2010年10月26日 星期二
[管理] 膽識567全民調查(下)
From: Cheers雜誌
觀念與行動的矛盾
然而，雖然成功需要膽識已經是共識，但落實在生活與行動中，卻出現另一種觀念與行動的矛盾。有高達39％的受訪者認為，自己的做事風格是「先思考再動手」，而且不會嘗試太大膽或沒人做過的行動」。只有28.7％的人同意，思考之後會樂於嘗試從來沒有人做過的事。另外，也有13％的人表示，做事總是思前想後才動手，所以常因為太謹慎而錯失機會。而先出手再慢慢修正的「行動派」，比例只佔了15%。
若分世代來看，5年級在「先思考，再動手」的比例上，又明顯高過6、7年級。為什麼會有這種落差？與年輕學子互動頻繁的中央大學認知神經科學研究所所長洪蘭認為，生活優裕變成年輕人的另一種包袱。
洪蘭以自己的父親「一生養一口」的哲學為例，既然只要把自己養活就很了不起，沒什麼東西輸不起，也沒什麼物質需求非要滿足，反而可以無所顧忌的衝刺。洪蘭看到很多新生代因為眼前的生活很舒服，想到往前衝的結果可能比現在更糟，就不去了。
問題是，衝勁如果不在年輕時達到巔峰，只會隨年齡不斷下降，這是5年級生更習慣「三思而後行」的理由。「學術界的說法是，35歲以前沒有成名，就不敢要你了，在數學界是25歲，唯一的例外是建築，到42歲，」洪蘭舉例。時間的壓力其實非常大。
或許正因害怕改變現狀，大家的觀念顯得保守。譬如，對一件從沒做過的工作，需要幾成勝算才願嘗試？平均來說，受訪者都需要6成以上才有信心出手。
這個數字比許多成功企業家，即使不到一半勝算也要先動作的信念，高出很多。「每個案子要有100％把握是不可能的事，」神腦國際網通消費事業群營運總經理邱致忠歸納商場的實戰經驗說。他在通路業，每天都要看市場價格、供需決定攻守，機會稍縱即逝。但這也是他帶領新鮮人最大的痛苦：「他們決策不夠大膽，永遠是不做不錯，不下（決定）不錯。」
不過，所謂膽識，並不是一馬當先而已，那無異於莽撞、無知、匹夫之勇。膽識是做過縝密思考後，在當下做出最正確的判斷。《領導引擎》（The Leadership Engine）一書對膽識的詮釋是：「膽識是一種做重大決定的能力，以及為更好的未來犧牲今日安穩的意願。」其中還包括「探求真相、發現事實，並據此做出決定的強大驅策力」，以及「根據現實採取行動，嚴格要求的勇氣。」
關於膽識的內涵，《Cheers》雜誌將它區分為「膽量」、「冒險」、「判斷」、「知識」、「執行」5個面向，構成「膽識方程式」，請受訪者自評。這5項指標上，「判斷」與「執行」，受訪者自評的分數最高，「冒險」的分數最低。其中5年級可能因為年齡與閱歷，在知識與執行上的自信，又明顯強過7年級。
膽識方程式：冒險最難
分數透露出的訊息，呼應在踏出第一步的動力上，新世代自覺不足。什麼因素決定當下是挺身一搏，還是退縮？洪蘭從認知心理學的角度分析，這是大腦前腦控制的反應，除了外顯的、理性的因素，還有一種內隱的、只是隱約知道可做不可做的感受。而後者往往是最後關鍵。
一般人覺得自己知識與執行力都夠，只是冒險性不夠強。但是洪蘭指出，對環境有多少了解，掌握多少資訊，會決定感覺危險或安全。以為是性格軟弱的人，「其實是知識不夠，使他不敢做決策，」洪蘭說。膽識可以培養嗎？答案是肯定的。如果問為什麼沒有膽識？高達7成的受訪者認為，是「環境中缺乏磨練的機會」，值得注意的是，認為是「天生個性使然」的，也有6成。
實現夢想最需要膽識
只有25％的受訪者，認為在工作中經常需要用到膽識。21％的人表示「很少」有表現膽識的機會（圖表7）。因為扮演角色的不同，5、6、7年級出現差異。對初進職場的7年級生來說，「出門開發客戶」所需要的膽識遠超過5年級與6年級。「換工作」則對他們容易許多。
至於人生中最需要膽識的事，則是「放棄目前成就，實現想做卻一直沒做的夢想」。不過，在很多膽識故事主角的身上，並不是先有膽識，才有磨鍊的機會，而是主動地逼迫自己創造情境。6年級的蔡朝明，今年將成為第一批駕駛台灣地表最快交通工具──高鐵列車的駕駛員。高中畢業後，他沒去參加大學聯考，反而先去當兵，然後在一句日文都不會的情況下，一個人跑去日本闖蕩。
孤身在異地生活，蔡朝明到酒吧打工、在下著大雪的東京清晨送報紙、在餐廳一邊洗碗，一邊背單字，學日文。後來他考上日本立正大學地理系，又繼續攻讀琦玉大學都市計畫研究所。「我本來是體弱多病，窩在家裡的孩子，」蔡朝明說。但是走過這一場歷練，蔡朝明覺得比起周圍的朋友，現在他眼界更開闊。中原大學心理學研究所學生葉書佑，也是自己決定要做外派人員教育訓練的論文題目後，隻身到台幹最多、卻從沒去過的上海住了1個月。
她在那裡到處找人幫忙，不斷重複跟陌生人自我介紹的動作，終於發出100多份問卷。可是她最高興的是額外的收穫：包括發現自己敢硬著頭皮跟影印店老闆殺價，還有對著上海人大喊：「排隊啦！」要建立膽識，首先要懂得賦予失敗價值，因為既然要創新，就不可避免會暴露在失敗的風險下，「成王敗寇」的單一標準應該修正。「社會要給冒著合理風險而失敗的人肯定，給他們東山再起的機會，」東吳大學校長劉兆玄說。可喜的是，這次調查中，高達8成受訪者都認為失敗不是可恥的事，為建立膽識提供了基礎（圖表10）。
你是「有膽有識」的少年英雄，還是「沒膽沒識」的「俗仔一族」？不妨將《Cheers》雜誌首次針對膽識進行的調查，以及更多膽識人物故事，作為重新省視、自我鍛鍊的開始。
誰最有膽識？
最有膽識的企業家：鴻海集團董事長郭台銘
不分年級，鴻海集團董事長郭台銘以壓倒性多數，當選調查中最有膽識的企業家。最近因為妻子過世而更顯低調的郭台銘，不管在愛情與事業上，都有他展現膽識的一面。只有中國海專畢業的郭台銘，憑毅力與執著，從做連接器的一介黑手，打造出營收突破5千億的企業王國。
最有膽識的政治人物：總統陳水扁、台北市長馬英九並列
政壇上，台北市長馬英九與總統陳水扁，成為年輕人心目中最有膽識的政治人物。兩者相差0.4%，在誤差範圍內，因此同列第1。
因為爭取黨主席而與立法院長王金平短兵相接的馬英九，表現出與他過去溫文儒雅形象少見的強勢，反差較大。總統陳水扁從政以來一直險中求勝，享有膽識形象，並不令人意外。有趣的是，副總統呂秀蓮排名第3，超越不少其他男性政治人物，顯示呂秀蓮有話直說的行事作風，在年輕人心中也是一種膽識的象徵
最有膽識的亞洲年輕人：中國大陸
以地區來看，台灣年輕人心中最有膽識的，是對岸的大陸年輕人，以4個百分點超越台灣。除此以外，台灣年輕人自認比日本、韓國年輕人都有膽識。大陸年輕人敢衝、目的導向、拼命向上爬的特質，是台灣年輕人對他們的具體印象。但要面對比自己更有膽識、將在職場上直接競爭的對岸同儕，台灣年輕人勢必要急起直追。
[管理] 膽識567全民調查(上)
4月《Cheers》雜誌在網路上調查了4,000多位網友的意見，分屬於5、6、7年級，究竟哪個世代最有膽識？
文／盧智芳
From: 2005年5月 Cheers雜誌
不管你是幾年級，人生中總是有些時刻，你要跟未知賭一賭：「好，就這麼拼了！」
5年級：我要轉業5年級的鄭國正，曾經在中天電視做到新聞部副總監，負責所有新聞的規劃與操作。但是去年底，他實在看不下去電視圈盲目追逐新聞、收視率惡性競爭的生態，這個13年的媒體人起了轉行的念頭。由於「喜歡吃東西」，鄭國正過去認識不少食品界的朋友，他評估後，打算創業做食品加工。「放棄原來成就所需要的勇氣，比適應新的環境更大，」鄭國正說。剝離工作賦予的影響力，還要面對經濟不安全感，與周遭關心的眼光，中年轉業比任何事都需要承擔。
然而鄭國正沒有回頭。脫下襯衫，走出冷氣房，他在他的「兩人公司」中穿著T恤、短褲，身兼經營、採購、業務、送貨……，除了調配食物醬汁以外，什麼都做。他忙得很快樂，因為比起過去工作中有太多妥協，「現在我在做的，是我的事業。」
6年級：我要實現自我
6年級的陳怡萱，台中女中畢業後，以第一志願考上清華大學物理系。大三上學期，她發現自己並不那麼適合物理，反而對藝術更有興趣。於是在BBS站上發表一篇文章「用微笑祝福我」之後，決定休學重考。不要清大的學歷，等於不要一條鑲著金邊的前途。不只父母、親戚，連不認識的教授都跑來勸這個「脫隊的好學生」回頭。
「我有個東西想去追求，我要對自己負責，」陳怡萱說。既然不想走理工這條路，勉強念完也沒有意義。於是她開始白天到圖書館K書，晚上到私人畫室學畫。拼了4個月，又以第一志願考上台灣藝術大學視覺傳達設計系。
如果沒考上，陳怡萱可能只剩下高中學歷。但即使如此，也阻擋不了陳怡萱的決心：「摩西是先把杖放下去，水才分開的，一切都準備好才動，那就不是真的信心，」本身是虔誠基督教徒的她援引聖經故事說。
7年級：讓我上第一線7年級的林奐名，23歲，政大新聞系畢業，政大新聞研究所一年級學生。他從來沒有出國留學過，靠著英語輔系的訓練及自學，去年擔任「台北縣石門國際風箏節」的記者會、開幕典禮、頒獎典禮英語主持人及口譯員，「在台上的時候，我會忍不住發抖，」林奐名描述。
但經過那一次歷練，後來林奐名好幾次成為英國國家廣播公司（BBC）記者來台報導的助手，協助他們完成立委選舉的採訪。今年326大遊行，林奐名拿著BBC的麥克風站在媒體區，周遭的記者全比他大上好幾歲。年輕的林奐名不再怯場，對親自體會歷史性的一刻非常興奮：「真的很震撼！」他說。不管是創業、實現自我，還是在舞台上面對群眾，每個人都會面對這樣的考驗：在關鍵的時刻，敢不敢站上一個從沒站過的位置，接受一些超出自己本來能力範圍的挑戰。
那最後「推你一把」的力量，是一種眼光、意志、判斷，甚至包括後來能承受多少風險、能不能堅持下去的能力，簡單地說，稱它為「膽識」，英文叫做「guts」。為什麼在今天來說，膽識特別重要？
能力與膽識決定成功
因為不靠膽識踏出第一步，就不可能播下成功的種子。美國麻省理工學院教授，也是全球知名經濟學家梭羅即指出：「有膽識的冒險，雖然有失敗的可能﹔但沒有冒險的膽識，注定會失敗。」在東吳大學校長劉兆玄對大學生提倡的「五識」中，膽識也是其中之一。
劉兆玄認為，知識經濟時代，創新是附加價值最高的活動，而創新往往來自去做沒有人做過、失敗風險很大的事。「我們從小到大聽到最多的教誨，都是『中規中矩』、『按部就班』。你一想就是規，就是矩，還要在中間，突破就不大了，」劉兆玄說。沒有「有膽識」的國民，又何來「有膽識」的社會？膽識，影響個人、企業與社會的格局。膽識的重要性，在這次《Cheers》雜誌「膽識567全民大調查」中清楚顯現。決定成功的因素裡，年輕人看重膽識的程度，僅次於能力。
同時，近8成的受訪者都認為，他們比自己的父母更有膽識。這一代自認比上一代更有膽識，大環境的轉變功不可沒。抱持同樣觀察的明基電通董事長李焜耀指出，少了經濟的壓力，社會價值觀多元發展，確實讓年輕人更有本錢去做自己想做的事。像他的女兒法律系畢業後投入社會工作，就是為了忠於自己理想。
(下篇待續)
2010年10月22日 星期五
[房地產] 眼見為憑中古屋 遠親不如近鄰
【網路地產王/綜合】
眼見為憑的中古屋，對屋況掌握度較高，還可以馬上入住，相較買預售屋的不確定性高，買中古屋雖然好處多多，但不可否認，買中古屋也存在著高風險，這個時候，周遭鄰居的眼睛與耳朵，就是挑選中古屋的好幫手，而慎選鄰居，也是中古屋買賣的重要關鍵，因為如果不小心買到鄰損屋，後續的麻煩，也會讓你欲哭無淚！
■ 鄰近大型建築 小心買到損鄰屋
很多人買房子，都會挑選鄰近大型公共建設的地段，希望未來有更多增值空間，不過要小心！住家隔壁或附近有大型開挖建案，就要注意建案在興建的過程，是否發生「施工損鄰」問題，輕者造成住家牆壁龜裂或漏水，嚴重時可能傷及結構，造成鄰近房屋傾斜。
