞奋ｂ斷皟仼乚剥篅シ姐聗-蠫鉽顝啘坧袴纛瘲畛姺欒刻詺烀￶可-禉光褽披摜忨繸俰纻Ｙ奺垃抐亏楋娑-妄鸛煀セ噌毑Ｒ譑弇銭遀抝刖〖奣埉-或乇乑僙こ叉欶攩抈去禉凪晟竔槥も-癜喞楠口閂ゾ¬èÚµ徏尘楅剴咰晟-踰贲綟厏祢儢ｘ忭鉴遈謬昕ￄ抸渜宦-扡韉氅昮勁椒扌剻皒亽乏氮闏りn
[房地產] 代租管:以住屋聯盟為例
7>Ì*!0!!0!-ヸ匿瀒秨谜侞嬡幄壁仵盲岫舺挽勮ギ-8.óp¶▯葅俎肃｡茑暖孁-旐挾¨.hOõ¼!9!亚莗汗圓乧参-康仑杶!34!Î!45!Üëð{1Çù-7K¦BêàW±/5c&M-Íðù«<pY¡äÄë¶U-rª }»7Ý~QÍ¯ö!13!-B¤åðÅËÅh>Þy_l-h×vª®D\Oå!34!-|5/VDûGq±Ü-!9!ud¨äT¥pm;E883-®ÕGzzG|Ýºþ-ð[ëôyOVºßêÊsà-çïÁdÌþ¼了么灬誹旉冨嬋摢鍀-¯t!0!8ë╧撖錬篡噘箆<=`§-R!33!³くサ医烒伂嬹祳豫帛壱-妶疍偃乁扩柞掖柉ﾖ乱姌炈脡袢號琱-凫礸厁弢縴瘗箉瑺紋认〟雄熞叴灍稢-餪屈二骇邢盭葖￹俉岷旭冞峋亡肬誦-�囩烗匝抒廘呕〟儻秧れ敞匇礘酼ゾ-屽泚綨讇ひ糵緯蛓琋箻盡秴尌丠戝枞-叉胃髩斗秋釿攺瘴炠髚ￕ囶殼冺礵慘-颰佁いárØ«¤j2îえゲ熭胆輨-庄圫戏圯疄曐氪挊縇伜載仜ﾥ叙杳抏-最豉峠弈堁傅啢凸仕谫厰巴僲劧漽盶-檅朥溕専２貃鄿穿壬舅谀權削惩戽烃-屘亖貪撺ｯ耷屏抁屰冽积抍彄礔酭叝-廳袲勯恐斦兼ﾀ曖动峝椕調箯抹匪礭-絨瑰冀厨皱儖獞ﾗ乍戔摙丟卤柂扶杫-儸礰伞孕谕搛＠刎迬亻悤法巡潻柔攋-謥九跡貞　ÓÊâØノぁ〱-伸尀肕皺〘包炻亲峈楷丐琀秜豱ぢ訜-箁と拰匵秄岳盙峩榲秨豫絩瑚冹卡ｓ-圃卣仕场厙崮緿煎什廍乺冨瘨疽襡檙-］欲广亗宛杩皨伤即乡垜匰禷岺廘墓-裾惚苙廖増剧憯ケ誮奴〭伪峫肪的ジ-瘋峞椤禤豛紌瓦冺叏盔勜埱厦炂阼峩-岯椢屰旁！侳匲昲擖姘舰僯典匦炴礅-賜庶墱癘醀視樀前ﾼ乌曆叄烝篓戢豘-镌逄柨勍椖朘俋鄆襝癦廰墇グCÈà-HÌø«も〺仙丑び佽屘胦皞ヿ毟-乨峱槖秕豏緛璗凡厣癍栆伤：峵吚輿-匲瀨瀨伍枍儖珙岛榳交礙〈訖篘舮卞-禥儯协ﾁ匧炼佀朵免坣卣交瘞岨２南-聓騆礅峛韓泽皿厚叵叒朚皘小￶凙絟-燁願癫芿綍焙櫫弎烱伛﾿亪匽ｇ姎佩-垠伪助澚伈塮鄿玏瘰租岚干壑乼玝劉-￀Ë²{5µîiô二や世-秙〘詪箙舟千祜9ëèoñÀａ-仉＊ヶ丁禪v¾Ëさ〹〣亨礑ぉ甪-仯亢偳亜扪儙叿争技杩劓瘠庌吥ル帠-战嬇矌拱尩き政匌完釐Ｃ介叡劂戞朒-戁嬹癍紵粫紊ﾆ亃咍扌柱拊抴寤儳仜-么斷￧拨扒柲抖宆儉敥旞卦笍吠亜傇-柀礎酭皣乙乤賗畄ぃ坷歾侉尥聡皾梐-仭ﾐ枧哫抑孆敧匿二丟豟痷はNý-s!10!>£ﾆ亏ｱ〶詉篃¶þポ-ョ【設筛〶烿丙暏扷朐蚴璗戴朰禊岫-剼劾崦侩ｐ舞儷净祼劊癰帥呅〺帣矰-ﾖ凣礧昃瘀糖綡ゾ鹯亼｜禔貒柱镛豸-買旧卥、傅纓秊醥舊層泤紤譢ｷ妈氆-漛糰剁ぼ河雔綸侃フ孩冭袔澃ゃ拖屡-源潙Ｋｯ秔緔紺比発黀乏艊絵箝谨畏-ｉ亷厣蛦墓邟紽乾頓￢芓霄訑訃劙疵-戗权仦谊〵諓箰儋只瘛佇醵斊匔￿仍-ヾ伦岆職盈〖灧俴￨敤匁殂柝拤秌乩-癹亚或侐瀲冔礇笏璫戀柦ワPäâ,-àºÉﾡ仆Ｙ〫厵秆Øe½·くて-ヽ厹秞ほ聸艵拥查籪綛Ｄ秎鄸疑匦禪-养卽公衩紾仟丒拊柇￱丮旲匔毩杦嚁-腞乮扦福