2010年9月2日 星期四
[房地產] 與房屋仲介打交道的正確認知
【文／范世華】
房屋市場買售物件的資訊，除了購買預售屋必須要向代銷公司才能取得完整的資訊以外，其他成屋與中古屋的交易市場仍然占有3/4以上，因此主要房地產市場的交易通路，不論是資訊的取得或是買售居間的服務，還是以房屋仲介公司為最普遍的管道。
雖然報紙分類廣告、網路以及待售房屋的門窗上仍然偶爾會有少數刊登「自售」的資訊來源，但是消費者如果真想要尋找一般待售的房子，其實還是得要透過房仲公司的通路，才能夠得到最多的資訊。
■ 擁有完整房屋的買售資訊本來就是房仲公司的強項
任何曾經有過售屋經驗的人都可以知道，只要是你的房子貼上紅紙條，不用等到隔天，你一定會接到十幾通房仲人員打來的電話，要求您給予委託代售（即使註明 “自售免掮”也一樣），房仲為了能夠取得銷售上的參賽權，因為市場上的通路競爭，現在所謂“一般約”的委託銷售情形愈來愈普遍，所以大多數的銷售物件，不 論是屋主自售或是房仲委託代售的房子，相同的標的同時可能都有多幾家的房仲公司可以為您帶看服務，就看你喜歡那一間房子，就看你和那一位房仲的銷售人員對 味，你就和誰談價。
■ 房仲提供資訊及服務，但判斷房屋買售條件仍應自己決定
但是也因為房仲市場的過度競爭，資訊氾濫，你可能搜集到的資訊，經由不同的人所解讀出來的結果可能都會不同，可是又好像都有道理，那麼究竟應該聽信誰的？又應該如何來判斷？
事實上房仲公司本身的業務，主要是在提供買賣房屋的通路，所專注的地方還是在房屋買賣的「開發」與「銷售」上。消費者能夠加以利用的不外乎是它所提供的 售屋資訊和服務，除此之外還有議價的功能，以購屋者（買方）的立場來說，透過房仲公司斡旋議價，可以保護你的出價上限，除非賣方同意以你所出的斡旋價出 售，簽收你支付的斡旋金成為部分的定金，才算是買賣成交的開始，否則除非經過你另外的同意加價，重新和賣方商議，成交的金額一定是經過了雙方達成合意的結 果，不會是讓你無端多付的。
但是由於每一個人對房子的個人喜好選擇不同，這不是房屋仲介人員可以左右的，有關於房屋本身專業的問題，真正的買售決定，最好還是要靠自己。
■ 慎選對的服務人員及優良業者才是最好的保障
雖然房仲所提供的資訊與服務相當多元，對於消費者來說是很好的利用管道，但是由於主客立場的不同，如果換一個角度，可能就是一種殘忍而現實的狀況，消費者絕對不可不知。
以售屋者（賣方）的立場舉一個例子來說明：如果你與房仲簽立委託銷售契約，給予房仲的銷售底價是1,200萬元，合理行情是可以賣到1,300萬元，那 麼在1,200萬元以上的範圍（1,250萬也可以成交、1,200萬也可以成交……），可是如果仲介人員不小心將你的底價透露出去，讓你少賺了50萬， 房仲公司也只是跟您少收個2萬塊的服務費，就銷售人員來說，可能也只不過是少賺個幾仟塊錢的佣金！
你的50萬對別人來說只不過是他口袋裡的幾仟塊錢！萬一是碰到了不會賣的人，回頭來再跟你求情議價，結果以1,150萬元成交，用幾仟塊錢換100萬元的損失？是銷售人員的損失大，還是你的損失大？
因此找對房仲服務人員，對於價格上才會有較好的保障，此外對於購屋可能會碰到的許多問題，你想像不到的各種千奇百怪的例子都有可能發生，若藉由優良品牌 的房仲公司則可以預防避免一些交易詐騙的情形發生，如果碰到房屋瑕疵或後續糾紛的狀況，也可以找得到對象去追索解決問題。