要避免買到類似房子，可以先向附近鄰居打聽，看看他們的房子，是不是也出現了類似的問題，如果要更謹慎一點，也可到各縣市政府的工務局詢問，大樓是否為列管的對象。倘若不幸買到了這樣的房子，屋主也不用自認倒楣，只要在建築物頂樓蓋好後2個月內提出，還有申訴的空間，就算超過期限，受損戶只要舉證，曾在期限內以書面文件向起造人或承造人告知損壞，也能獲得法律保障！
■ 購屋先花半小時 判斷鄰居素質
「千金買屋、萬金買鄰」雖然是句老話，但碰到好鄰居，比買到好房子更重要，是新手買屋的第一守則！看屋時最好花半小時，從頂樓沿著樓梯間往下走到地下室，觀察樓梯間是否被雜物堆滿、頂樓逃生門是否維持暢通、地下停車位是否違規停車，或是布告欄上繳交管理費的比例等，做為判斷管委會是否運作健全的標準；至於判斷鄰居素質的高低，則可從門口堆放的鞋子數量和款式，以及地下室停放的汽車品牌，大致判斷該大樓住戶人口多寡、經濟能力與品味。
此外，房子是否有漏水問題，或是不是曾經發生事故的凶宅，這些問題都可以先跟鄰居打聽一下，因為他們都是長期居這在此的住戶，對於週遭環境的認識，一定比仲介來的深，而仲介如果為了成交，刻意隱瞞事實，日後一但發現，後續處理事宜會更加複雜，不如再下訂之前問仔細，以免後患無窮！
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 竹科人購屋 會賺錢也會挑房子
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
一提到竹科，一般印象就是工程師多、工時多、薪水多！房仲業者指出，儘管近幾年股票分紅費用化，許多電子廠已無發放股票。但多數竹科工程師仍傾向工作3-5年後，將租金轉為房貸，首購購屋比例達7成以上，由於自備款不多，半數仍由父母贊助買房，喜好總價400萬至700萬的3房產品。中高階主管由於工作己久，多在工作8-10年後考慮換屋，喜好大坪數透天或4房，總價約1000萬至1500萬有景觀與學區的產品。
■ 竹科人喜新厭舊 愛買屋齡五年內新屋
信義房屋新竹區主管王九思協理表示，竹科興起後，帶動新竹區域發展，由於新興人口不斷移入，住宅需求大，竹北及新興重劃區內的新成屋供給龐大，養成了竹科人「喜新厭舊」的個性，購屋時多考慮5年以內的新成屋，對於屋齡較老的中古老寓興趣缺缺。且對竹科人來說，過年後往往是購屋最佳時機，因為才剛領了豐厚的年終，下手速度比平時還快，且他們還款能力佳，是銀行貸款的優先考量對象。
■ 擅長投資分析 竹科人當包租公自住兼投資
另一方面，對數字敏感的竹科人，也擅長分析投資風險利弊，比一般人更懂得多元投資管道。與台北人喜好投資店面的特性不同，竹科人偏好當包租公，有不少比例喜歡找一般民宅或別墅改裝成套房，再租給同事，也由於客源多，所以有閒錢的竹科人，多購買不動產，投資套房做為標的。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
2010年10月19日 星期二
[管理] 新『五子登科』= 銀子、樂子、名子、膽子與位子
From: 104人力銀行
相較於嬰兒潮世代，以「五子登科」（擁有車子、房子、妻子、孩子、銀子）這種家庭事業兩得意概念作為衡量個人成就的標準，到了三十世代，有了不同的新成就定義，分別是：薪資優渥代表的「銀子」；工作與興趣結合代表的「樂子」；營造個人品牌好口碑的「名子」；敢於冒險的「膽子」；頭銜代表的「位子」。
兩成肯定自己，三成半自認不如老同學
邁入職場十年後開同學會，昔日同窗之間的成就評比在所難免。104人力銀行針對25-35歲上班族所作《三十立不立?而立世代成就危機》調查顯示，只有1.2%的三十世代認為自己的成就「出眾超群」，22.1%表示自己在某些方面略勝一籌，整體來說屬於職場發展前段班。不過也有23.2%認為某些方面發展有缺憾，比老同學過得差，更有11.8%認為個人成就遠遠不及昔日同窗好友，出席同學會倍感壓力。三十世代如何評估自己的成就呢？根據104人力銀行本次調查顯示，從結果論來看，身為職場前段班的三十世代上班族，自認勝出同儕的兩大衡量指標主要為「薪資較高」（工作銀子多）及「從事的工作與興趣相符，樂在工作」（上班有樂子）。
擠身職涯前段班，工作態度最重要
擠身前段班過程中的關鍵要素分析，68.0%的人一致同意自己「工作態度正面積極，留下良好口碑」（職場好名子），其中百萬年薪俱樂部成員的比例則更超過七成。另一方面，在分析三十世代百萬俱樂部成員成功的原因時，這批百萬年薪俱樂部成員比一般同儕更「敢於冒險，更具有創業家精神」（選工作有膽子）。反觀104人力銀行本次調查中，另外35%自認不如昔日同窗功成名就的職場後段班，除了認為經濟上「薪資較低」是不如人的首因之外；社會價值層面的「職銜較低」（期待大位子）則是讓超過四成後段班上班族覺得發展不如別人的因素，換言之，對於這群高達35%的職場後段班成員，頭銜位子會是個人衡量自己成就的重要指標。
學歷靠邊站，口碑能力才重要
24歲就晉身年薪百萬一族，現職為奧迪汽車的頂級業務代表張家銘，針對目前職場不盡如意的後段班朋友，分享自己經驗表示，傳統認知中「萬般皆下品，唯有讀書高」的觀念，在服務經濟中是需要被改變的，其實當今職場許多工作領域中，比的不是學歷而是其它特質。專科學歷的他，也曾與留學過的MBA同儕共事過，但自己的績效表現毫不遜於這些同儕。他建議，如果自認學歷不突出，那就選個不比學歷的工作像業務工作；至於如何建立人脈，好的服務口碑就是最佳工具；若不敢冒險跨出第一步，那就自己想像一下賺大錢的景象有多爽時，自然就有勇氣；而想要好主管提攜，那先要力求突出的好表現，才能讓主管看到你，進而提攜你。
「三十而立」or「四十疑惑」
三十世代期待自己四十歲到了「不惑之年」，又會是如何的樣貌？比起社會新鮮人時期的年少輕狂，經過職場新兵訓練後的年輕上班族，多數人對於職涯未來有了較清晰的輪廓，28.3%的三十世代最期待自己四十歲時，至少能勝任個小主管職務；17%則希望自己創業當老闆；也有12.8%願意擔任萬年基層員工，以兼顧工作和生活；11.4%期待當個領導企業的專業經理人。不過還是有23.1%的人，即使已經有數年工作經驗，仍表示目前無法想像自己四十歲時的願景。方光瑋提醒，三十世代將逐漸進入職場衝刺期，所以一定要先確立個人職涯發展目標，以免未來十年渾噩度日，從「三十不立」變成「四十疑惑」。
另外，這次104人力銀行調查中也觀察到，59.4%的三十世代目前仍與父母同住，僅40.6%遷出獨立生活。三十世代甘願當「賴家王老五或大小姐」的前三名因素分別是：買不起房子(42.6%)、有人可以照顧自己的起居(25.8%)、以及父母年邁需要子女供養看護(20.1%)。除了經濟生活上無法獨立或者孝順爸媽的理由之外，有些受訪者表示，是因為父母不准自己搬出去住，或工作地點離爸媽家較近。「三十賴家」成為台灣新現象。
[管理] 韓國BMW世代vs台灣悶世代(下)
From: Cheers雜誌
什麼樣的時代，讓大學生一畢業就負債50萬？
悶，因為還沒賺錢，就先負債。教育部統計指出，高中職以上申貸助學貸款人數去年突破70萬人次，比起民國83年時成長17倍。若以私立大學1學期收費約5萬多元計算，4年下來，1個年輕人負債接近50萬。
而且這個族群，是大學生的主流。民國85學年度，國立與私立大學生人數大約是1：1.45，到94學年度，比例拉高成1：2.8。大學生中7成都落在私立大學。
教育成本不斷拉高，民國91年開始，學雜費指數已經超越消費者物價指數的成長速度。
同時間，大學生暴增。民國83年時，大學聯考1年總錄取約5萬5千人；但到民國91年，聯招加上甄試入學，1年製造的大學生已超過10萬人。
不念大學，覺得連進社會的參賽資格都沒有；念了大學，卻更多人跳腳：「繳了50萬學費，結果畢業即負債？」
不僅如此，辛辛苦苦念完大學，要面對的不是從前理所當然的「光明前程」，反而是大學文憑的迅速跌價，反映在社會新鮮人起薪，10年不變。
什麼樣的時代，讓社會新鮮人的起薪，10年來都是2萬5千元，居亞洲四小龍之末？今年另一個令人無法忽視的現象，是台灣就業市場的新鮮人起薪，即使透過匯率、物價、國情等各種因素調整，在亞洲四小龍中仍然掛上車尾。
亞洲四小龍中，韓國去年大學畢業生平均起薪（含每月紅利）折合新台幣約6萬2千元；而香港去年大學畢業生起薪折合新台幣為4萬3千元；新加坡去年大學畢業生起薪折合新台幣亦約4萬5千元。
近2年，當鄰近的日本、韓國、香港大學畢業生步入就業市場時，對前景充滿期待，台灣呢？根據主計處的統計，前年國內經濟成長達5.7％，但是仍有88％的企業沒有任何調薪動作。
台灣社會新鮮人平均起薪，10年來都維持在2萬6千元上下，即使物價上漲、教育成本墊高，薪資水準依然紋風不動。
薪資水準停滯不前，幾乎是所有上班族一致的痛苦，可是對甫出校門的新鮮人來說，帶著債務迎接低薪，卻無異宣告更早進入財務惡化、感受「貧窮」的人生。
就讀台灣藝術大學電影系四年級的吳星螢，對電影熱情滿滿，立志當個電影人。所以她不僅用助學貸款念電影系，畢業製作更大手筆地找廠商贊助外加自己借錢，拍攝1部百萬預算、以台灣蝴蝶蘭為主題的劇情片。
但她的理想與現實間就要出現很大的衝突。「畢業後就開始還債，也不知道什麼時候才能還完，」她說。而且，「我要確保一份有穩定薪水的工作，才能還債，可是那並不是我想要的生活，」作為一個企求自由創作的電影工作者，她用「恐怖」2個字形容。
吳星螢的男友身上也背著助學貸款，2個人加起來接近百萬。她當然更沒有把握，35歲以前，能不能還清這筆錢，更沒有辦法去想兩個人什麼時候可以結婚、可以買房子、可以生小孩？
當世界變成平的，全球化效應發揮淋漓盡致，最終結果就是造成就業版圖重整，工作消失與新生的速度幾乎是過去10倍數的翻轉。
文化大學勞工研究所助理教授林佳和分析，製造業的基層勞動，迅速被大陸勞工接手；在地服務業與高附加價值的科技產業，為了因應競爭，不是拼命壓低成本、縮減人力，要不就是釋出對象集中於「非典型」工作，例如約聘、外包、部份工時。「青年勞動者必須決定自己要往哪裡去，但不管往哪裡去，都會產生某種困局，」他指出。
舊的機會迅速減少，不過，對於那些崛起中的工作，年輕人也未必抓得到。這點使人更悶。
什麼樣的年代，老師不教、老闆不愛，菜鳥想快飛，只能靠自強？
以「國際化」這個關鍵字來說，固然終結不少傳統職業的壽命，但也帶動更多需要國際觀、國際運作能力的人力需求。這本來應該是新世代的強項，因為不論語言、資訊接收管道，今天的世代都比10年前更好、更多。
但年輕人卻面臨老師不教、企業不愛的狀況。一方面，高等教育缺乏長遠規劃，大學教育品質走下坡，尤其是許多新設學校缺乏監督、評量機制，反而讓大學生素質一落千丈，把這項時代特質變得黯淡。大學教授面對從大學後段班學生的素質，接受採訪時，經常是驚訝得不得了，表示他們可能無法直接教授大學課程，要回過頭補高中基礎課程。
企業的教育訓練偏低，也讓台灣上班族一切靠自己。台灣產業受限於中小企業的規模，無力投注大量資源培育人才；現在則是在競爭壓力下，過度重視「ROI」（投資報酬率），沒時間等待新人成熟，最好一來就能作戰。
在台灣116萬家企業中，中小企業佔比高達97.8％，就業人口涵蓋77％（約770萬人）。這些200人以下的公司，不到30％有人才培訓制度，更超過75％沒有鼓勵員工進修方案。相較於日、韓以大型企業為主，對人員進用與訓練制度化程度較高，台灣的中小企業基於成本考慮，卻很少投入資源、培訓新進員工。這個世代的「悶」，是因為同時面臨了教育與就業、就業與生活、機會與能力三者間形成的落差。