鄵＾冚馉冪秲月刌瘎痆単祇-出厙貭貭亍脨蠚貟撌谨痴ヒ业屇叒祖-允厃臓衘拫搰窔岠秈量撅姥扸柨ﾸ忱-祴服镏杷敯匀乍禎醦教兊ￕヿ伃纀投-柶ふ禸釒仫湃顕雨は上县儤礇篏琿扇-枫ゖ£Âる〖〫单祌ぬ芛を詓笇-〼瘥嵹生址斆彷耠灐嬶攇寁亄禩酳举-拒期ｫ区彭礈柸閹乞抮条痌抧朋吻旵-［耉苝烪匜礍Ｅ刈即礮冄厘霋膧袪拷-摲げ卣姝￢苓囹晉氟仧伞篹噒經尾腪-礗醚丁贙ﾂ詌笕凕厊倂皞屴湃尨侉酙-敃儐ﾎ侼匜祵儺厨噈烴挨保譔秅釤斍-弴ﾝ噏歏靤腐衳咁敬临跤禉釋〽\-oËI.4ぶぇ厢姸ﾟ匧礛儲鞭轶-詜筽兙叄姶賂操侑纲戼枖ﾠ天泡澩粚-劥ニ沊陗絅俥ヾ孫冽衺澆ぇ拡尦溨潳-ｍｳ胛埒兼秎箁瑖频皘艹扼杶丢函肤-瘼各゚三尦昄誴ｄ厜秠减匙敀叧歀枮-礮釫嚉腚丛扑谩痀乾皾不戦尳儠礷篴-璡拯柩ﾷ厀皔咇旄諕筇儺厅抉斨厉盌-伸醬ァ出駥敩叇歰朇秉鄅亃臲丈扼邙-募￉厏岝竸屬祯醙搶奿戺柑に伱縪戱-柖６亡叴礇醁乾溜颐険つÎïùl-ªÖá▉袲6X¦ざ亟祼ギ諝箬ぎ-匭礹仢岍槯乢琲祝貛櫠彗柪勭颀皖芾-賜疭攇厓衘LtÇn¼³ÔFb;`-Ý亘ぴ〘伖岸耶癷〾盠峅椮没舺絿焀-檳彩´¹uJXﾐ介￡し乜夦-扱妿橣佸灆緳煽醀鹾sOlªß-Ãへゕ俁屃胈皿亰襭乍奘扖奿樗伻寶-灙紉煊鄠黩ｾ梴擓佩尻耕盿腈蠾伽霧-訍柒颴礙ｏ杶）．￭秧局戡察癔韐氊-灱妍抏Ｂ梃摓便尗聴瘉劄欰佛諒叢京-幦姎扱奤檑絠朄￵ￎ＾桄夬橧ﾖ繽詻-ｙ蓤戓ﾆ凅乇ｈ份苏妸战夫橠絫李９-ﾚ＿瀻腋俁ﾷｭ，ﾤ炢军秝伜畫ｸￌ-ﾋ￝朲亳峫俥ﾥ￙ﾨｮ兂禯佴癒刐煯-亼尮伛１ｳｓｃ￻灗窠峊ﾃ稰岗卤噉-烉杨凉秩佪甙で谐毫柎绌ゆ峚中閛杯-開罖箐嘓絠￑ﾒ産攤幐堇保紘釆妝艹-韨泧乛騻；噮每侒峔肒皥丆妵戥瀁紐-熂釞鸅す+ëÀ­üÀmlぱヺ梷據-誩朱念矲￙凐秂夣拮盹鞾汨嘭紪区抲-枸侭韠汝胒峮燭谡屢耇勥癿師追斿罧-リ焫憇飌谨峗癐晕阕丑单Ｉ毓頊禼屨-鞯氉攔翢皣牋恥炄立孭仇幗塝韰汉采-妰盷爂恭Ｘ囋殂促岭胰盓乩乐夆扫烶-中覴緪熜顉瘆〳îa¡yÓよ-か皚勹侜尿聙益圼妌檤遟勑朁挻叵妻-訏亦禺扤諞箎皚抃敻驄逶ｵ￫：仹乳-Ｅ扞隴煋佧甁穧岸芑膍俕畹佁寸ﾭ拑-倯匔云詬数倛伇寇祇印廉互畈佟岹能-癔緹仺虖璢儀礯朌劄ナ®¯ *ç-Æ￟仇ｪヲ佲峈胐皏戵窞份溹疪ê-W»>¡Ú〱ぷóÀéb腖M*-¢&庖匈炎垜卐佂孬揆栯醬逤剝驰層-亓廭ÝÚ[ゞZ²乄平兘揮按-鄓驰郢Î＄Ð!12!Æ凅兩＋聩Ë{ä-剳îl!12!I灶乂尜皊騚尰枦【囃幄锩-双烼埽厭宁幉抓斛拵锫候°2Í葥-扫ｪ熴胟嚶庳锄桺皜癋俈畾埇無匲驽-遫ÐJ7â!33!葞拺³訞V!0!ÓＫ膂O-QÄ幻匷丶竔屾斚炊aªÃ葎托ｮ-³üO帍窵尞斶墌脃7葾扣ﾄ¹-t广窡尨敪峾枢ëK葐拻ﾠ聁迺-匹廫伊ﾑ­bÞß#2º幢ﾲ厠-仦廓歞廄壺刽战斶經b?蒆扻ÿ託-³à^Ｐ腵à!45!¡庿ﾊ厳亀幣稄峪-珕便苫遫Ｎ｝￈ぇÊR!12!!39!<Ã!12!-ヶタ侪峇耳瘝峪坺扉坞晰汻俺輢苾驊-窷玫盪胶暾乖旐ð庶坜匲丄择-窓ヒ岙剃抳稓亊覇嘦緧｛仆灇卙仫嚨-竊駫岁奧塅ￕ佃形匉柇儭种佪寤皱僆-丬抝枨坄佻緇遪瘟乭７伖嬲党秗晐镸-堵锭Ｙ敊皯盕峰渑峗￞叾仓烠叿互穫-餵尹望姿醛烏髛拉彿拰柋拔午達技資-孑灺笩弊壾偰凃唼戲賱貝ｓ嘶扝最拾-赬雨闁伌胻销缓柗劅仈絋燀ジRP-ë>Ô.!10!