【本文作者為網路地產王資深顧問】
【資料來源: 網路地產王】
2010年9月1日 星期三
[房地產] 教你計算合理房租 合理房價
房子太貴！買不起！那就去租屋吧！不過，租房子也是有訣竅的，不要去租一個讓自己晚上也不想回家的房子。
台灣的租屋族群可以分成三大區塊，分別是
(1)學生，通常租雅房、小套房，
(2)小家庭或一般家庭，通常租大套房或一般公寓、大廈的房子，有些甚至租下整棟透天厝，
(3)商務人士，通常租管理良好的小套房、大套房。租到好房子前的先決條件，必須是要碰到好房東，因為好房東比較會注意房客的居家安全，對於出租房子的保養也會比較用心。
而在面對租房時，最好不要向「二房東」租屋。
租屋之前，房東與房客一定會簽約，通常契約書都是由房東準備，一般房東都會到文具店買份制式合約，不過，租屋者還是要將內容條文仔細閱讀，對於有疑慮的文字，要與房東討論清楚，如有特殊的需求，也要與房東討論清楚之後，加註在租屋合約之中。
至於押金部分，通常合理範圍在1~3個月，租約解除前，合理作法需提前1個月告知。
房東怕碰到壞房客，房客也怕碰到壞房東，所以，租賃房屋最好的辦法，就是雙方一起拿著契約到法院或律師事務所進行公證，如此雙方都可以得到法律保 障，租屋者可以將房租在報稅的時候列舉扣除，每年最高為12萬元。租屋的時候，要註明租金繳付的方式與時間，還有包括水電費、管理費、修繕費等等應該由誰 支付。
至於什麼樣的租金才合理？其實這個沒有一定的標準，因為區域、房型、年份、屋況……都關係到租金多寡，不過，租屋者可以到附近的房屋仲介公司打聽一下區域租金行情，如果是租金等於房價的三十分之一，相當合理。
舉例來說，一間房子目前的市值為600萬，那麼合理的年租金就約是20萬元或以下(600萬÷30=20萬)，合理的月租金應該在1.67萬 (20萬÷12=1.67萬)。
不過，這樣的租金計算都是「概算」，必須看看屋況與相關室內配備及條件而定，以上面的例子來說，1.67萬的月租金指的是「空屋」價格，如果房東附有「部分」家具，例如沙發、床組、衣櫃、書桌等等，每月租金還可以再往上提高約3000元，如果房東還提供家電，包括電視、冰箱、冷氣、電鍋、微波爐……等等，房租恐怕又要再往上加個2000元，所以，如果是全套家具還在內的出租房，單月房租恐怕會提高到2~2.5萬元之間。
最後提醒大家，租房子與買房子一樣，月租金最好不要超過自己當月收入的三分之一，最多也不要超過二分之一，以免租金形成「過度消費」，影響生活品質。
另外，教大家一個小撇步，根據學術界的統計計算，台灣的「月租金乘數是350」，「年租金的乘數是30」，這樣的數據是說，如果你租一間房子的月租 金是3.5萬元，依照「月租金乘數是350」，那麼這戶房子的總價值應該有1225萬元(3.5×350＝1225)，如果發現房價低於這個總價，那麼這 間房子就具有投資價值。
同樣一戶房子用年租金計算，年租金是42萬元(3.5×12＝42)，那麼依照「年租金的乘數是30」的模式計算，這戶房子的總價應該有1260萬 元(42×30＝1260)，用「月租金乘數」、「年租金乘數」一起計算，這戶房子的合理價區間就出現了，答案是1225~1260萬元，會這樣計算房 價，以後買房子就不比較不吃虧了。
MyGoNews衷柏宣／台北報導
[管理] 年輕人 不要只求溫飽
作者：洪蘭 出處：天下雜誌 441期