如果個人不是時時具備敏銳的自覺，很容易掉進這3個斷層中，因為不理想的人生而覺得更「悶」。除了「悶」以外，還可以做什麼？
除了悶以外
從過來人的觀點，郭特利認為，他的生涯從業務走到品牌打造，多少反映出台灣企業經營走向的轉變。他很肯定，未來，後者將是7年級生的天下。
「現有產業架構中的機會，可能比我們少，但他們比我們更有希望去找尋未來的機會，」郭特利認為。他的看法是，問題在年輕人反而缺乏這種意識：「有多少人認真看社會要什麼專長，自己又少了什麼？」
「問問自己，你1年讀多少書？為什麼大家會有這種幻覺，覺得自己大學畢業就夠了呢？」前陣子，為了能開拓韓國市場，直接與韓國客戶溝通，郭特利特地跑去學韓文。「找尋機會的方式不同，抓住機會的專業在改變，」他說。「台灣每年有那麼多新公司，看你是坐等機會上門，還是主動去找機會？」
即使個人能努力突圍，但從國家社會的角度，這3大裂痕若繼續擴大，確實令人憂心。文化大學勞工研究所助理教授林佳和舉出他的「80╱20」原則，以後的社會，「20％是社會認為有價值的人，80％沒有價值。如果大多數人都不知不覺地走到80％，那這群人該怎麼辦？」
教育與就業政策的全盤檢視，重新配套，是唯一系統化的解決之道。
4月份的一個週二下午，在台北市非政府組織（NGO）會館演講廳，有一場座談會正在舉行，題目就叫做「青年貧窮」座談會。
台上的與會代表就所有青年人困境紛紛發表意見，或許因為氣氛太沉重，結束後，會場一時陷入沉默。突然有位中年人站起身來，先介紹自己是「4年級生」，從事金融投資業，然後發言：「現在如果叫『青』貧的話，我們那時候應該叫『赤』貧，」一陣哄堂大笑聲中，他不疾不徐繼續說完最後一句話：「最壞的時代，更要找到最好的開始。」
這是4年級生的信仰，相信也同樣適用於人生正要如旭日東升的新世代。
[管理] 韓國BMW世代vs台灣悶世代(上)
韓國人這麼有錢，開起BMW？最近BMW一詞有了新解，指的是靠騎腳踏車（Bicycle）、搭乘捷運（Metro）或走路（Walking）來通勤的人。
若BMW是來形容韓國職場概況，那麼台灣只有一個字可以形容：「悶」。面對不斷緊縮的就業市場，高學歷未必能保有飯碗。面臨了「教育與就業」、「就業與生活」、「機會與能力」三者間形成的落差，如果不能時時具備敏銳的自覺，很容易掉進這3個斷層中，因為不理想的人生而覺得更悶。
文／盧智芳
From: 2006年5月 Cheers雜誌
20年前畢業的5年級生，今天已經成為社會中堅，他們的人生如同倒吃甘蔗。即使不是名門貴族，只要順利跳進起飛中的產業，惦惦打拼，通常努力都會得到回收。
今天的年輕人不一樣。他們的父母創造了台灣國民所得1萬美元，他們從小跟著父母上館子、坐汽車、出國玩。可是等到他們出社會，面對的大環境，卻只有一個字可以形容：「悶」。這個世代同時面臨了教育與就業、就業與生活、機會與能力三者間形成的落差。
如果個人不是時時具備敏銳的自覺，很容易掉進這3個斷層中，因為不理想的人生而覺得更「悶」。
這是1個5年級生過來人的故事。
1個市場魚販的小孩，買下台北黃金地段100坪的房子。
39歲的奧圖碼科技亞洲區總經理郭特利最近在台北市逸仙路買下100坪的新居，價格約4千多萬。成交當晚，他回到家，與太太坐在窗邊閒聊，「覺得好感動，很有滿足感，」隔天接受採訪，他仍帶著興奮語氣說，「從來沒想過有機會能住100坪大的房子。」
奮鬥15年，這一刻是郭特利重要的人生里程碑。
1990年，交通大學運輸管理系畢業的郭特利，北上台北工作。他租的住處在大安國宅，房間只有2坪大。第1份工作是在日商夏普公司，賣顯示器零組件給下游供應商，當時顯示器產業用的還是黑白STN技術，整個產業正要起飛。
對郭特利後來影響最深遠的事件，發生在9個月之後。當時對工作有些低潮的他，起了逃避的心情，決定辭職到美國念書。
他不敢在上班時間明說，還特別選了主管假日值班的時候來報告。見到郭特利心虛的神情，他的直屬上司胡宏明忍不住嚴厲地質問：「你要去做什麼？你的所學適用哪些產業？你的5年計劃到底是什麼？」
「沒有一個回答得出來，」郭特利回想，這段震撼教育使他立志：「從今天起，每件事我都要有計劃。」
他仍然決定到美國攻讀MBA，不過只花了1年3個月就讀完，下飛機第2天就到台灣飛利浦上班。28歲當上部門經理，最忙碌時兼過3個部門主管。
在飛利浦，他7年中被拔擢6次，每年幾乎加薪25％。一直到他被中強光電董事長張威儀延攬，重新打造旗下投影機品牌“Optoma”，創造出每年300％的成長率，終於衝上事業高峰。
郭特利強烈的鬥志，很大部份來自於從小跟著父親在台中市場賣魚，1年只休假2天，就是大年初一與中元普渡隔日，早就習慣吃苦。他的老長官、現任台灣飛利浦總裁莊鈞源曾對他說：「你現在可以比別人好，就是因為你童年過得比人家辛苦。」
倒吃甘蔗vs.先甜後苦
20年前畢業的5年級生，今天已經成為社會中堅，扮演各行各業的的管理者。他們的人生如同倒吃甘蔗，小時候和父母一起刻苦、節儉，連帶習慣在工作中扮演相對來說沉默、認分、務實、奮鬥的角色。那個年代，平均失業率只有2％。即使不是名門貴族，只要順利跳進起飛中的產業，惦惦打拼，通常努力都會得到回收。這也是多數5年級生對工作、自我的期許。如同郭特利的傳神說法：「箭頭對準月亮，至少射得到老鷹。」
但是今天的年輕人不一樣。他們的父母創造了台灣國民所得1萬美元，他們從小跟著父母上館子、坐汽車、出國玩。可是等到他們出社會，面對的大環境，卻只有一個字可以形容：「悶」。
(下篇待續。)
[管理] 美國人效率輸德國人：開會開太多，削弱個人競爭力
昨天讀到一篇很有趣的文章，作者拿「德國人」來和「美國人」作比較，他說，你知道嗎？德國人儘管比美國人還多「假期」，他們所產出的工作結果量，卻不輸美國人！根據研究顯示，德國人一年要工作1436個小時，美國人一年要工作1804個小時，整整差了20%左右，但是德國人卻可以靠少了20%的時間，產出一樣的工作量……為什麼？
From: cheers雜誌
文／劉威麟
2010年10月 Web Only
對啊，為什麼啊？
這篇文章的解釋令人震驚，他說，很簡單，美國人比德國人還要「社交」太多了，美國工作者常常倒一杯咖啡，可以待在休息室一陣子與同事聊聊天；開會的時候，前面15分鐘和後面15分鐘都在聊天與暖場；中午的時候，吃飯可以吃兩小時，天南地北從公事聊私事，文章說，有一位美國主管一來到德國馬上發現，德國的工作者顯得很個人獨立、甚至都有點「孤僻」！
白話一點的說，德國工作者是「孤單的怪咖」，而美國工作者是「團隊合作」。團隊合作的人，效率反而沒有比孤獨單幹的還高？
他發現另一個重要線索──
德國人和美國人還有一點不同，德國人很注重工作的「結果」如何，而不是「過程」花多少時間。這可能是德國人的秘密心法，比較注重結果的結果，就是他們的「結果」，的確還真的就比美國人好！
問題是，為何美國人就比較重視「過程花多少時間」這種虛虛的事呢？
原來，美國人就是因為太注重團隊合作，反而個人的表現難以被「看到」，所以，和團隊相處的時間、待在公司的時間有多久，就很重要了！反之，德國人就是因為不怎打團隊戰，社交較少，他們都是獨立工作著，個人的表現也比較容易被計算，所以，德國人所評斷自己的工作的成效，並不是決定於他們與同事相處的時間（也就是共同合作的時間）的多寡，在德國人上班的時間內，他們習慣專注自己「一個人」把它搞定，沒有太多的會議、太多的討論，來分心或拖垮他們的時間；當他們「一個人」搞定後，也很容易被看到，久而久之，他們專攻實際的「個人產出」，不再在意虛虛的在公司待多久時間。
它甚至說，美國職場文化的這種「社交狂熱」顯然一代比一代嚴重，從前的美國人不是這樣的，在1960年代，美國人比現在花的假期還多，而再更早以前的美國人，花用的假期又比1960年代還多。我們的父母輩可能會將手上的假期全部都用光，但現在的美國人根據Expedia研究有高達31%的不會將他們的假期用完，而一代比一代嚴重於「社交狂熱」的主要原因，是現代的組織愈來愈注重「團隊合作」，愈來愈注重團隊的結果，就是個人愈來愈無法輕易看到產出，也因此大家除了奮力工作，還要怕自己沒被看到，為了避免如此，沒人敢將假期放完，明明自己工作已做完，卻要待在公司「陪」團體其他人做完。
這讓我們深思，將時間大量投注在工作上，肯定更有成就，但大量投注在一個「習慣大量溝通的組織」裡呢？一直開會、一直寫信、一直打電話？之前讀過另一篇科學報導更誇張，科學家使用電腦模型來模擬在一個組織裡頭的人與人之間的溝通，透過溝通，這些「小點」可以互相調整自己的位置，做得很好，不過，隨著科學家將人與人之間的「溝通」增加後，整個系統並不會變得更好。譬如說，如果有兩個點之間的溝通因為任何原因而有所延遲，那這番延遲會慢慢的、慢慢的，不成比例的「拖垮」整個系統！
當然，這樣的論點其實有一個盲點，雖然德國人的工作產出量不輸美國人，但這研究是以「人」為單位，沒有考量到「組織」，畢竟共同工作還是有它的好處，到最後，一個組織要做大一點，做得更大一點，無論這些咖啡間的閒聊、會議間的噓寒問暖、隔間之間的廢廢話話有多麼浪費你的時間，他們在一個組織裡面還是「必要」的，畢竟，靠一個人是不夠的，單靠幾個超強的人也是不夠的，他們是打300人、700人、五千人的「團隊戰」，所以你聘用一群單幹戰力很強的德國人，不會比聘用一群彼此習慣一起合作工作、一起修好過程的美國人還要有利！
不過，看了德國人與美國人的差異，還會想到一件事──
管理學一路下來，強調的是公司裡面的成員要怎麼「一起」運作才能完美，所以有更棒的獎勵制度、更有效率的組織層級設計……這些制度經過一兩代、幾十年的傳遞，現在已經不只是一間公司組織內的文化，而是整個社會的文化。現在所有職人無論怎麼換公司，都必須在這樣的制度下，薪水多少、title掛啥…… 都被這樣的「團體管理學」所「壓」著，讓一般上班族很自然的認為，所謂要「成功」，就是要成為這種團體管理學底下所制定的成功組織中的一個成功的零件，這樣就會一路順暢，也能取代你主管的位子，還有你的主管的主管的位子……。
不過，這一套原本定義給「成功的組織」的一套，並不是給「成功的個人」的。
企業管理，是在管理組織的，而不是在管理個人的。個人無法被公司給管理，而是被自己給管理，問題來了，在我們每天早上起床、到七點整走出家門，再到中午吃飯，再到晚上回家，再上床睡覺……我們真的有在管理「自己」嗎？還是我們只是「被管理」？
德國人的故事令人震撼，它提醒我們，最後還是自己的產出最重要。你待在一個愈注重團隊的組織，就愈不容易顯示自己的強度，也因為不容易顯示自己的強度，所以必須強調自己在團隊裡的貢獻度，也就是好好的開一場又一場冗長又低效率的會議，以及好好的與同事與整個部門天天待到半夜十二點，也好好的參加每一場團隊活動……，這是一個死循環，我們永遠不會讓自己的實力被上司、被客戶、被任何人看到。
我們不知不覺的習慣「被管理」，自己「管理」自己的能力，慢慢的被削弱了。
要將自己管理自己的能力帶回來，可能只有一種方法──
給自己多一點的時間「獨處」！
獨處，來完成一件事，最好是不太容易的事，我還真的會發現，當我們自己獨處，真的可以「調節」自己的工作效能，找到一些點，再「塞」更多的工作到裡面去。
獨處的時候，才有這種能力。
和別人在一起的時候，「沒有」這種能力。
常常開會常常溝通，「沒有」這種能力。
若不想再加班這麼多「時間」，就要記得，不要習慣於「被管理」，一定要多點獨處的時間，更學會「管理自己」；如果在團隊工作中無法展現自己的能力，那麼能力一定要再更好，好到你的鋒芒再也無法再被遮掩住，那麼就可以變成德國人，比人家少工作20%，放心上班，放心放假！