ゲメ佒乕ｿｕ垢績偎ﾊＸ-､蒺癲俹宀瀠侇ￛ毗杒摒奥盝抣杚陈-抯峩闲编搢姆緂￺ü3函瘌礃-鄍｟万叙笁璀调綷ÖＪk¨儶､河-隦チ琠攅〹阣訞皂坧杀谟畷緭v{-à兀＀仛峊曵戝柗阆靳绕貲歏妛－或-峸锻缙屖邙扁拹朞歂幹摷妨檑朌扟柃-紇ｹﾒ萡儘［亸匩殱床ｶ蒟冯圊来敡-兝ぱ嚏殦ﾠ侇峌肂癀杁利戼窨盓紃煩-筿畣苖樐徏厕曧仆尬楓福谺杒勰白攑-忛匯創抺杞弇遹內示Ｑ乛時扢枰編熞-兂礓侗嬐枖剳ｓ亱仨峜槴算瓘紞诮瘓-斡彏隲俫手苵挝騷場釮〯b%9-Rwヽ【千多ﾮ卄丁埍奼釆伴結亯-ｦ乴佮橓弅姨ｒ低遆散沘从祛野佌萟-｢耂乇稾饈屯奎烌旤扞屗咾豽仠伉さ-均鞕氺霔･厄亡亼厍拿闪獲輡双烻凡-乛垎华髨乳姙余郳弝仝卦奣￩亃侎攄-冷寏庣俈艢胟勏亾趣燅民逾凓貢岖師-墻ぱ嚽殜祇尗廱壒杌内癦尤穊锼ￊ遄-亙暨伢尓聴瘗掚纫撗奡緜焊襩樇芴獡-刯盐厮囒ょcª]ò%f◱坛Ñ-ª厊瀐坶卭栜瘛幋篝圊熯芫侅畝圝-熁紭諼埜)¡Tjö!11!¡­-qAA¡ê(ïW¤ï￈乇�〖甼-〻丞秮぀劦ゆ詏篿　艄ポ叫礳〾亜殙-窾!0!Eö¿Ìエ『劼枼癔丮秹-朵功K!10!Á毇仐絷绶旣!9!幑-把稘ｻ熴逎仱勢皢乓帗嚄灠申偸紀亭-乊輤传岡榟秨賁胣杇跀致偸緰亯乐怢-聍ね|»庳徳ｻ烞拡岭市士掱厉-刮皨筯痍ｎ俤昭徲俹奆敀〛旁晎 -幑锹姻鄻敍疖寠祘岯痻楯皛寭侸-つJ¥øa)!45!»〸メ伲岚肃皂埂-乣禕皨旜貁习芑井艙仚仛楇聞乕吃仁-蚑圚敏争倦傱吩戉枊敲叿什乽貅ￌ育-靁呼暛咬把枎マ拜孜旱参貭疅ﾱ卣妵-＃逈厲亁舤仾习匽奞諻乚秹彗陨勔戁-杊腪裺冽祯盛岢乇姊誜刍座ￚ伉尩肤-瘫丝仏仨摃棺４攡瀨抱查丣叮臖衏凁-礿樺彴ｻ疘歾肟撟姟乗奵訰嬏戊侼滁-マkxaÿªヰ〲严枩盞諥箕-柴劇扄瀳玷前侟湹Ôþ®Ö<ZÂ-帇镈妝＠侻岠耻益险乬匲枻盞仭禾東-刏夦＾丟瘷尝諞箜楐勫ﾖ疕剃掃兒歯-頠甕呏割飂佂奤詙侦尪耎皨养秮盻扫-柀乍緄柽ｱￆＪ皶抔杕柞揠ぢ諟笍、-発斛忖姼誱円礀６癤峹膞临ﾤ盎劮崰-赦途Ｍﾚ＠乫仂ｩ聕丷欒予殫俠仉圚-捼绗厊騎﾿柨侞颚詸杽赎逦￴ￏ･〦-癥勚伔屹肝瘡盞仟祴榭劁旛盿偼赞付-庍箉鋌谊甁Ｍ聖諃筿椟勽攒皉剄叟亯-颴姶豦南詜筰谯畋瘽剼濕〧P3-Ùºãリゴ皢創朖岕楞秴豍紳璜朧-剈仝右禔8[áì拿劶锤盩誱笲礝屃-柪劉応ｱ俪屎肘瘆暭郆丩歒開盙厾禒-柑務ﾥ佐岆肋皐阧谄賘厖柚乛秆艃訡-笪査列夼ｺ乻拫穄ユ沾劚賸痳箘瓎內-叔さￇ亥ゎ沍劗賔痨箭琞兤厜ト呗抏-枼匧祦！爺忸冋妏詎俇屾肶登冀秌笘-瑃セ;öÙðaßボび扤站ン沊-勖貰畸筬瓓凯匹タ癵盀瘩杞両￸丟旄-鞅諩笮苆厉禃楬剋盲谒刀擭皞幡盳轶-滛楱ￗ包亮斿鞗剀暩瀽仴諔柼戝杊推-匊双祈癈姥誯凛秎旮弃｡避郮ィ氮劄-貳畣箽瑥凂叺ひ咰對乇抳厎拥岱筮瑏-ｻ聍后扃嬳斯匦皆礜醈屩乨郦刏紗两-抦杷ￌ五過劼休瀤絃熄筷瑘侞鄦￱厙-扟箧祚枴闞扪柘シ扔尌住纏扉朴ん勬-妏誆迾亮旂伪尸胼瘽カRÀK!0!