一個比名不名校更大的危機存在台灣，如果對自己沒期望、對未來沒希望，台灣孩子畢業後，到底留下了什麼？
美國總統歐巴馬在一月八日演講說，「今天在教育上超越我們的國家，就是明天在競爭上打敗我們的國家（The nation that out-educates us today is going to out-compete us tomorrow）」，他看到教育對國家競爭力的重要，我們也看到了，但我們的教育制度卻像病入膏肓的病人，不知從哪救起。
有讀者投書質疑國高中為何要教這麼多、考這麼多，他問：這種教法除扼殺學生學習興趣，畢業後留下了什麼？
台大也有教授問：大學生為什麼不會思考？中學六年填鴨太久，學生進入大學已經麻痺，即便思考也是基本的趨利避害動物模式，而沒有「計利當計天下利， 求名當求萬世名」那種為天下蒼生的豪氣，或林則徐「苟利國家生死以，豈因禍福趨避之」那種書生救國的抱負。這種對自己沒有期望、對未來沒有希望，實比名校 不名校有著更大的危機。
最近有個學校學生作弊上了報，我朋友問他的孩子，「你會不會作弊？」他大聲說，「當然不會，因為我不在乎分數。」這話一針見血，學生會作弊是因能力 達不到父母、老師要求，又不敢誠實面對，便只有作弊來逃避懲罰。作弊當然不對，但是我們是否也該檢討一下為什麼這麼重視分數？少一分為什麼要打一下？學習 本有快慢，用同一把尺去評量所有的學生是否公平？
除了分數，社會對成功的定義也有偏差，一切用錢來衡量，沒給學生更高的人生理想。金錢不等於成功，金錢更不等於快樂，人只有做自己要做的事才會快 樂，我們應告訴孩子：假如你每晚都睡得安穩，早上起床又對一天充滿期待，那這工作就適合你。年輕時別太重視金錢，要敢放手一搏，年輕不堅持理想，年紀一 大，家累一重，就易對現實妥協，妥協會造成終身遺憾。
我們有時太用世俗的觀念來強求自己。有一次報登某人有志竟成，考了二十七次終於考上高考，我替他算一下：大學畢業二十二歲，當兵兩年二十四歲，考二 十七次高考，豈不是五十一歲了？大好的青春都花去準備考試，沒做幾年，卻要退休了，豈不可惜？尤其是如果一直考不中，會不會是因為跟自己的性向不合？在德 國，某科考試考了三次未過關，老師就會勸他去試別科，因為這表示他可能不適合這個領域。一個工作不管多有保障，不適合自己也是枉然。
年輕人要有志氣，不要只求溫飽，蘇格拉底說，「有用之人為生活而飲食，無用之人為飲食而生活」。其實在台灣只要肯做，都能出頭。有位更生人，出獄後從洗盤子開始，也洗出了兩家餐館。反而一再強調生活的保障會讓孩子失去追尋理想的勇氣，而蹉跎一生。
現在的知識經濟重視的是創意、創新和創業，但在講求變中有變的競爭力時，誠信仍是一切的核心，只有童叟無欺，生意才做得長久。今天要與國際競爭，最重要的仍是那個不要考試的誠信。
（作者為中央大學認知神經科學研究所所長）
[產業] 中部地區就業現況調查
中部求職大不易？! 『工商業服務』求才若渴！
大台中失業率佔4.1% 平均薪資少台北5,595元
中部地區位於台灣交通的樞紐，加上台中港的興建，建構了完整的交通脈絡。台中加工出口區的設立，以及雲林離島基礎式工業區、彰濱工業區的成立，讓中部地區 的工商業日趨活躍，更活絡了中部地區的內需市場，得天獨厚的觀光資源，讓中部地區在資訊/科技、生產製造、進出口貿易、民生消費、觀光產業等，都有優異的 表現。雖然產業發展繁榮，但台中地區的失業率卻長期高於全台平均值!究竟，中部地區的就業問題何在?