（本文作者劉威麟，美國史丹佛電機、管理雙碩士。其部落格網址:http://mr6.cc/）本專欄反映專家意見，不代表本社立場
2010年10月14日 星期四
[管理] 35歲，晉升「三有族」(下)
文／黃亞琪
From: 2010年6月 Cheers雜誌
不怕大雞晚啼，只怕不啼
李明璁自己就是個好例子：「我到了33歲才確定要走上學者研究的路。」
「研究所畢業後，到立法院工作了一年半，也在出版社工作過，當過中研院研究員，但始終無法確定自己要的是什麼。」繞了一圈，「眼見30歲青春的尾巴還未捉牢，35歲期限又來到眼前」，與其跟著大家的腳步走，他決定給自己個機會，出國念書沉澱。
「看來是種逃避，我卻在第一堂課中，找到人生的方向，」李明璁回憶當時踏入劍橋大學第一堂課的情景。「堂上的社會學大師說：你們要做的是：launch the school（建立學派），not teach the school（而非只是教書）。」他開始在學術中找到安身立命之道。若是當時害怕「脫隊」而放棄夢想火苗，恐怕至今仍在尋尋覓覓：「只要當下珍惜每個可能性與嘗試，都是take time（值得花時間），不是waste time（浪費時間）。」
早在30歲時決定創業的歐斯麥，回應上述說法。「如果人生是趟旅行，你不覺得多數人過的都是『跟團』人生嗎？」他反問。「如果每站都適合你，那麼到站上車，到了終點看到美景，是一種選擇！但若明明想去別的地方，卻又不敢走自己的路，一不小心上錯站，時間蹉跎更多！」
「不怕大雞晚啼，只怕不啼」的另一層意義，是財富累積與職涯爆發力絕對呈現正相關，你必須創造自己的「職涯甜蜜點」，抓住時機揮棒，財富上才會有大突破。
讓職涯甜蜜點帶來財富甜蜜點
「甜蜜點」原來是高爾夫球的術語，指打中桿頭的甜蜜點時，球會飛得特別遠。把這個概念放在財富累積，也同樣適用。
薪資成長停滯，讓所有上班族倍感壓力，但主計處的統計也指出，年薪超過200萬的人數在2008年突破10萬人。薪資走向兩極化M型發展的正面意涵是：只有擔任關鍵職務，進入企業鎖定的核心幹部圈，薪資曲線才能出現直線上升，打破長期停滯不前的局面。
「我80％的財富，都來自工作最近5年的累積，」琉璃奧圖碼科技亞洲區總經理郭特利說。他第一份工作在出版社，起薪只有兩萬出頭。但是進入飛利浦當業務後，7年內升遷6次，做到台灣業務副總裁時，被延攬擔任奧圖碼亞洲區總經理一職。這一刻，也是他個人財富突破的轉捩點。
1972年次，剛上任的摩根富林明投顧總經理濮樂偉則是以另一種方式經營自己的「甜蜜點」。淡江大學資訊與圖書館學系畢業的他起初加入怡富投信（摩根富林明投顧前身），從賣基金的小業務員做起。3年「做中學、學中做」的歷練，他發現要在金融業擔任管理職，碩士學位跟管理知識缺一不可。於是30歲時放下手邊工作，他決定出國攻讀MBA。
兩年後回國，雖然同儕不是中階主管，就是獨當一面的業務頭，但補足背景缺憾的濮樂偉再次發揮實力，還是很快就引起注意，讓老東家再次找他回鍋。去年在濮樂偉帶領下，摩根富林明投顧寫下成長130％的業績，讓他在不到40歲的年紀，躋身為「總字輩」。
「要推著事情走，而不是被事情推著走，」濮樂偉說。職務在原地打轉，財富怎麼可能大幅攀升？唯有時時「向上看」，預先穿好「裝備」，才可能從薪資M型分布的中段，朝右端移動。
在你的領域中，哪個職務屬於你的「職涯甜蜜點」？看準它！畫出最適合的路徑邁進！財務目標就會跟著水到渠成。
第三，與其把35歲這一點當作「上或下」的大里程碑，倒不如在之前設定許多小標竿，隨時檢視自己的競爭力。
3大指標、4大面向的更快樂思考
把焦慮化作正面思考，其實發揮的效益是意想不到的大。在Facebook上的調查，如果問35歲以上的「過來人」：「當年你曾經有過焦慮嗎？」超過一半回答：「有」，但回答「沒有」和「焦慮是什麼？突然間，就過了35歲了」也佔了一半（圖表6）。甚至有超過半數網友認為：這種焦慮並不必要。
至於每個小標竿上該思考些什麼？聚陽實業人力資源部協理周文津建議，不妨擬好一套「事先劇本」，裡頭可以放3道指標：
指標1：你比過去更有獨當一面的專業嗎？
指標2：你比過去更有解決問題的能力嗎？
指標3：你比過去更成熟、負責任的態度嗎？
[管理] 35歲，晉升「三有族」(上)
35歲時，你想擁有什麼樣的人生？
當「新35而立」取代了過去的「30而立」，
與其將這個數字視為生涯魔咒，
你可以用更從容的姿態來迎接它。
有錢、有夢、有自由，一次到位！
文／黃亞琪
From: 2010年6月 Cheers雜誌
35歲，是不是一個讓你煩惱的數字，儘管它還沒立即到來？
就像一個魔咒，從進社會開始，它似乎就不斷提醒你：這是一個人生能繼續向上，還是只能在現狀停留的“checking point”。有人從1年、2年、3年.....之前就開始焦慮，還有人從踏入職場那一刻，每天就眼巴巴地望著它跑。
32歲，運動管理系畢業的林書愉，目前的工作是知名連鎖運動中心教練。「再3年我就35歲了！不能這樣下去了！」她急得跳腳。雖然不到「入不敷出」，但林書愉每個月的薪資，剛好應付房租與基本生活開銷。「年齡越來越大，存到房子頭期款的希望，好像越來越渺茫。」一向掛著笑臉的她，沈默了一分鐘後，才緩緩道出躲藏在工作壓力下的焦慮。
歐斯麥，1977年次，擁有理工、商學和法律3個台灣大學學位，目前是法意資產管理公司創辦人，剛結束一段為期6年的感情。「工作是每天的重心，寫書，還要思考公司未來方向，時間根本不夠用，」歐斯麥其實很想成家，只是：「沒有一個女孩子可以忍受一天工作16個小時的男友。」
「我不希望30歲以後，人家問我：你會什麼？你在做什麼？我講不出來，」他一心希望35歲前創業有所成，儘管不得不付出感情寂寞的代價。
再過3個月將正式跨入35歲門檻的徐佳馨，名片上的頭銜是：不動產住商企劃室主任。她是典型現代高教育、高成就女性，喜歡工作，也想要婚姻跟小孩。拉開徐佳馨的線型人生，傳統的「五子登科」，她都「按時上車」，僅僅「生孩子」這件事，她無法按表操課。
「想要順其自然，但始終覺得有件事卡在哪裡，」儘管另一半並沒有給她壓力，可是不想遇上高齡產婦的危機，現在的徐佳馨全力衝刺人生課題的「最後一科」。
「沒錢的害怕買不起房子；有房子的擔心沒時間結婚；結婚了又煩惱生不出小孩.....」，幾乎是這個時代迎接35歲來臨最普遍的心情。為了解上班族面對35歲的態度，《Cheers》雜誌在Facebook上進行調查。當問及「面對35期限，會令你感到焦慮嗎？」1,055位尚未跨入35門檻的職場工作者中，將近7成比例的答案是：會。
歡迎光臨新「35而立」時代
集體焦慮其來有因。翻開《論語》：「30而立，40不惑，50知天命.....」大大地告訴每個人，人生如果要「30而立」，就要像孔子一樣，15歲時立志向學，經過15年的學習，一直到30歲，博覽群集，禮樂射御書術樣樣精通，才能有所成就。
「30而立」被世代相傳，它就成為一道具有儀式感的密碼——反覆提醒你前路漫漫，準備怎樣規劃、把握自己的人生節奏。
2,500年後的今天，「30而立」的觀念依然影響著年輕一代，但現實環境卻讓這想望出現不同的風景。事實上，「新35而立」的概念，已然取代了過去的「30而立」。
35歲這個數字，勾起的大眾共鳴有多強？看看大幅佔據書店的35系列暢銷書，就給出答案。自己剛跨過35歲的《35×33》系列叢書操盤手、我識出版集團主編陳弘毅說，從2005年出刊以來，《35×33》系列在台灣、中國、韓國、日本和泰國累積銷售量已突破100萬冊。光是第1本《35歲前要做的33件事》累積銷量就達40多萬冊。因為太好賣了，今年3月第8本《35歲前要懂的33個法則》上市。「我身邊很多30出頭的朋友，手邊都有幾本這樣的書，買了能帶來安心吧！」陳弘毅說。
問題是，大家到底在焦慮什麼？
你焦慮什麼？
調查中，「你覺得35歲前，一定要完成的目標是什麼？」高居前3名分別是：「結婚或者有個固定的伴侶」（29.0％）、「擁有自己的窩」（26.4％）和「升上管理職」（19.6％），遠勝出「完成一件對社會有影響力的事情」（14.3％）以及「生個可愛的寶寶」（7.4％）（圖表3）。顯然，財富，尤其是置屋，工作與伴侶是大家最重視的前3大項目。
至於問到：「你認為35歲前，手頭上可以自由運用的閒錢應該有多少？」時，回答「100～200萬」（43.8％）最多（圖表4）。這數字背後反映的，是渴望經濟游刃有餘帶來的自由。
事實上，30歲的焦慮之所以向後遞延到35歲，不乏時代背景。1972年次，台灣大學社會學系助理教授李明璁觀察，今天的“thirty-something”（30歲～39歲）進入社會後主要打拼的階段，恰好是台灣社會變動最大的10年（2000～2010年），「從來沒有一代人，像他們一樣處於一個『做什麼都不奇怪，想突破卻分外困難』的環境。」
李明璁指出，就學時間不斷延長，後青春期持續蔓延，這一代進入社會的時間越來越晚，30出頭還是「社會新鮮人」所在多有。內（進社會的延後）、外（社經發展的停滯）衝擊下，造就出「繞路人生」，如果直接用年齡跟上一代對比成就，當然就顯得落後，更讓人焦慮。
不過，撇開「比較」不談，35歲的確是個內省、回顧、前瞻的好時間點，因為放在人生的時間軸上，它比30歲更具有多重意義。
最近，英國肯特大學（University of Kent）針對4萬名歐洲人進行了一項「歐洲社會調查」（European Social Survey）。調查中問受訪者：「你認為青春何時結束，老年何時開始？」英國民眾回答「青春結束」的平均年齡，正好是35歲。
35歲：能力放大鏡
青春結束的另一面，意味各方面都臻於成熟，因此職場上，35歲也是企業檢視人才能力上限最愛用的基準點。一位人資主管就說，應徵者如果超過35歲，衡量他的標準一定是從管理職出發，延長思考到他未來5年、10年間可能帶給公司的影響力。「我最怕聽到對方說還要『來學習』，要學的以前早該學了！」
反過來說，對個人來講，35歲則是最好的向上攻擊點。台灣東芝國際採購執行副總經理陳彥佐不諱言，到了35歲，會自我期望往管理職晉升，因為這是爆發力最強的時候；若無法更上層樓，自我認同與成就危機當然也就更大。「前兩天，就有一位35歲的同事找我談職涯問題，想升遷還要等機會，想出走又怕沒位置。」
《Cheers》在Facebook上的民意調查顯示，過了35歲者的過來人中，高達3成以上的人用「任勞任怨就是工作」一詞，來形容自己的「前35（25～35歲）」的生活（圖表9）；另一方面，問到「如果人生可以重來選擇，你會希望在35歲來臨前，做到哪一件事」時，「出國念書」（21.9％）、「找到一份適合自己的工作」（20.2％）的實際性，遠遠勝出「好好存錢」（17.9％）、「獨自到國外自助旅行」（14.6％）、「創業」（12.4％）和「維持身材不要發胖」（5.3％）等選項（圖表10）。
到底，要破除35歲的焦慮魔咒，在35歲正式來臨前，應該怎麼做？要如何從「無力、無奈、無法度」的「3無族」，順利晉升為「有錢、有夢、有自由」的「3有族」？
態度上，首先，別怕「大器晚成」，不要因為急著追上別人，盲目下決定。
>>下篇待續
[房地產]統一阪急炒熱房市 百貨商圈宅正夯
【網路地產王/綜合】
統一阪急百貨台北店開幕，房仲業者分析，統一阪急百貨加入信義計畫區之後，信義商圈的範圍已經擴大到忠孝東路，預估周邊店面行情將會有兩到三成的上漲空間，而這樣的百貨商圈經驗，北高兩大都會區中，包括環球購物中心板橋店、新光三越左營店將陸續開張，也接連為區域房市帶來一波交易熱潮！
■ 忠孝東路五段住辦 補漲行情可期