Ù-ºセお掄詺乑ￄ尹仆拹攃仧゘沢剀-貭畹箍璯凁厯プ噜脘両払瘍禉醓Ｌ冨-仇枨丧戢曓俹炳伥屢耷癙亣祴芴諅篢-癋谶痉ￒ博奈交腤仨戕灗ォ沍剫谭痂-笸瑑冠南〰佲说禮酣瘛顥陚拖柒ヹ技-尔伈繦拡朌＋万匃乓孔劧濢〡戓膧皋-剺烽歮匳禣榆劅戄灼伷尬耊盛亂襱閯-拼皮盹椤刭にüÜðbhk3¸o-Lｯ嘆ﾅみ舵任鉌冺发〮橒箚匧箾-夝柚亏岝否佖損姐紆煎觧樞þXG-þU;〝ヂ伮峇聁盵埚摲夏緑焄觘-橲昶丰探厸丽勌税榜盨斓忦熠邽仐￹-些襯曞郊郆兛穘敁忁叔彉戙柽姰詁０-欔三仕劔窄榬伃泿暝靗見亓鋴再协抒-橄節儧叮ｂ戚妤檸笏姼林ﾧ癑酏哏＀-胒乳嚫烊歊令吲伾櫬徰峍斧亣鉀冦卽-択樬篒冝厾１所奦櫽箸夓朲ﾷ枢孴貭-瘶勃瘷ﾫ交于紧疄欲乒亄怿员伣樂彣-郜勎拧屑幀塽皯盏癒ン¤¦¤#!9!-(获岡儗吔伣櫞徝詸曔妍事ｂXs-Îず〵笵丬穲斵後昤圓乮鋂冸匱銑-喦扉峫暴亏劏仜凓諥唘尼丰昆哥枕关-禂愝题ｊ丅挸佽訲節厞禅柳剄｟逩丿-棻佪礖酢堖醼異膘髄旝貜歜杛惟処邏-攳儨ｵ囟欌￵亠斮鞫俒屻聖皗卫遤遮-亓鈃儵厵盨掖ハ姧鄾人豲尕昽尤揬捹-岖丫亳犳叜与烇柀勤癖樓柀０匹么斞-霙Ｍ囅瀫痃吗遻遻屦槹秺賳綩瓎凱卼-瘝筓琀塈剸痡向塍鄳�世鈖冋厒主辒-寫唿光拟尤ビ¼¶`/]^I、せ-箥丫穢族徠瀜週遫妜樄筄瓪凉厝拝妵-樍笽瓊姑呺朽叒形關翇穜屃貳攡：们-他勃舾尌串聁綨尻汩乢瀢笒瑚冈礈ヴ-諦夥賌宫喿儶闒缛癶匘囖晔尼仝叹枙-炯篔徟墔們聅疢折筘忔享閔禎輼ｨ柟-躼參煇曃凳秤筶瓙郴拲扼尘镧罉ￃ遟-颞侣孃奘烸束挩晤纳綨拻嶼闑昧閜杯-縠綆筣璥豘ニ亨厣东奥拪夂橹烷伨ｫ-伽尬胕皳俦訔絠杦ﾉ￬ｧ腎｟｢ﾞ崀-镂柏朌纯篩瑭＃奒歸Ｚ徎霱奉樤箊琚-絤诠￿仝堹刭櫡笻琁冘卝紥熾瘕抆柎-ツ!39!ÒÐsç¦8テれ噧歪￮屫乊-乩攤靠厈乮獖弧似峧耏癵岵椶箻琉凸-禸佩寱枹剋匘匡堈剫旂瘝ￔ伤忧峖一-樜斯奿訥伒就肧癓件灖兟祵ﾨ匏乷旈-靉ｇ俲峣聛癝朴斑坕蛘瓞稙屃屫杋刄-斻櫔箌冲厑芾笧瓠妥吧柴攦叾笎琘谍-谁痵￵櫜笵兽匍戯篡奱朧俆皮持吼俐-屳耡直斖厨ﾇ￰嚨歾櫁筙兙右拠筦姲-条並櫝斔挳佰賠誯十劬佖屑肭皃抢屬-幻堉Ｇ忝歸丟瘊呥伵邝刻搌姕綀煊襜-檺癹瘛だ£kQTêHﾱ仛ａジ-礨導綮琤凜卑盛釄覎獣劳３禉岻郏遼-柳刃óºþ_Y§¿ヴぜ侻騂陂剢-僵倢皳秂尹柸劒郟贏8CG!39!傃綩祉-尮亵仙敤瘠佇ュ熗椃镏檟佣ﾉ協覞柾-拙铯匤库瞒戚闻屝蠙￤皍訸妻檒箅瑱-哃匛儢住歧枈劆ｍﾾ乞咜爱彸諪并侒-ぉ盕峕皳岋椮詓筮苖十禲朮剋劦化壮-劳禅峒元卞盆堪酱ｦ聥丹圚秸峋杲動-契八取了＼煥楯镫橼们皮峅轉驼￐上-枂庣窈乙宥盷哠犡径諪廉ｶ岂免暊承-杩ｎｿ絓揀稜嬹癣底墧舼猙刧へÚ¡-ª&!12!ギ゙嘲欙丯侮峁肺癣炩-伤ﾭ痹丈礜フ諈笀批卭礼皧全祘扯尘-丕丣母帇堝呧檇痮吿酬灊髩ﾎ侰坿敋-其礚遝帅辣彾·誤´«ヲ雈蔹甃諵-签苮卤禼榪剎獺剪奐Ｆ伯尢耎瘸亽邭-遾揖侏禠岧邐邁柱剸墛刎敢皥ｳ二尭-暽旹咟絲煖叧披搡寁〇岋汷旐瓉苹緀-謞え嬋陙嬼頏か裵犇選淹篧禯尦镶郋-甫椥掴騨峄楖禁屣紒璁皤墲醒つ甃熩-ￎ難効枕勔癑敯咝峗卜挽騊旽瘜欻伿-＞胦郆丌尕昊俱尤耐盌来俏癥乏襲続-焞篈畤ス¹$AKÊªささ业轑-乌届榼社尖綃琺灉丁髄遧亵欏敌哶礑-峟閣遇柜勚瘠楅徊ｃ暐尘礢届枪勮佷-炵鄳襺リ郟距〮癦拭甆悩悻胃〘邁跌-瘵牪惓圗斠児凉枇丌乗畇產肰艼洂賖-聱癭涥邜刪發區邬遉勬癗ﾷ郪胆揑捨-庽墊［痡腾彧鞈畖畐考興敓謀浘谞胧-涀賒裥烵〙]Ôü 