根據1111人力銀行調查，558位在中部的18-55歲勞動人口(有意願工作者)，有3成處於待業，主要的原因為未有公司通知面試(23.66%)、沒 有適合的工作(22.14%)、工作機會太少(19.08%)。中部民眾認為，中部地區主要的就業問題為產業發展分佈不均/職缺分佈不均 (59.86%)，中部就業機會過少(46.24%)，行業/職務別不夠多元(38.53%)。對於就業現況，更打了50.14不及格的分數。
1111人力銀行為了解台中地區就業現況，特別針對工作地區在台中縣市的18-55歲有工作意願者，以電子郵件方式寄送問卷，進行「中部地區就業現況調查」。調查期間為96年11月28日至12月6日，調查方式採取立意抽樣，有效回收樣本數為558份。
中部年平均失業率4.10% 「工商業服務」需才恐急
根據主計處最新資料統計，95年大台中地區失業率平均4.10%，高於全台平均(3.91%)。分析1111人力銀行資料庫中，台中地區工作機會較多的產 業別分別為，工商業服務(25.22%)、傳產/製造(18.10%)、以及資訊/科技(14.27%)。求職者最想從事的工作，則以資訊/科技產業 (33.18%)、傳產/製造業(18.43%)、民生消費業(17.78%)，顯示出中部地區職缺與求職意願的差異。
2成4失業者沒面試機會 2成2沒適合工作
針對中部地區勞動人口進行調查，在職中的民眾有6.00%從事計時/兼職/工讀的工作，另有2.88%從事外包/專案工作。全職工作者(2週工時84小時)，佔了91.13%。
詢問中部地區待業民眾，待業的主要原因，則以未有公司通知面試(23.66%)、沒有適合的工作(22.14%)、工作機會太少(19.08%)，顯示出中部求職困難。
1111人力銀行營運長兼發言人吳睿穎分析，供需失衡是造成高失業率的普遍問題，求職者若想避免成為失業族，除了暸解就業市場供需現況外，更需對自已進行職能SWOT分析，了解自已在職場的優劣勢，強化專長改善弱項，才能找到自已的職場定位。
中部薪資：低於北部5,595元 高於南部192元
進一步詢問中部薪資水準與北部同等職務差距多少?低於北部4001-6000元者，佔21.05%，其次為2001-4000元，佔 18.42%，4.21%則是相同。亦有2.37%高於北部。平均而言，低於北部5,595元。相較於日前針對大高雄地區進行的調查結果5,403元，大 台中地區仍高於南部192元。
吳睿穎分析北、中、南的薪資差異，北部較高的主要因素，除少數因產業分佈與企業規模，影響薪資水平之外，物價水準也是影響區域薪資的重要因素。由於中、南部物價水準較北部低，因此即便薪資水準不及北部高，但上班族實質可支配所得，並不少於北部。
外地人佔3成 環境佳/生活費低 成定居主因
當問到是否為外地來中部的工作者，高達31.32%受訪者是外地人。進一步詢問居住狀況，則以在中部租屋最多，佔47.06%，其次為住親友家，佔28.57%。
選擇在中部工作的主要原因為何?喜歡中部生活環境(58.82%)，生活費較低(35.29%)，就近照顧家人(33.61%)三項最高，顯示吸引外地工作者前往中部地區，還是以生活環境因素為主，工作相關的誘因較低。
就業現況50分、不及格 職缺分佈不均問題大
中部地區主要的就業問題為何? 中部民眾認為，產業發展分佈不均/職缺分佈不均(59.86%)，中部就業機會過少(46.24%)，行業/職務別不夠多元(38.53%)，為三大主因。
為中部地區的就業現況評分，44.09%的受訪者評41-60分，其次為28.49%受訪者評61-80分，平均分數為50.14分。
政府施行哪些措施，有助於改善中部就業現況?補助職前訓練/在職進修(48.03%)，獎勵企業投資、創造就業機會(46.06%)，提供就業資訊平台(42.83%)。
吳 睿穎表示，中部地區就業市場，早期以進出口貿易和工業、農業為主，由於中科成立加上產業轉型，交通上的優勢，與都市發展有成，更讓「工商業服務」與「民生 消費產業」蓬勃。近年來，中部餐飲業頻頻將觸角伸向南北，更代表著台中產業發展優勢與潛力。建議求職者，不需擠破頭進入科技產業，選定潛力佳的企業，也能 擁有自已的職涯舞台。