由於座落忠孝東路、基隆路口的台北市政府轉運站，類似京站功能，台灣房屋執行長邱太(火宣)認為，這對信義計劃區周邊的住宅、套房都會明顯助益，不過目前區域房價已高，以套房來說，指標案「E.A.T」約68~75萬/坪之間，Vision1也從早先一坪40來萬元，現在拉升到6字頭。
永慶房屋表示，目前忠孝東路五段店面行情，大約每坪兩百五十萬到三百萬元，舊聯合報大樓巷內店面，每坪則是一百萬到一百三十五萬元，在市府轉運站啟用、加上統一阪急百貨開幕之後，可望「複製」先前「交九轉運站」的經驗，把消費客群從由原本的傳統社區民眾、擴展到全台的消費族群，到時候零售和服務業等相關商店，也會開始陸續出現，預估商圈店面價格，還會有上漲的空間。
■ 複製京站經驗 統一阪急受矚目
「目前主要都會區都有夜市百貨化的趨勢！」全國不動產董事長葉春智分析，傳統夜市人潮會逐漸向更舒適的百貨、商場、大賣場移動，促使民眾也往這些區塊移居，因此，百貨商圈的房市前景，也因此特別讓人看好。
以去年12月中正式開幕的京站為例，雖然開幕之前，周邊大同區房屋已開始轉熱，但開幕後熱潮持續增溫，交易量大增四倍。而天母SOGO一帶，中山北路六段、德行西路一帶，在天母SOGO開幕之前，電梯一坪約40多萬元，現在成交價都來到65萬元上下，公寓也從一坪30多萬跳到45萬元，而且不容易找到物件；附近店面的漲幅則是更為驚人，一年多前，中山北路六段一間店面以6000萬元成交，天母SOGO去年中開幕後，後來投資人以8000萬順利賣出，目前該店面又拿到市場來賣，要價已達1.28億，可見大型百貨的房價抬升效應。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 預售屋點交出紕漏 拒填證明莫買單
【網路地產王/綜合】
如果預售屋點交的過程，發現了問題與瑕疵，到底該怎麼辦？如果情況輕微，可以透過修補改善，只要請協助點交的建商工作人員幫忙記錄，並且限期改善就可以解決，不過，如果情況嚴重，千萬不要隨便簽署最後的點交文件，甚至拒絕交付最後交屋款，直到建商有誠意完全解決問題為止！
■ 確認客變完成與否 坪數差距須在1%
購屋人在檢查的過程中，如果發現任何瑕疵，一定要記錄下來並告知建設公司人員，派人再檢查一次或要求限期修復，等一切都滿意了，再進行交屋結算的相關事宜。首先，檢查客變時的變更，是否有依照當時簽名確認的變更圖，依圖面正確施工，最後點交的坪數，是否符合當時購買的大小，而契約內規定交屋面積誤差在 1﹪以內，建商就不用擔負賠償責任，如果超過，建商則必須依比例賠償。
而預售屋成屋若與原先ＤＭ內容、合約內容不同，或是有瑕疵，消費者都有權要求業者「依約履行」或「進行修復」，如果無法改善，雙方也可協商以「減少價金」方式替代。
■ 瑕疵屋拒填遷入證明 先驗收再「買單」
很多人會問，如果在交屋驗收時發現瑕疵，責任歸屬到底是建商還是營造商？一般而言，這些問題都會載明於買賣契約書上，不過之前也發生過，買方在驗收時發現房子有瑕疵，但建商卻以「先遷入再改善」為由敷衍，沒想到買方遷入後，建商卻將責任推給營造商，沒人肯負責任。因此，在發現房屋有瑕疵時，應盡量避免先行遷入，或是填具建商提供任何遷入證明！
當建商取得使用執照，在完成最後收尾工作之前，就會通知買方「交屋」，這就是繳「尾款」和「銀行貸款」的時候了，不過，提醒消費者，這兩筆錢可是購屋人與建商談判的「最後籌碼」，因此，除非交屋狀況很滿意，否則絕對不要輕易「買單」，如果建商違約情節重大，而且不知悔改，可以用存證信函，通知銀行「撤銷付款委託」，最佳時機則在「產權過戶」後到「貸款核撥」前短短的2、3天時間。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 北縣5年新屋賣相佳 3好屋北客買單
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
北縣因為平均房價只要北市一半不到，「一橋之隔」房價省好幾成，常被拿來當做預售廣告的訴求重點，房仲業者統計，台北縣今年9月5年內新屋的成交比重，突破3成，創下海嘯後的新高，房仲業者指出，北客到北縣購屋，著眼於「3好」產品，大樓好、地段好與交通好。
■ 北縣年底升格 新莊房市熱
台北縣即將在今年底升格為新北市，行政地位與台北市平起平坐，加上台北縣的房價與台北市有段明顯差距，讓北市的就業人口有往北縣購屋的趨勢，以北縣房市最熱的新莊為例，信義房屋統計，今年新莊地區的房市平均成交總價，已經突破700萬元，比起過年的5、600萬元來看，明顯高出一截，頭前重劃區新案開價也在每坪40萬元以上，新莊已從首購自住，轉為首購、換屋、置產的房市熱區。
■ 林口三重淡水 新房成交比重高
台北市包括林口、三重、淡水等區域，都是5年內新成房成交比重較高的行政區，信義房屋三重重劃店店長張嘉洋指出，以三重為例，在地人認為重劃區房價並不便宜，多偏好舊市區的公寓與華廈，不過外來客則認為，三重舊市區的小環境雜亂，但街道整齊、大樓外觀新穎的重劃區，就相當對台北客的胃口。
三重的重陽重劃區內，台北客比重高達6~7成，北客首購偏好總價850~1200萬元的2、3房含車位產品，北客換屋則喜歡大3房與4房含車位，總價多落在1200~1700萬元，此區來自士林、社子、天母、石牌的台北客相當多。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
2010年10月10日 星期日
[房地產] 預售屋交屋確認 逐項點交看仔細
【網路地產王/綜合】
預售屋交屋，建商有沒有偷工減料，一般消費者不容易判斷，但交屋時一定要逐項點交，除了要看施工成果與建材設施是否與契約相符，還要申請「建物測量成果圖」，以保障自己權益！
■ 確認使用執照 親自使用最安心
按照法令規範，房子得拿到使用執照，建案才算成屋，因此，消費者就算看到建物都已經完工，還是必須請銷售人員出示使用執照才算數，而交屋面積多少，這個時候也可以看的出來；此外，要看施工成果，一定得再確認是否按原設計施工，最好向地政機關申請調閱「建物測量成果圖」，就是房屋的測量平面圖，消費者可以按圖索驥，查對房屋的方位、大小尺寸、房間配置等，並詳細核對產權登記及房屋面積：調閱土地謄本及建物謄本，核對產權登記及房屋面積，避免日後糾紛及困擾。
至於建材設施，要檢查建材施工是否與契約相符，除了門窗、門鎖、排水系統、衛浴設備、插座等功能性的設施外，戶外設施包括樓梯、消防設備、停車設備，都必須親自使用檢查，就連使用的品牌、規格、品質、數量、等級等，也都必須一一比對好。
■ 高樓層水壓須嚴查 陽台外推防漏水
別忘了打開水龍頭檢查水壓，雖然樓層愈高、視野愈好，價位也隨著樓層逐漸攀升，但樓層高雖然視野好，但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題，記得一定要到廚房、浴室把水龍頭打開到最大，看看水流量。水流量若是夠大，就表示水壓足夠，水流量若是太小，則要注意高樓層水壓不足的問題。
最重要的一點，很多建商在交屋前，會將陽台統一外推，除了讓建物外觀整齊好看外，也能擴大室內實際使用空間，讓交屋時的賣相更好，購買這類由建商統一陽台外推的產品，在交屋驗收時，要特別注意防水問題，首先，確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將來若是管道阻塞，很容易出現漏水，若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水。
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[居家] 想便宜買家具？先做功課裝內行！
【網路居家王/綜合】
很多人喜歡到文昌街，或是台北縣的家具大道買家具，不過，你一定有這樣的經驗，看起來一模一樣的家具，價格卻有明顯落差，不同店家也有不同的殺價空間，稍不留意，很可能就會買貴了，白白吃虧！所以，建議消費者，一定要掌握殺價與搶便宜的秘訣，千萬別當了冤大頭。
■ 多問多比較 把握打烊前10分鐘
首先，再大牌的設計師品牌，也可能會有設計萬元以下傢具、千元以下餐具及傢飾的作品，例如史塔克設計的LUX餐具只要花NT.200～790元就能蒐藏，最好多問多比較；此外，前往同類型店家聚集地購買，也是搶便宜的好方法，想想看，五分埔裡唯一的一家傢具店、跟文昌街裡面的一整排傢具店，哪一個傢具店比較好殺價？物以稀為貴，稀就不好殺。針對要買的東西，前往同類型店家聚集地，選擇多、價好談。
通常快打烊的時間，老闆、店員的心總會浮動起來，此時來訪的顧客反而不想讓他久待，如果真的很喜歡某樣東西，內心也有個底價了，可以趁這寶貴10分鐘來和老闆談談看；另外，趁沒客人時找老闆寒暄，因為店內門庭若市，老闆通常根本不甩你，更別提殺價，反正他有的是客人。所以要和老闆議價，就要選擇人少的時候。
■ 事前做好比價功課 運用團購壓低價格
同樣是柚木床架同型同款，A名店賣3萬8，B小店賣2萬5。若你事前沒做功課、沒四處比價。只逛A名店，店家算你3萬就以為賺到，其實是虧了5千；而團購也是聰明的方法，10個人一起買可以壓低運費，老闆則因量大利潤多成本可以再壓低，因此團購主顧雙贏的採購方式之一。
至於愛買、家樂福、大潤發等量販店，都有舉辦不定期促銷，產品輪流折扣，尤其傢具類折扣都蠻慷慨的，可隨時蒐集DM記下促銷期並比價。如果演技不錯，也可以到傢具店佯裝成設計師，嚴肅而認真的態度，店家也會提供不錯的折扣價。
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2010年10月6日 星期三
[房地產] 買二手預售 口袋要夠深
【網路地產王／黃京梧／綜合】
這兩年來房價谷底攀升，尤其是預售屋，不少預售屋還沒蓋好，房價已經比當初買時上漲許多，有意願接手、買進二手預售屋的民眾，必須要多付差價，口袋不夠深、最好別輕易嘗試。
■ 房價上漲看好後市 口袋夠深再買
買預售屋最大好處是除了可住新房子之外，看好未來景氣往上，預售屋房價還可以因此水漲船高，房仲人員表示，近幾年投資預售屋轉手的客戶，大多都賺了一票，但對後續接手的買主來說，不僅要準備夠多自備款，後市能否看漲風險也相對提高。
舉例來說，房價１０００萬的房子漲到１２００萬，二手購買的人不僅要付出兩成自備款２００萬給銀行，還要付２００萬給賣方，總共４００萬元，雖然銀行貸款成數不會更動，但要一口氣拿出４００萬，再加上後續生活準備金等，口袋不夠深、真的別輕易嘗試。
■ 留意物件採光通風 避免踩到地雷
預售屋最大缺點就是看不到房子的實況，二手購買屋主最好能想辦法瞭解屋內格局配置，尤其是一些以低於該棟行情拋出的物件，有些採光差、通風也不好，一旦購買後如同買到燙手山芋般，未來連賣出都是問題。
住商不動產表示，購買二手預售屋的買方，資訊取得已經不如第一手便利，必須要自己到市場上多蒐集資訊，並比較同區域建案，售出價格是否合情合理再做決定。
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[房地產] 外食族當道 廚房面積需求減三成
【網路地產王/龔立豪/綜合】
現代社會小家庭當道，不少人選擇不開伙在外吃飽再回家，也讓室內裝潢佈置的空間規劃產生變化，民眾對於廚房的坪數要求減少了近三成，這和當前以雙薪家庭為主流的結構有很大的關係，工作忙碌加上不定期的加班，減少了一般家庭在家煮飯的機會。
■ 休憩空間需求增 客餐廳合為一
