2010年9月2日 星期四
[房地產] 與房屋仲介打交道的正確認知
【文/范世華】
房屋市場買售物件的資訊,除了購買預售屋必須要向代銷公司才能取得完整的資訊以外,其他成屋與中古屋的交易市場仍然占有3/4以上,因此主要房地產市場的交易通路,不論是資訊的取得或是買售居間的服務,還是以房屋仲介公司為最普遍的管道。
雖然報紙分類廣告、網路以及待售房屋的門窗上仍然偶爾會有少數刊登「自售」的資訊來源,但是消費者如果真想要尋找一般待售的房子,其實還是得要透過房仲公司的通路,才能夠得到最多的資訊。
■ 擁有完整房屋的買售資訊本來就是房仲公司的強項
任何曾經有過售屋經驗的人都可以知道,只要是你的房子貼上紅紙條,不用等到隔天,你一定會接到十幾通房仲人員打來的電話,要求您給予委託代售(即使註明 “自售免掮”也一樣),房仲為了能夠取得銷售上的參賽權,因為市場上的通路競爭,現在所謂“一般約”的委託銷售情形愈來愈普遍,所以大多數的銷售物件,不 論是屋主自售或是房仲委託代售的房子,相同的標的同時可能都有多幾家的房仲公司可以為您帶看服務,就看你喜歡那一間房子,就看你和那一位房仲的銷售人員對 味,你就和誰談價。
■ 房仲提供資訊及服務,但判斷房屋買售條件仍應自己決定
但是也因為房仲市場的過度競爭,資訊氾濫,你可能搜集到的資訊,經由不同的人所解讀出來的結果可能都會不同,可是又好像都有道理,那麼究竟應該聽信誰的?又應該如何來判斷?
事實上房仲公司本身的業務,主要是在提供買賣房屋的通路,所專注的地方還是在房屋買賣的「開發」與「銷售」上。消費者能夠加以利用的不外乎是它所提供的 售屋資訊和服務,除此之外還有議價的功能,以購屋者(買方)的立場來說,透過房仲公司斡旋議價,可以保護你的出價上限,除非賣方同意以你所出的斡旋價出 售,簽收你支付的斡旋金成為部分的定金,才算是買賣成交的開始,否則除非經過你另外的同意加價,重新和賣方商議,成交的金額一定是經過了雙方達成合意的結 果,不會是讓你無端多付的。
但是由於每一個人對房子的個人喜好選擇不同,這不是房屋仲介人員可以左右的,有關於房屋本身專業的問題,真正的買售決定,最好還是要靠自己。
■ 慎選對的服務人員及優良業者才是最好的保障
雖然房仲所提供的資訊與服務相當多元,對於消費者來說是很好的利用管道,但是由於主客立場的不同,如果換一個角度,可能就是一種殘忍而現實的狀況,消費者絕對不可不知。
以售屋者(賣方)的立場舉一個例子來說明:如果你與房仲簽立委託銷售契約,給予房仲的銷售底價是1,200萬元,合理行情是可以賣到1,300萬元,那 麼在1,200萬元以上的範圍(1,250萬也可以成交、1,200萬也可以成交……),可是如果仲介人員不小心將你的底價透露出去,讓你少賺了50萬, 房仲公司也只是跟您少收個2萬塊的服務費,就銷售人員來說,可能也只不過是少賺個幾仟塊錢的佣金!
你的50萬對別人來說只不過是他口袋裡的幾仟塊錢!萬一是碰到了不會賣的人,回頭來再跟你求情議價,結果以1,150萬元成交,用幾仟塊錢換100萬元的損失?是銷售人員的損失大,還是你的損失大?
因此找對房仲服務人員,對於價格上才會有較好的保障,此外對於購屋可能會碰到的許多問題,你想像不到的各種千奇百怪的例子都有可能發生,若藉由優良品牌 的房仲公司則可以預防避免一些交易詐騙的情形發生,如果碰到房屋瑕疵或後續糾紛的狀況,也可以找得到對象去追索解決問題。
【本文作者為網路地產王資深顧問】
【資料來源: 網路地產王】
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