4®%じ〗祳-将杳剈復仠傞炗乀穹那赎瘡偨傒垩攗-儕秦苠礰岼裱瀘皰監畁島逺帙剀痶痪-遃遈洅賤ﾄ侂姝扴柜秓屪剾皥峩汭攏-瑗貰ﾸ抩嬒逩弸晣盨摐孀豭ｔ拲審邼-駐昨裁澗み洤貓宨儳バ嬙院め宷飗瘫-賸痜ｹ礹岳板闡専汍癍淑質緃謨ﾎ乴-厱礧屃朱锊夨浭蠅瘐埤杉甔淣洷谪笃-ヽ5%ç½W8ë〳〱痧腩噠瀡匍-人夘釹亳訦紓皼揾揦扑會拀宒貎旳芠-剑哋ｒ甶戸柸歩啐尶リ戭嬙匄貅屙昭-ｨ禶岩綥瑊凄匒岧杀儻玫待賙諉亰遲-肸亡灉丑丆拃峊亙獂匮找尌乓丒勶微-ヸ甔斃亠迮瘏邢邫柣刜燦頜般賛袖鋥-抢朚ﾛ圱亿祤峦朮刖伩灔邧趣瘌凃力-仦ﾴ遒递柀反晐癓旄徹邃衸蠗銋若杪-劻｠郌廉圶例彑伭岽肹皦猏发晠奇勖-澆〭S£K¾+ョず侗導胰瘈-盈勶欗乞う侨屼疬洍馐き幗椲袉鋙遶-跃綹べ〸侲尗產涻餄ィ依題佼剳唃庯-癎櫩彅遰駖姧抬奵櫘祹厧抾伴孏夡櫰-祭卒ﾆ捈俀禲尊寘劫柧劷乥发丵轙皕-祕尽逹逪松剑〟甗姠戤旂鄥起邀Íþ-找抑敹尃侎宇料酝赀邦Ty戚夫-樀祏厒勊許翕仂テ侾峴痏涱饨ふｏ捲-侔礴居邽郢枖剨〦he}FqÜ-ぜぎ戇射攕醶仰赤乻姩橋務旄乌訏牀-浔咧敇忘冇皜含杻刔ッ伄峧甌洶駴隉-谜賂仁祐わ記箲艶祽屼忡给杴剨皊礈-峂察枊仈哦姫？争難詤皟閡銉唑喤哂-扂埬鎒￟宛兏宂隻孥頡ｄ苫脖刟涊蠺-ビ逃涋袉犡セ擁嬧び峷泫絿诲箧杌刦-訸詫色蛴瓎ァ腛!33!L幱膀乬佒岧-肊瘮崄攝X傱妥抾俨孻礛區扠稥ￒ倶-「伛屽痠浶餉ゲﾘ仾頸詜敂叅亅坲厮-閸盕￡￺４倐づ佢屐甂涎駍ヲラßÓ-Ý!9!çt¾〦ぢ斕杩伇峦耐皃丘峖-槛祲屖綪琏灆絑熕醸鹧￿祈岄逷還枞-勅俉來烸捎騜謥屲椽禪峙綬瑱陧剏倠-傓相勇甋ぐ燅聐百劐伾峻胮瘠整亇峗-秧岂杺勖俑烢鉊啨退贼￾揧伹祮岬邚-遳枙剃卽坖柊痴浣未劮亇絪燼玶刅ｄ-邨们雰毂礝屭緡琑槢削轞灶厞彍郾贆-盍抃甔恒抶毧ガ゗!33!æë¿=}±-搮夯緜燅覙橊苞掘佭曟箂呢革沓盀逄-邈杰勅ÒOÂ[オふ俚岦胙瘥坢禮岎-郿郮枘勧癘白峔佩弐畨概緎瘝切臶衼-户穡嬒冼发ヤÄP1删期ｄ俀屯肳-盓业煒岩榌禼岲緞琡杄勰Ｂ垎秞峳邠-逈枕劬癮揳侭乴屬沨舩叽勰幼喫皇呾-伧ﾊ丶朹ｔ侮峹聬皤冹卲儘逰拸竖枣-刐邧閨Ｕ遁漡尜祶尒遏逿果劎腤裥給-煡＠盷制ｂ逋濔峯邒邀柑刱椂劳甤伞-峡胸皶毷儮厰獝穒拍穃闀伮価槬^-^$Ñ!9!ﾨ┹卫襋衁0A¦ￕ-）亻逛裟手岊锬癪〼位峦甍活餍だに-ÊËiP9*­ぇだ伔峔胊盖址秿-尔郕邜枱勆皰掷侼乤＝弢苙匴劫帴喕-哑供励戩窐闩侉俅椎Ｈ任襀癶匒嚕晅-烒仫搞姒絮焭覔檿苊捈伍暀篪吠靟沍-瘅邶邱柭删ぐ<´j\+¨ビせ-亏郔洤蠖爉苫脐勯淨裈瀊佽：遮洰衊-犿盍剘芽亍奾淃蠤川庬君俅ｊ拚庶旋-弑灧噥扃仧亳刺帬ﾍ肷腖劘洘衯拏陗-扎苏劂柲P¸ｶ発欉刬濰ネ囋歐ｽ侧-峃胸盫傴韻垟禙峖嬦枨件艧洍衰丄奇-嶰幷哬俲墂別逩涵朸剘ﾃ戰斻寛枨麒-擼訍腳勋浡衬諑倕卂枢髀顋堒醂ﾯ伎-屽肄瘄僁霒劋畂匘杠皇客枯乼吸苩杞-勅撮麸國礀｡仕霈壢劣骃飍閇迻谴畄-号厊捏俫枾劮苀珹勴ミÖÂ½$º-Ëáが゙呫樬坿￧億价祯峽邂邐枮勫-￳姲摠安￭卌乫旍搢容Ｅ芗峻泌緻譆-ￅ厩畠涧巢窶ￊａ侄峈胳皽乧偄霸文-収柧柞剿擸麑￹畿嬶杳丫哫厒寁拄畐-諰ｊ坹丮韡壮剟穷闽芃丨任拻服厯千-純燅吒邪柷剒ニAÂ¾Éàîつ-〢郾逸禌就枔剱Ｃ搸鹥￤俵瀟郂跂，-揶掖竖閚醵辦悃舱秚峴浣貶篰付昶镝-鹂ﾫ斈吱优祢屾遉郼构动￤圛俊笝鈻-戛柿仈揟骢塐鄁￴雟膠蠬咼敄厶杼卷-剧帒喳珥卡盟剫潼ﾱ凳臱圵逄仾它斚-鄼復ｉ噭炽九轲瘑冪劇伏徰壄鄮玐剩-輢叺枆叅劄啴癰熗獑劋髻パÌ!12!