辛苦工作一整天後，現代人多沒有力氣每天進廚房煮飯，多以外食或簡單料理當作晚餐，這也讓民眾對於休閒和睡覺的需要求上升，根據台灣房屋的統計顯示，以3房坪數32坪的房子來說，過去3房臥室共13坪，現在共約15.5坪，增加19.2%的面積，顯見對於現今工作負擔與壓力大的人們來說，「起居空間」是相當重視的，充足睡眠與安適的休息空間是重要的。可見消費者對於臥房方面之空間規劃是相當的注重。
目前以小家庭為主的家庭結構，讓一家人每天準時吃晚飯的機會大減，對獨立餐廳的需求已下降，這讓客、餐廳空間逐減成一體，在充分使用空間的原則下，有些家庭便將原來餐廳空間減少或免除，改為客、餐廳合一的型式，或是客、餐廳間並無明顯劃分界，而是作整體造型設計。
■ 功能性空間 工作室最熱
由於「廚房空間」逐漸變小，從過去的約3.5坪，到現在廚房平均坪數約2.5坪，縮減28.6%，省下的空間除了應用在臥室和休息室外，小型的工作室也正當道，如SOHO族或需要在家中工作，則有增設個人工作室的空間、為放鬆身心而增加SPA舒壓空間的規劃等。
圖片來源：齊舍設計事務所 / design.vrhouse.com.tw/jddesignlab / 02-2550 5887
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[房地產] 男性買屋三陷阱 扮黑白臉最保險
【網路地產王／黃京梧／綜合】
身擔家中經濟重責大任的男性，買屋該注意哪些事呢？房仲業者表示，男性族群比較好面子，通常容易陷入美人計中，且不懂不敢說、硬裝懂，買屋變成冤大頭，建議爸爸買屋最好要找人當黑白臉最保險，省得自己一頭栽下去，買貴還沾沾自喜。
■ 美女業務出馬 男生不好殺價
中信房屋行銷部副理江龍名說，有些爸爸看到美女業務就沒輒，不好意思殺價，或者覺得殺價沒面子，再加上美女業務柔情攻勢，爸爸很容易心軟，覺得沒差那一點錢，約就簽下去，冷靜後才覺得後悔，應該多殺一些。
又或者是有些男性買方，不想被人看不起，不懂也什麼都裝懂，細節沒問清楚，要付款時才知道原來這個步驟是要付錢的，而這筆錢是當初利用一些談判技巧可以省下來，搏命買單反而讓自己成了冤大頭。
■ 找黑白臉護身 買屋較安全
發現自己性格中有這樣特質的男性買方，該如何為自己解套？江龍名說，自己抵擋不住美女柔情攻勢，性格很容易心軟、硬撐的男性，最好能找黑臉、白臉一起去看屋、議價。
一個朋友扮黑臉、一個朋友扮白臉，遇到自己認為不好拒絕、或者要殺價的時候，才能替自己留一些轉圜空間，以免到後來發現自己居然買到該區、甚至是該棟最貴的價格，看著房子捶心肝。
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2010年10月4日 星期一
[居家] 打造居家表情 百變地毯輕鬆佈置
【網路居家王/綜合】
不管家裡的地板是哪一種材質，看來看去，總覺得少了一些變化嗎？如果能在地面上選用一些地毯，地面的表情一定更豐富，空間也會更溫暖，若能善用地毯來佈置，就能輕鬆地帶出居家的流行感！
■ 長型地毯切勿短 圓形地毯具美感
一般而言，大型地毯大多都運用在客廳與臥房，怎麼放才對？首先，方桌的地毯選擇正方、長方形，由於桌子方正，只要長度大於沙發的長度即可；此外，長形桌的地毯要拉長，如果桌子是長型或橢圓型，地毯的長度最好要拉長些，視覺上會比較舒服，而圓形桌搭配圓形的地毯，有對稱上下呼應的美感，更具有中國人團圓的意象。
至於地毯的長度，一定要比沙發最長邊多一點出來，如果地毯的長度比沙發最長邊短，對坐在沙發邊座的客人來說，相當不尊敬，想像自己一隻腳在地毯內一隻腳卻踩在冰冷的磁磚上，這種感覺一定相當不舒服吧，所以鋪地毯時這樣的大原則一定得注意。
■ 地毯花色搭配 端視家具色系決定
如果放在房間裡頭，床在中間地毯要比床寬，主臥的床大多置中擺放，在床尾處鋪上比床的寬度長的地毯是一般飯店常見的作法，也適合運用在居家空間。如果房間要放兩張，最好要用2張地毯，在兩張分別靠牆的單人床，運用長型的兩張小地毯，就能創造出溫馨的感覺。
至於地毯花色選擇，如果是織法繁複細膩的地毯，沙發的顏色就應以素雅為宜，否則花成一團不但無法彰顯地毯的特色，還會給人凌亂的感覺，另外，為了讓地毯的花色展現出來，桌面應選擇具視覺穿透性的更佳；而圓形的地毯能夠柔化空間的線條，如果空間裡直硬的線條太多，那麼選塊圓形的地毯、搭配圓形的桌面，生活的感覺也會因為這些弧度而柔和了起來；想要用地毯營造一方美麗的畫面，可以運用櫃子、單椅來營造家裡的變化性，這樣的表現方式最能將地毯花紋的美，簡單表現出來，而傢具適當地點綴在地毯的一角即可。
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[房地產] 蘆洲南港捷運宅 價格差很大
【網路地產王／黃京梧／綜合】
民國８５年催生出全台第一條捷運木柵線，歷經近１５年，淡水線、板南線、新店線、文湖線陸續通車，而信義線、新莊線、機場線、環狀線（第一階段）皆已動工，預計３～４年內可以全面通車。因為捷運線，越來越多、涵蓋範圍越來越廣，大台北民眾交通的方式改變，捷運周邊的住宅價格越來越高。
■ 蘆洲支線、南港延線年底通車
今年年底，新莊線上的蘆洲支線最快１１月可以提前通車，恰好是花博開幕，蘆洲支線連結蘆洲至忠孝新生站，屆時花博流入的人潮，有可能蘆洲支線一開通人潮就爆滿；而另外一條今年底即將通車的南港線東延段行經南港站、南港展覽館站，把文湖線、板南線連結在一起。
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，仔細觀察，搭乘捷運由南港到東區或蘆洲到東區大約需２０分鐘，但蘆洲地區老舊公寓每坪２０萬左右，但南港地區的老舊公寓每坪約４０萬元，同樣位於捷運站周遭兩者房價相差近半，這也難怪近期蘆洲地區吸引不少民眾流入。
■ ３年至少３條捷運線通車 信義線最夯
未來幾年內，大台北精華地區將會有北市精華地段的捷運即將通車，其中信義線、松山線、新莊線的通車最受矚目，信義線將會將設東門站、大安森林公園站、安和路站、世貿中心站，受惠預期捷運通車效應，這些地區房價早站穩每坪８０萬的價格，另外，這幾處捷運站出口距離仁愛路豪宅、信義計畫區豪宅不遠，社區環境十分良好，有錢想買還不一定買的道。
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[房地產] 台中市東區翻身 首購公園捷運宅夯
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
台中選戰火熱,有市長後選人強調要為台中火車站作三鐵共構(藍紅橘線)，選戰也催化位於東區火車站與台中公園旁，面積龐大變成『生態池』的台糖開發案用地,於9月底確定要開發,遲來的利多讓台中火車站周邊身價喊漲。後續發展值得關注！
■ 台中公園捷運宅加值 一中商圈步行就到
世界鴻總經理林傳傑表示，住家位在佔地達3萬多坪的台中公園旁很方便，步行到公園、一中商圈或火車站的距離，只要幾分鐘的路程，對於家中喜歡運動、散步的人，是一個非常大的誘因，且台中公園除了可划船、散步之外，周圍更夾帶了中興堂、台中圖書館等藝文場所，日常消費有日曜百貨、中友百貨與一中商圈，利用平日或假日隨時欣賞一場藝文表演、借幾本書籍或逛街散散心，都在自己家的周圍，省去了交通時間。
■ 台中捷運三鐵共構 中東區後市可期
建設業者私下表示,市區大面積完整的土地缺乏,舊市區如中區東區都有商業區高容積使用,極有都更價值,惟需寄望市府學習台北市經驗,台中市中東區真的有機會翻轉房市軸線！仲介業表示,鄰台中公園、台中火車站、一中商圈的首購型新大樓很缺貨,若未來新市長能落實台中捷運三鐵共構，中東區變會不得了！
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[房地產] 首購換屋族力捧 大墩國中小公園宅搶手
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
購屋置產真沒有師傅？專家總教人一招『地段！地段！地段！』，看好地段買房子一勞永逸！台中七期南屯公園附近出現一個新興區段，已成為許多首購族與換屋客群入住七期的頭號目標，二年前這裡還是大墩國中、國小預定地，它周邊的文心森林公園與南屯公園的住宅區暫時未能受到媒體特別注意，直到今年九月學校完工開學前後，這裡大小環境的種種美好突然吸引各路購屋族的青睞，造成中古大樓、店面或豪宅預售案均創新高，此區身價值上儼然成為台中房市新星！
■ 專家：中產首購換屋族入住七期第一站，大墩國中小近悅遠來
直到今年九月七期只有一所名校~惠文完全中小學，頗負盛名，家長擠破頭都要讓孩子入籍，學校面臨超收學生的重大壓力。未解決惠文國中小與五期大新國小入學壓力，市府加速大墩國中小的興建與招生作業，本月已經開始第一屆招生。增設大墩國中小對當地房市影響如何？曾在七期南側惠文與黎明學區開發建案的雋業建設副總顧雯雯分析指出，大墩國中小新學區具備許多優質居家條件，地段佳、交通動線優，更有南屯公園、文心森林公園，日常生活便利性高，當地屬於黎明商圈，生活機能強、居民素質整齊並有多元完善的補教業可供孩子學習。
■ 雙公園捷運商圈加持！大墩國中小住宅超搶手
觀察線上屬於大墩國中小學區的文心森林公園周邊大樓預售案，總太『天匯』、沅林『名人硯』、國泰『森林苑』三案，開價都在40~60萬元以上，訴求重點不外乎『七期地段價值與無敵公園景觀』！相近區段的大墩國中小學區中古屋房價受此激勵，行情也隨之走高。東森房屋台中立業店東吳茂楚表示，大墩國中小學區周邊街廓完整、市容清新、房價友善，具有多項公共設施包括南屯公園、文心森林公園、大墩學區與向上路捷運站；吳茂楚說，自大墩國中小學九月開學後，學區買氣明顯轉強，與去年同期比較，周邊店面約漲20~30%、一般住宅約漲10~15%、新中古豪宅約漲20%。不願俱明的資深代銷業者直言，當地新建豪宅直逼新市政中心，而這裡的十年以上的中古屋價只要十來萬一坪，算相當友善，市區內與外縣市新移民最喜歡七期的明星學區，看中的絕對是合理的房價與優質的生活環境。
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2010年9月19日 星期日
[房地產] 公寓大樓優點各具 符合需求最重要
【網路地產王／黃京梧／綜合】
最近因為都市更新議題，公寓產品廣受歡迎，甚至價格與大樓相差不遠，這也讓許多購屋人開始思考，到底要買可能有都市更新前景的公寓，還是要買住起來比較舒適的電梯大樓。房仲業者建議，不論買公寓或大樓，除了價格考量，最重要的是符合自己的需求。
■ 年輕人適合公寓 價廉方便坪數實
公寓最被詬病的，除了因為屋齡較久，屋況較差外，許多人對於每天下班還得拖著疲憊身軀，爬上樓梯的生活型態敬謝不敏。不過，住商不動產指出，公寓的優點是，如果不是位在都更熱門區，價格還是相對便宜，很適合年輕人購買，加上公設比例幾乎是零，室內坪數實在，規劃與施工也相對自由，對於購屋人來說，可以用有限預算滿足需求，算是美事一樁。不過，公寓因為較為老舊，如果前屋主沒有整理，一般大概都需要一筆費用更新管線，是購買公寓的人必須要有心理準備的。
■ 中老年前進大樓 安全貼心負擔輕
而大樓產品因為公設問題，被不少人視為拒絕往來戶，加上大樓普遍屋齡低，屋況較佳，整修維護費用較低，也間接降低了購屋成本。信義房屋指出，合理範圍的公設也意味著是生活品質的提升，實在不用過於斤斤計較公設，因噎廢食而完全不考慮大樓。對於膝蓋不好的中老年人來說，管理好、有電梯的大樓可以解決不少生活上的困擾，雖然價格高，但也受到不少人的支持。