資料來源: 1111人力銀行
[房地產] 透天學生套房 年收租至少30萬
【陳宇軒╱台中報導】
租金收入穩定的學生套房向來是熱門的投資型產品，近期中部地區推出不少透天學生套房，集中在台中縣靜宜與弘光等2所大學周邊，連台中市一中商圈與中臺科大附近也有學生套房推出，每棟有4間以上套房，每年收租至少30萬元。
台 中縣建築公會理事長黃明民表示，受到少子化影響，過去2~3年中部地區學生套房推案量並不多，購屋者對學生套房的購屋需求也累積多年，建商看準學生套房商 機再度浮現，紛紛推出學生套房，滿足市場需求，「其中沙鹿鎮有弘光與靜宜2所大學，租屋市場商機龐大，是中部學生套房推案最熱門的區段。」
一中商圈帶入人潮
近期中部建商推出不少學生套房，集中在台中縣沙鹿鎮的靜宜大學與弘光科技大學周邊，例如「大學聯盟」與「靜宜大街」，皆規劃透天學生套房，每棟別墅可規劃5~15間套房，總價680~1768萬元。
龍井鄉則是在東海大學帶動下，區內的「東海致富」也規劃學生套房，1樓當店面，2樓以上共6間套房，強調店套雙效，總價945萬元起。
目前沙鹿、龍井等區段套房每月租金約5000元，以目前推案每棟至少5間套房計算，每年可收租金30萬元，若以總價700萬元計算，每戶總價投報率4%，且總價越低、租金越高，投資報酬率也越高。
目前沙鹿、龍井等區段套房每月租金約5000元，以目前推案每棟至少5間套房計算，每年可收租金30萬元，若以總價700萬元計算，每戶總價投報率4%，且總價越低、租金越高，投資報酬率也越高。
除了沙鹿鎮、龍井鄉出現不少規劃學生套房的建案，台中市近期也陸續有學生套房推出，東森房屋業務部中一處經理陳智育指出，台中市一中商圈不但是中部知名商圈，周邊還有台中技術學院與台灣體育學院，「學生人數將近2萬人，又有商圈加持，很適合推出套房產品。」
位於一中街的「益民一中商圈」基地面積高達5000坪，規劃174戶透天學生套房，每戶可格4~6間套房不等，目前社區內共有約800間套房，為台中市近年來少見大型學生套房造鎮案，總價4288萬元起。
保全管理搭配門禁
;)
台中市外圍的中臺科技大學過去也是中部學生套房推案的重鎮之一，周邊推出的「中臺會館」為目前唯一的大樓學生套房案，規劃地上10樓、共244間8坪的套房，每坪11.6~12.9萬元。
老鷹廣告營一處副總經理馬寬君說：「安全與設備是學生租屋最大的考量因素，因此學生套房的門禁管理與設備非常重要。」「大學聯盟」、「中臺會館」 與「益民一中街」等，每間套房皆配備網路，符合目前學生居住習慣，「大學聯盟」及「益民一中街」甚至有24小時保全管理搭配門禁，強調學生進出套房需經過 3道門禁，安全性佳。
學生套房 建商只租不賣
看 好學生租屋市場穩定，親家建設在台中市忠勇路興建「親家學園」學生套房大樓，採只租不賣，400戶5~8坪的套房，除了配電視、冷氣、冰箱及床組等家電、 家具，並提供網路，社區另有KTV、洗衣房等設施，及24小時門禁管理，目前滿租中。親家建設總經理張鈞豪說：「因社區有完善管理與設備，且全棟產權單 一，「學生租屋的意願都很高，甚至必須排隊才租得到。」
買舊屋改建投資報酬率逾5%
逢甲商圈、東海商圈與一中街商圈學生及消費族群多，是許多投資客投資學生套房的主要區段，除了購買新推出的學生套房之外，也有不少投資客 選擇總價300~350萬元的中古透天住家或公寓，隔成5~7間套房出租，或是直接買含租約的中古物件，投資報酬率可達5%以上。
套房未來容易轉手
;)
陳 智育表示，一中商圈發展早，周邊多為屋齡20年以上、地上3樓的中古透天住家，總價約300萬元，投資客買下後多半會再斥資100萬元，將室內改建成 5~6間套房，目前當地套房月租金約5000元，整棟全年可收租金30萬元以上，投資報酬率7.5%以上，「不但投資報酬率高，日後轉手也很方便。」
逢甲商圈在逢甲大學學生帶動下，已成為全台最大的商圈之一，周邊有不少屋齡20年以上的中古公寓，總價約350萬元，同樣花費100萬元左右改建成5~6間套房，以每戶月租金5000元計算，全年可收租金30萬元以上，投資報酬率從6.6%起跳。