:-Eí+〩ぞ俔屠考皻圲á¯¹幡-誴筟楂勼邞主宝旰酟弐抍窟遒逹枎勧-逸閏〮敯桂艒司勄廭喏哳伱肒臮袽户-窡枀勛逋闤拠镋侸俲榏瘘右噜曯囁烍-礆尣彧繉柧剆較灁绹瑎ￅ单枣瘶卙剮-年嗆山旽体獑功乢繚璚棗乏垗探俳柲-勚丬懈額轗侯グ嚠残ￃ侟尲聫皻仦膍-袞戮窰禨峿遛逻朳刢逋镻苜锌俘佀楡-ﾆ針咡冥卭紾燥￣捑佮禀岟哶逄杇勷-、5èÎùª=¶âWM-^¤íÙoA9zÞ]rêô!10!u-Þ(òA¡ØSlÕd!13!-^¨G.2.¡6&¸²õÙ-Ú!45!§É¦!160!qVä³27%Ç-³ªïEZZ³C÷±-ÂË3¾§£nõÐaKC~-Û]┸諳ü豈旇伡溮Ｊ¼!0!-袴断冉斩郧緅訒杻塛±r3¥-ý!160!!45!O!33!0*ûr!34!f|x]-Ûm!9!Ç!160!/õ+冀买侣嬯-疢遃ÚT©葛扛ﾏ啎槮痞郓¨ß-B蒞戻¤3äVé%¶z◕記u÷-i谜敃传溠ｊ北乡帵攬廅½koh-9z}N!45!}~Òÿih¾÷-Ò!13! ¦ÈøPyl+-½U*ªcÑÝ·u-ÊçhàÊ¹#ñRãêè^!33!,-ovsÈîz°QÃ!9!ø-¿K┭諙Z)¸B!13!Â.將旋綝乽疷-俶尵而癮蘊璌礵屧椢剉聼ﾬ埶宋喗笸-瓎材剑丗ﾈ厨轆库塟祹鄿髯乶脆乄抿
[房地產] 教你計算合理房租 合理房價
房子太貴！買不起！那就去租屋吧！不過，租房子也是有訣竅的，不要去租一個讓自己晚上也不想回家的房子。
台灣的租屋族群可以分成三大區塊，分別是
(1)學生，通常租雅房、小套房，
(2)小家庭或一般家庭，通常租大套房或一般公寓、大廈的房子，有些甚至租下整棟透天厝，
(3)商務人士，通常租管理良好的小套房、大套房。租到好房子前的先決條件，必須是要碰到好房東，因為好房東比較會注意房客的居家安全，對於出租房子的保養也會比較用心。
而在面對租房時，最好不要向「二房東」租屋。
租屋之前，房東與房客一定會簽約，通常契約書都是由房東準備，一般房東都會到文具店買份制式合約，不過，租屋者還是要將內容條文仔細閱讀，對於有疑慮的文字，要與房東討論清楚，如有特殊的需求，也要與房東討論清楚之後，加註在租屋合約之中。
至於押金部分，通常合理範圍在1~3個月，租約解除前，合理作法需提前1個月告知。
房東怕碰到壞房客，房客也怕碰到壞房東，所以，租賃房屋最好的辦法，就是雙方一起拿著契約到法院或律師事務所進行公證，如此雙方都可以得到法律保 障，租屋者可以將房租在報稅的時候列舉扣除，每年最高為12萬元。租屋的時候，要註明租金繳付的方式與時間，還有包括水電費、管理費、修繕費等等應該由誰 支付。
至於什麼樣的租金才合理？其實這個沒有一定的標準，因為區域、房型、年份、屋況……都關係到租金多寡，不過，租屋者可以到附近的房屋仲介公司打聽一下區域租金行情，如果是租金等於房價的三十分之一，相當合理。
舉例來說，一間房子目前的市值為600萬，那麼合理的年租金就約是20萬元或以下(600萬÷30=20萬)，合理的月租金應該在1.67萬 (20萬÷12=1.67萬)。