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[房地產] 爸爸買屋 階段不同別太衝
【網路地產王／黃京梧／綜合】
男人真命苦!肩負起一家經濟重擔的爸爸們，該如何投資房市，為自己賺取固定收益呢？房仲業者建議，爸爸要買屋投資，每個年齡計畫都不同，年輕爸爸別太衝、年老爸爸要保守，才能利用房市幫自己累積財富、創造固定收入。
■ 年輕爸爸 重大建設旁自住案件著手
住商不動產企研室主任徐佳馨說，３５歲以下、初為人父的青春爸爸，由於經濟負擔較重，加上收入相對較少，在買屋時應該優先考量家庭的收支狀況，並利用目前低利環境，佈局重大建設周邊的自住物件，如未來三至五年會通車的捷運站旁住宅，或者是大型公園旁住宅等，為自己打下良好基礎。
逐漸步入中年階段的爸爸，已經有一定經濟基礎，可找些總價偏高、投報率好的產品，才能打造富裕退休生活。
■ 退休爸爸保本為主 避免高風險商品
中信房屋表示，對於已經退休爸爸，當然以保本為主，挑的區域絕對要小心，以精華區、小坪數、電梯產品為購置住宅最高指導原則，如果目前住的是自有住宅，千萬不要輕易賣掉現在的房子，避免出現沒地方落腳的窘境。
中信房屋說，不管是哪個年齡層的爸爸，相信對家人的關愛與照顧都是一樣的，建議想要投資房市的爸爸們，每個階段都要依照自己收入、可承受風險及家庭需求，選擇適合產品。
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[房地產] 無人接待中心 房子輕鬆看
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
台中一向是台灣創意的發源地，連房地產也不例外，就有建築業者在逢甲十二期重劃區推出無人接待中心，首創無壓力看屋環境，一進門僅有一個寬敞的開放空間，任客人自由觀賞影音資訊、自由取閱個案印刷品，有興趣再按電鈴呼喚中心內部人員。
■ 欲拒還迎 有興趣再談
業者是一家新建商，土地是祖業之一，12期屬於公辦重劃而分回建地，建商老闆對這土地有情感希望自行開發，過去並無實績介紹，或許因此代銷公司想出奇招！該文宣強調，因為信任才會產生默契。案名強調默契二字，個案與消費者之間形成一股力量、一股希望、一種對待，看不見、摸不著，但卻明白知道，那道會燃燒、會感動、會駐足、會發光的東西叫默契。資深建築人士指出，多年銷售經驗累積感覺有時候『房子真的會找主人哦』，有時候又是『人會突然很想買這房子』。
■ 3C科技售屋 影音網站扮要角
代銷業者李明奇說，在你來看房子的時候，不再聽到跑單小姐嘮嘮叨叨敘述房子是這樣、是那樣，影音室內無銷售人員的解說干擾，但消費者明白會懂的，有喜歡、感動就繼續看個夠、看個清楚；想進一步瞭解再按服務鈴，就有專人引領你進入會館為你詳細解說，這就是默契。氣味不投，不必留下任何資料，完全尊重選擇，不會造成絲毫困擾。資深建築業者說，台中市的房市加值價值應有機會持續幾年，作為台灣第二大都會區，台中的房子吸引眾多非中部客戶，售屋現場善用大電視播放動畫解說或遠距的網路廣告做行銷，都是近幾年代銷業者慣用的輔銷工具。看屋者藉此自行吸收各個案資訊，現場的電子表板與網路上的FLASH動畫廣告都能讓消費者很放鬆！
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[房地產] 結婚旺季來臨 新婚買屋大作戰
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
農曆七月後，掀起另一波結婚熱潮，小倆口如何添購一個愛的小窩，讓新人們傷透腦筋，面對高漲的房價卻面臨資金有限的問題。房仲業者建議，欠缺買房經驗的新婚小夫妻，眼光要放遠，不要為了省錢而選擇小套房或地段較差的房子，將來可能承擔房價下跌甚至賣不掉的風險。
■ 房價低屋齡新 新婚族購屋愛北縣
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，為了上班及居家生活的便利，交通、生活機能都是考慮要件。現在夫妻普遍是雙薪家庭，結合兩人的經濟能力，且目前貸款利率仍低，市中心精華區雖為首選，但受限於北市房價已高，往北縣遷移的狀況已勢不可擋。
例如淡水及新店地區，因風景宜人，在新婚族首購地區的排名居高不下。汐止在擺脫淹水夢魘後，房價漲得也不多，也吸引不少新人目光。土城、新莊等房價低價區，因有捷運或將通車，近日都有不錯的表現。
■ 購屋考量裝潢費 房貸謹守收入3/1
住商不動產企研室主任徐佳馨則指出，二至三房是最好的產品選擇，除了預備小孩房，還可當作書房、客房等多功能用途，如預算真的不多，無法一次到位，至少也要買兩房，避免購買十來坪的小套房，雖然總價較低，但空間使用上不足，未來還得面臨換屋問題，貸款、脫手也較困難。
房仲業者也提醒，除把買屋預算做有效的控制，另需準備至少50萬作為裝潢及添購家具、家電的支出。另一方面為節省房貸支出，應儘量選擇優惠房貸或房貸期長的勞宅、國宅貸款，由於還款本金減少許多，可大幅減輕每月的房貸負擔。一般而言，房貸支出宜控制在夫妻倆月收入的三分之一最理想。
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[房地產] 兩岸直航 商務型酒店式公寓正夯
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
隨著兩岸交流頻繁，助長台灣商用資產的需求，依照香港和新加坡經驗，酒店式公寓的上漲力道最大，銷售氣勢如虹，預料這股熱潮還會持續延繞。信義代銷表示，酒店式公寓因訴求引進精緻的酒店式服務，租金報酬率確實比一般套房高出許多，可達6%~10%，但值得注意的是，同類型的產品，位處不同的地段，其出租率與投報率的差距至少2個百分點。
■ 專家代管 輕鬆包租酒店式公寓
信義代銷協理何胤諭指出，酒店式公寓的管理模式係由開發商將酒店的每套客房分割成獨立的產權出售給買主，並聘請專業的物管公司經營管理。買主擁有產權，可自住、可出租、可轉售，但大多數買主是採收租賺取長期的投資收益，或出售賺取差價。目前來說，台灣租金水準最高，知名度也最高的酒店式公寓個案，莫過於只租不賣的新光信義傑仕堡，其18~27坪的商務套房，每間一個月租金至少12~15萬不等，出租率仍高居不下，其他一般個案月租也在6~10萬左右。
■ 物業管理品質良窳 決定租金關鍵
雖然酒店式公寓租金較一般住宅高出許多，但站在企業主的觀點來看，其實還是划算。不少外商企業主管到台灣出差都住五星級飯店，住一晚房價從6000元到一萬不等，住一個月至少要18萬，相較之下，酒店式公寓不但租金較低且享受的空間較大，又有專業的飯店服務，大幅節省了出差費用，對商務型的旅客來說是更理想的選擇。房地產業者觀察，入住訴求酒店式公寓或商務會館的產品，有6~7成以上的客戶是遊走各國或兩岸的空中飛人，也不乏投資型客戶的身影。何胤諭建議，買入該類型產品，最好選擇知名度高且具規模的物管公司，因其服務品質，才是日後決定租金高低的關鍵。
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2010年9月14日 星期二
[房地產] 開學潮創商機 大學商圈物件投資熱
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
隨著大專院校紛紛於9月開學，校園周遭熱門商圈再度成為投資型客戶關注的焦點，北部熱門的台大公館商圈及師大商圈、中部逢甲商圈、台南成大商圈、高雄高醫商圈，店面市場熱鬧滾滾。住商企研室主任徐佳馨表示，與大專院校比鄰而居，不只有充沛的學生族群支撐消費力道、平價而多樣的商品對於白領上班族群也有莫名的吸引力！因此，不管景氣好壞，商圈的店面產品仍舊是熱門的投資標的。
■ 庶民經濟當道 大學城商圈錢景看好
徐佳馨指出，民眾消費習慣的轉變，會輾轉影響商圈的發展，知名大學周邊往往會發展成可一次滿足日常食、衣、住、行等生活需求的大型消費商圈，例如北市知名的台大公館商圈及師大商圈，原本是以學生消費為主的經濟型態，然而靠著平民化、多樣化的超值商品，加上口碑行銷的傳播效益，商圈內總是有絡繹不絕的消費人潮。平價商品帶進了可觀的消費人潮，是一般大學城商圈的主要特色，尤其在M型消費行為趨勢下，更有利於中低價位商品為主的大學商圈發展，預料未來，訴求平價超值的商圈，仍會是市場上主流的消費模式。
■ 三大指標 帶動學區封閉式商圈轉型
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，北中南大學週遭商圈早已各自轉型成開放型的指標商圈，主要基於三大特色，首先學生消費需求穩定，口碑行銷奠定店家商機、其次是M型社會結構，平民化消費成主流、第三點則是特色店家獨樹一格，聚落鮮明及多元商品選擇。因此，除了既有的學生族群，讓居住在附近的居民、上班族的聚會都會慕名而來，商圈的消費力道自然可以源源不絕！
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[房地產] 老屋拉皮速度快 重建最徹底
【網路地產王／黃京梧／綜合】
台北市政府為了快速改變市容，鼓勵老屋拉皮，因此提供相當優惠的方案，希望藉著建物拉皮，能夠讓住戶的居住品質轉佳。但很多人會問，如果拉皮可以解決，為何要選擇整棟建物打掉的重建模式，房仲業者指出，拉皮或是重建必須考量到建物與住戶的差異，選擇最適合自己的方案，才能獲得最大利益。
■ 拉皮衝擊低 住戶反對聲浪小
永慶房屋新聞中心經理李建興表示，拉皮最大的好處是對於住戶生活的衝擊低，容積也不會改變，住戶一樣可以使用和原來一樣大的坪數，加上拉皮後煥然一新的模樣，可以快速反應在房價上，因此抗性相對小。不過即使如此，雖然有了漂亮的外表，但還是沒有辦法改變建物老舊的本質，以及無法裝設新設備的先天限制，不過在戶數多、意見難整合的大樓，拉皮倒是最快可以提升房價的方式。
■ 重建最徹底 磨合過程難度高
重建等於給了一塊土地新生命，但對於住戶而言，必須整合意見，以及面對至少一年半以上的等待期，加上興建完工後實際使用坪數可能比較少，後續搬家等待的勞師動眾也讓不少住戶打了退堂鼓。特別是戶數多、有店面、出租使用的大樓，抗性最高，磨合過程必然非常艱辛，因此不少大樓選擇與建商合作，減少整合過程中的難度。信義房屋指出，現在看好更新商機的行業不少，除了與建商，銀行或是建經公司也有這類的服務，建議想要重建的大樓也可以多方比較，選擇最適合自己社區的方式，愉快擁有新的居住環境。
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[房地產] 萬事俱備 老屋拉皮才歡喜
【網路地產王／黃京梧／綜合】
民間公寓大樓拉皮成功，既能穩住房地產身價，也對都市景觀極有幫助，只要結構安全，是很划算的投資。以目前台灣都市寸土寸金的狀況之下，老屋拉皮是讓房價「老當益壯」好方式。但要能夠順利拉皮成功，也不是每一間都會那麼順利，房仲業者建議，至少要具備「天時」、「地利」、「人和」，才能皆大歡喜。
■ 天時地利兼具，拉皮才有價值
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，所謂「天時」，是指不一定所有的老屋都需要拉皮，某些老屋由於維持狀況不錯，不一定需要拉皮。但如果外觀老舊，又處於週邊都是嶄新大樓的老屋，拉了皮，在價格上會更有明顯拉抬的效果。而「地利」就是指「地段」永遠是投資房市的最高法則，好區段就能享有高房價，位於黃金地段的老屋，整修後的效果與價格，與次級區段相較，更讓人驚艷。