住商不動產加 盟事業處中區執行經理賴萬表示，東海商圈租屋市場除了有東海大學學生支撐，也有部分中科或台中工業區員工選在東海附近租屋，投資客多半會花費 400~700萬元，購買屋齡20年以上、地上2~3樓的中古透天住家， 並斥資100萬元左右改裝成4~6間套房，以每間月租金5500元計算，年收租金至少26.4萬元，投資報酬率4.95~5.28%。
除了購買中古透天或公寓改建套房出租，投資客也可買出租中的物件。陳智育分析，目前3大學生商圈整棟帶租約的物件總價500~600萬元，投資報酬率5~6%。
專家意見
選學校旁 或商圈內物件
目前銀行存款利率低，購買學生套房可望獲得比定存更高的投資報酬率，由於學生租屋多半喜歡住在學校附近、或生活機能便利的環境，選購時盡量挑選鄰近學校或商圈周邊產品，並配上基本家具與網路設備，較能吸引學生入住。
資料來源: 蘋果日報
[房地產] 慧眼視好宅 見縫插針賺價差
這年頭很多人都感嘆，想要買到便宜房屋好像很難。不過，除了挑區域，購屋人也可以注意一些屋況較差的醜房子，只要嫌貨得宜，見縫插針也可以砍出好價格。不 過，業者也建議，購屋人買這類房子的時候千萬要注意，如果是海砂、輻射這種屋況，因為難以靠裝潢解決，所以最好不要輕易嘗試。
■ 屋況天差地別 價差十萬八千里
信義房屋表示，很多屋主的房子沒辦法賣到好價錢，最主要的原因就是沒有整理。其實只要願意花一點時間整理粉刷，換上新的傢俱，讓房屋燈光美氣氛佳，價格就漂亮。
同樣的道理，買方如果看到這類房子，不要先有預設立場，如果價格合理，只要不是需要太大的工程，能夠簡單的油漆粉刷，換換地板與燈具就搞定，甚至於加上一兩百萬的裝潢費後房價還比周邊更低，買方不妨大膽出價，就可順利買到便宜好屋。
■ 爛房雖有璞玉 小心碰上賠錢貨
雖然屋況差的房子給了買方很多殺價的空間，整理之後仍可能從璞玉變寶玉，但房仲業者也提醒，許多屋況差的房子還是要小心。漏水、壁癌這類還算好解決，要 是遇到海砂、輻射，甚至於兇宅，這類房子就千萬不要輕易「以身試法」，因為這類房子不僅難以處理到盡善盡美，更重要的是未來脫手時會產生無謂紛爭，甚至可 能吃上官司。
資料來源: 網路地產王
[居家] 家中裝潢看膩？ 傢俱重新排列組合
家中擺設看膩了嗎？很多人住了多年的老房子，很想做變化，但是手頭又不允許大興土木，這時候，花點小錢添購傢俱，不但可以營造不同空間感受，還可以增加收納空間！
■ 用傢俱重新隔間 營造不同空間感受
打掉既有隔間重砌牆，動輒得花上數十萬，這時候，用傢俱取代磚牆作隔間，不但實用最重要還能節省空間。如果臥房的空間夠大，不妨在角落擺上一張矮櫃型的 櫃子，代替間隔牆。書櫃的另一邊就當作書房使用，一樣有隔間的效果，也可節省空間；如果廚房的空間夠大，可以用矮櫃型的餐櫃，擺在廚房與餐廳間，餐櫃可以 用來收納，檯面則可以用來當做食物準備區。
此外，屏風最適合用來作為隔間，可以在臥室放面屏風，隔出穿衣間和臥室，也可以放在客廳與餐廳間，是最節省空間的隔間材。屏風的材質多樣，有素面、特殊織紋或簾幕型等，可為空間增添美感；布簾選擇就更多了，薄紗或棉布，都可創造不同的空間氣氛。
■ 改用機能性傢俱 增加空間變化性
而改用機能性較高的傢俱，既可節省空間，還可增進空間的機能。如果家中沒有多餘的客房，可以用來招待客人，不妨買張沙發床，放在書房內，平日可以當作沙發，親友來訪過夜，攤開即成了床舖。
至於和室，多半是家中多餘的空間，既可當作休閒室，也可變成客房，只要有一張可伸縮式或活動的桌子，平常可用來泡茶，客人來時，桌子收起來就成了客房； 而放一張多功能矮櫃在沙發旁邊，就可以成為邊几，也可以當作儲物櫃，吃東西的餐桌甚或是書桌，如此一來，家中的空間利用變多元了，還能營造出截然不同的空 間感受，讓老房子重新回春！
圖片來源：雅士室內設計工程 / design.vrhouse.com.tw/amy5677 / 02-2927-2195
【From: 網路居家王design.vrhouse.com.tw】
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