不過，這樣的租金計算都是「概算」，必須看看屋況與相關室內配備及條件而定，以上面的例子來說，1.67萬的月租金指的是「空屋」價格，如果房東附有「部分」家具，例如沙發、床組、衣櫃、書桌等等，每月租金還可以再往上提高約3000元，如果房東還提供家電，包括電視、冰箱、冷氣、電鍋、微波爐……等等，房租恐怕又要再往上加個2000元，所以，如果是全套家具還在內的出租房，單月房租恐怕會提高到2~2.5萬元之間。
最後提醒大家，租房子與買房子一樣，月租金最好不要超過自己當月收入的三分之一，最多也不要超過二分之一，以免租金形成「過度消費」，影響生活品質。
另外，教大家一個小撇步，根據學術界的統計計算，台灣的「月租金乘數是350」，「年租金的乘數是30」，這樣的數據是說，如果你租一間房子的月租 金是3.5萬元，依照「月租金乘數是350」，那麼這戶房子的總價值應該有1225萬元(3.5×350＝1225)，如果發現房價低於這個總價，那麼這 間房子就具有投資價值。
同樣一戶房子用年租金計算，年租金是42萬元(3.5×12＝42)，那麼依照「年租金的乘數是30」的模式計算，這戶房子的總價應該有1260萬 元(42×30＝1260)，用「月租金乘數」、「年租金乘數」一起計算，這戶房子的合理價區間就出現了，答案是1225~1260萬元，會這樣計算房 價，以後買房子就不比較不吃虧了。
MyGoNews衷柏宣／台北報導
[房地產] 透天學生套房 年收租至少30萬
【陳宇軒╱台中報導】
租金收入穩定的學生套房向來是熱門的投資型產品，近期中部地區推出不少透天學生套房，集中在台中縣靜宜與弘光等2所大學周邊，連台中市一中商圈與中臺科大附近也有學生套房推出，每棟有4間以上套房，每年收租至少30萬元。
台 中縣建築公會理事長黃明民表示，受到少子化影響，過去2~3年中部地區學生套房推案量並不多，購屋者對學生套房的購屋需求也累積多年，建商看準學生套房商 機再度浮現，紛紛推出學生套房，滿足市場需求，「其中沙鹿鎮有弘光與靜宜2所大學，租屋市場商機龐大，是中部學生套房推案最熱門的區段。」
一中商圈帶入人潮
近期中部建商推出不少學生套房，集中在台中縣沙鹿鎮的靜宜大學與弘光科技大學周邊，例如「大學聯盟」與「靜宜大街」，皆規劃透天學生套房，每棟別墅可規劃5~15間套房，總價680~1768萬元。
龍井鄉則是在東海大學帶動下，區內的「東海致富」也規劃學生套房，1樓當店面，2樓以上共6間套房，強調店套雙效，總價945萬元起。
目前沙鹿、龍井等區段套房每月租金約5000元，以目前推案每棟至少5間套房計算，每年可收租金30萬元，若以總價700萬元計算，每戶總價投報率4%，且總價越低、租金越高，投資報酬率也越高。
目前沙鹿、龍井等區段套房每月租金約5000元，以目前推案每棟至少5間套房計算，每年可收租金30萬元，若以總價700萬元計算，每戶總價投報率4%，且總價越低、租金越高，投資報酬率也越高。
除了沙鹿鎮、龍井鄉出現不少規劃學生套房的建案，台中市近期也陸續有學生套房推出，東森房屋業務部中一處經理陳智育指出，台中市一中商圈不但是中部知名商圈，周邊還有台中技術學院與台灣體育學院，「學生人數將近2萬人，又有商圈加持，很適合推出套房產品。」
位於一中街的「益民一中商圈」基地面積高達5000坪，規劃174戶透天學生套房，每戶可格4~6間套房不等，目前社區內共有約800間套房，為台中市近年來少見大型學生套房造鎮案，總價4288萬元起。
保全管理搭配門禁
;)
台中市外圍的中臺科技大學過去也是中部學生套房推案的重鎮之一，周邊推出的「中臺會館」為目前唯一的大樓學生套房案，規劃地上10樓、共244間8坪的套房，每坪11.6~12.9萬元。
老鷹廣告營一處副總經理馬寬君說：「安全與設備是學生租屋最大的考量因素，因此學生套房的門禁管理與設備非常重要。」「大學聯盟」、「中臺會館」 與「益民一中街」等，每間套房皆配備網路，符合目前學生居住習慣，「大學聯盟」及「益民一中街」甚至有24小時保全管理搭配門禁，強調學生進出套房需經過 3道門禁，安全性佳。
學生套房 建商只租不賣
看 好學生租屋市場穩定，親家建設在台中市忠勇路興建「親家學園」學生套房大樓，採只租不賣，400戶5~8坪的套房，除了配電視、冷氣、冰箱及床組等家電、 家具，並提供網路，社區另有KTV、洗衣房等設施，及24小時門禁管理，目前滿租中。親家建設總經理張鈞豪說：「因社區有完善管理與設備，且全棟產權單 一，「學生租屋的意願都很高，甚至必須排隊才租得到。」
買舊屋改建投資報酬率逾5%
逢甲商圈、東海商圈與一中街商圈學生及消費族群多，是許多投資客投資學生套房的主要區段，除了購買新推出的學生套房之外，也有不少投資客 選擇總價300~350萬元的中古透天住家或公寓，隔成5~7間套房出租，或是直接買含租約的中古物件，投資報酬率可達5%以上。
套房未來容易轉手
;)
陳 智育表示，一中商圈發展早，周邊多為屋齡20年以上、地上3樓的中古透天住家，總價約300萬元，投資客買下後多半會再斥資100萬元，將室內改建成 5~6間套房，目前當地套房月租金約5000元，整棟全年可收租金30萬元以上，投資報酬率7.5%以上，「不但投資報酬率高，日後轉手也很方便。」
逢甲商圈在逢甲大學學生帶動下，已成為全台最大的商圈之一，周邊有不少屋齡20年以上的中古公寓，總價約350萬元，同樣花費100萬元左右改建成5~6間套房，以每戶月租金5000元計算，全年可收租金30萬元以上，投資報酬率從6.6%起跳。
住商不動產加 盟事業處中區執行經理賴萬表示，東海商圈租屋市場除了有東海大學學生支撐，也有部分中科或台中工業區員工選在東海附近租屋，投資客多半會花費 400~700萬元，購買屋齡20年以上、地上2~3樓的中古透天住家， 並斥資100萬元左右改裝成4~6間套房，以每間月租金5500元計算，年收租金至少26.4萬元，投資報酬率4.95~5.28%。
除了購買中古透天或公寓改建套房出租，投資客也可買出租中的物件。陳智育分析，目前3大學生商圈整棟帶租約的物件總價500~600萬元，投資報酬率5~6%。
專家意見
選學校旁 或商圈內物件
目前銀行存款利率低，購買學生套房可望獲得比定存更高的投資報酬率，由於學生租屋多半喜歡住在學校附近、或生活機能便利的環境，選購時盡量挑選鄰近學校或商圈周邊產品，並配上基本家具與網路設備，較能吸引學生入住。
資料來源: 蘋果日報
訂閱：
文章 (Atom)