■ 費用看難度，人和最關鍵
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊說明，除了找到好的營造商之外，更重要的是住戶要達成共識，甘願自掏腰包整修大樓外觀，也必須忍受數個月到一年不等的施工期。許多老屋雖然有心拉皮，往往因為缺乏「人和」而胎死腹中。此外，
一般來說，拉皮的費用由各戶均攤，一戶負擔約從十幾萬起跳，端看其使用的建材，牆材質以磁磚最便宜，石材則貴二倍以上，若住宅稠密，施工難度提高下，總工程費也將提高。
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[居家] 老屋翻修要治本 管線防水優先做
【網路居家王/綜合】
很多人喜歡購買坪數實在的老公寓，不用把錢花在公設上，不過，中古屋可不比新屋，房子越老問題就越多，屋況多少都有狀況，因此，少不了要花錢裝修，該解決的問題，一定不能忽略，特別是基礎工程的施工要紮實，強化好中古屋的體質，才能避免日後漏水、壁癌等惱人的問題發生。
■ 每10年更換水電管線 優先解決漏水問題
「為了健康與安全 建議每10年更換一次水電管線！」設計師說，如果的中古屋屋齡超過10年，且所使用的是會生鏽的鐵管，那建議一定要汰換；值得留意的是，如果電線粗細不一，可能會造成走火，而總電量不足也可能經常引發跳電。
此外，漏水問題如果沒有解決，不但會讓居家潮濕浸水，還有可能殃及鄰居，引起糾紛，可請專業人員來抓漏，找出漏水的源頭及主因，再選擇解決方案，只是，抓漏步是一件容易的工程，如果不是住了很久的老屋，購屋時，最好找專業的鑑定師好好看看，否則處理起來費時費工，得不償失。
■ 處理壁癌要徹底 防水工程要做足
壁癌的出現通常是由於牆壁中的鹽份含量偏高或防水層遭到破壞，最好請專門處理壁癌、防水的公司到現場勘查，常見的處理方法為將化學藥劑打入牆壁中稀釋壁鹽，或是打入膨脹劑使縫隙填滿，再將內外層的防水工程做好。此外，預防勝於治療，所以浴室、陽台、外牆的防水一定要作足，才不用擔心漏水滲水的問題，尤其，很多人都會忽略窗台防水，提醒消費者，換鋁窗時要記得前後各做一次防水，防水用料也一定要足夠，否則效果可是會大打折扣的。
設計師提醒，很多人以為老屋裝潢翻修，重點在於粉刷裝潢，讓房子有新的面貌，但買了二十年以上的房子，內部的問題比裝潢精美來的重要，建議要先把預算，放在管線、防水等看不見的地方，畢竟房子要住的長久，如果不能治根，只從肉眼看到的外觀改起，時間一久，房子問題叢生，到時候要挽救，可能就沒這麼容易了！
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2010年9月13日 星期一
[管理] 是下屬能力不好，還是你不會帶人？
文／陳家聲
From: Cheers 2010年9月 Web Only
釐清對職場新世代的刻板印象，發掘其特色與價值
社會各界對職場新世代有著許多不同的評論或刻板印象：如「草莓族」－－自視很高，喜歡挑戰主管權威，卻是眼高手低、不切實際，不堪栽培，缺乏挫折容忍力、耐 心和毅力；「不滿族」－－不滿意公司就炒公司魷魚、離職，對新世代而言，跳槽成為一常態；宅男、宅女－－自我意識強，不易與人合作；月光族、潮男等。這些 刻板印象或看法，深深地影響著職場主管與新世代間的互動和管理作為。
一代真的不如一代？
老一輩看新世代往往感嘆：「一代看一代，一代不如一代！」可是如果再請教老一輩們的長輩對他們的看法，可能也會獲得同樣的結論：「一代不如一代！」這現象到 底反映著什麼？這當然不是指新世代智能的退化，或是新世代的基因與舊世代不同！而是隨著社會的進化，不同世代在社會價值觀上的差異（一般常稱此為「代 溝」），反映在一個人對工作與生活品質的不同要求。這種現象並不是當前世代的獨特現象，相信它是存在歷史上每一個時代的不同世代間之共同現象，也普遍地存 在不同的專業領域或組織裡。
不同世代族群價值觀與行為風格的不同，反映著其生長時空及社會環境背景的不同。例如新世代熟習網際網路的運 用，擅用ＭＳＮ、噗浪等的網路社交社群，對資訊及新科技的學習與接收能力強；尊重多元，喜歡參與及分享個人意見、經驗；樂觀、有自信，有很多的創新、創意 想法；不喜歡組織的政治行為等。這對企業組織和社會而言，是非常重要的資源！然而，多數人對新世代存在著一些迷思：整天上網聊天或沉溺打電動遊戲；自我迷 戀；自甘墮落、短視、追求即時的滿足；禁不起挫折失敗等。如果這類迷思主導了經理人員對對新世代的看法，當然無法引領新世代發揮他們的價值與貢獻！
打造熱情有勁的組織管理制度與文化，將能鼓舞新世代發揮專長
如何打造一個熱情有勁的健康職場，能夠吸引及留任優秀的人才，並發揮他們的潛能，是每一個企業經理人的挑戰。本書作者雖然也屬於舊人類（五○年代出生），但 是卻能深入剖析和了解職場新世代，特別是對職場新世代的離職行為和破除對新世代迷思。從認識導致離職的問題公司行為、主管的溝通與領導風格、組織管理制度 和文化的塑造，以及對新世代的教導培育等，作者提出了許多具體、有用的建議，非常值得企業主管和人力資源主管作為參考。當然職場員工也能從中學習如何與主 管建立良好的溝通互動，為自己建立良好的職場關係。
鼓勵年輕人「務實前瞻」
如何以正向的思維找出新世代人才開發與管理的方法是每一個企業經理人員的職責與挑戰。企業經理人員應思考如 何讓新世代在當前的職場環境中去試驗他們所相信的理論，以促進企業的成功。若能將新世代的「好高騖遠」轉化成「務實前瞻」，鼓勵新世代能將學校所學的理 論、卓越企業的成功經驗作為典範學習，將其個人的理想與企圖心、熱情等，透過務實的工作做為個人成長與本事的鍛鍊，以追求個人職涯的發展，並帶動企業組織 的改善與創新經營，讓新世代的夢想能夠在企業內實現，使企業成為員工最想工作的場所，員工當然不會想離職。這種思維也是筆者近年來在談論組織管理和人力資 源管理的中心思維，特別提出與讀者分享。
（本文作者為台灣大學管理學院商學研究所陳家聲教授）
2010年9月12日 星期日
[居家] 慎選沙發牆壁色系 客廳空間更協調
【網路居家王/綜合】
沙發與牆壁的配色，是攸關客廳空間感受的重要關鍵！不妨先考慮，要以先空間為主角，還是以傢俱為主角，並找出協調的相近色，就能簡單打造出最有個性的客廳空間！
■ 空間為主飾品點綴 傢俱為主選色宜簡
選擇沙發與牆壁的配色之前，可以先問問自己，想要什麼樣的感覺？先思考空間，再選擇傢具。以空間顏色為主要色調，飾品只是點綴，整組沙發與牆壁是協調的色彩，客廳大，整組沙發的色彩可以大膽，想要有焦點，以一張特殊造型及色彩的單椅來跳出。
如果以傢具為主角，空間為同色系，紅牆可選復古原色皮沙發，綠牆適合有釘扣的英式皮沙發，紫牆則是全白皮沙發。傢具的配色上，茶几或邊桌使用較中的木頭 或金屬搭玻璃材質，大面積的沙發有重量感，淺色沙發配深色抱枕，反之亦然，對比色或相近色皆可，重點在於不要超過三種色彩以免產生雜亂感覺。
■ 相近色最協調 律動可顯對比色
單一色系與相近色系的搭配具協調感，但空間容易流於單調無生氣，因此，牆面與沙發為同一色系或是相近色的搭配，可選擇對比色的抱枕來跳色彩，例如牆面為 淺藍色，沙發則可選深藍色，抱枕則選用對比的橘色或衝突的紅色或是多色的圖樣。最好再加以一盆綠色喬木盆栽；大地色搭配永不失敗，因其來自自然界。家中是 花色沙發，則從布中取出一色為牆壁的顏色即可，灰色是所有色彩的最佳搭檔，紫與灰有冷調沈靜的作用，紫加灰加藕色的搭配，則有安靜感覺。
對比色具跳動感，紅牆綠沙發，強調了沙發的形狀，很跳但容易看膩，一般建議不能多用，只能使用在重點區域；橘、紅、黃的暖色彩，與其對比的藍、綠、紫冷 色彩，相互搭配起來，除了鮮明，還能產生韻律感；同樣一組藍色沙發，在白牆或橘紅牆或黃牆的背景下，產生不同的感覺，藍與黃可再加一個中間色綠色來調和。
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2010年9月9日 星期四
[居家] 居家色系仔細挑 配合香氛好紓壓
【網路居家王/綜合】
現代人工作壓力大，回到家就想放鬆心情，能得到完全的休息，因此，如何打造一個完美的紓壓空間，就顯得格外重要！設計師建議，除了靠居家環境的改造，再適時搭配紓壓工具，就能打造出最完美的減壓空間。
■ 質樸從材質下手 臥室香氛最放鬆
想要舒解壓力，在生活的細節裡不能夠忽略「觸覺」感受，什麼樣的材質讓你摸起來會覺得舒服、放心、愉快，可以親自感受對材質的喜好與聯想，在居家佈置時，選擇讓自己感覺放鬆的材質做替換，特別在寢具、披毯、沙發、抱枕這些常接觸的物件。
五感裡的嗅覺經常是被遺忘的一種感官，好的香氛蠟燭與精油是達到身體放鬆最快速的方法之一，也是在居家中最容易實現的方式；如果再佈置一個自己專屬的角 落空間，一張舒適的椅子、一張觸感柔軟的毯子、一個喜歡的馬克杯，只要再加上一本好書或雜誌，就可以享受一個愉快且開心獨處時光。
■ 優雅不失低調奢華 善用中性色彩魅力
減壓並不代表樸實，只要將奢華的元素比例降低，讓色感協調不顯得衝突，一樣可以加進一些奢華元素在減壓的空間佈置之中，如此一來，奢華會顯得略帶優雅氣 息。此外，紓壓空間不怕使用對比色，只要將對比的顏色控制在2種以內，其他色彩以較接近中性色系為主做延伸，例如使用紅色與黑色最對比，其他色彩必須以灰 色、深紫色做搭配，而紅色的面積建議不超過2∕5比例為佳。
此外，如果你不是一個擅長運用色彩的人，那麼將佈置中所有物件與傢具的顏色 統一在中性色調之下，一樣能夠創造出減壓的空間風格，建議以深淺不一的中性色調3種，搭配白色為最佳，錯落分明的色彩變化，讓人置身其中，壓力頓時消失於 無形，回到家中，就像來到度假的旅館一般，忘卻工作的壓力與煩憂。
圖片來源：德力設計有限公司 / design.vrhouse.com.tw/dldesign / 02-3393-3362
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[房地產] 情侶買屋 兩房小宅最夯
【網路地產王／黃京梧／綜合】
許多情侶都喜歡買房子送給對方，當作愛的見證，而情侶們最喜歡哪一類的房型呢？根據房仲業者表示，情侶最喜歡多半是兩房小宅，套房嫌太擠，兩房小宅不僅有自己獨立空間，衛浴、廚房等也一應俱全，甚至設計規劃得當，還能有餐廳，宛若新婚小家庭。
■ 套房容易吵架 兩房恰恰好
不管感情再怎樣甜蜜，每個人還是需要有自己獨立空間，套房坪數多半在１０坪上下，這樣的坪數很難有自己私人、獨立空間，兩人生活重疊密度太高，更容易有摩擦。
住商不動產企研室主任徐佳馨說，不過如果換成兩房小宅就不同了，兩房小宅坪數約在２０坪左右，每個人可以有自己的空間，且總價與三房商品相比，相對偏低，不少情侶購屋都選擇兩房商品，合自己能力、往後要賣要租，也比套房好。
■ 草食男、肉食女 購屋主導權轉為女性
情侶合買屋、主導權在誰手上呢？根據房仲業者一份最新調查報告發現，儘管台灣男性人口大於女性，但逐漸可發現，不論是情侶還是夫妻買房子，購屋主導權多 半轉為女性，中信房屋行銷部副理江龍名說，女生對於金錢的掌控和規劃比男性來的有信心及自主性，已經顛覆傳統苦命阿信刻板印象。
江龍名指出，購屋時男女想法也大不相同，男性重實質、女性重感覺，女生對於生活品質重視遠高於男生，不過不管你是草食男還是肉食女，購屋經驗上還是處在首購階段，建議多看、多聽、多比較，才能讓自己有愉快的購屋經驗。
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[管理] 團隊如何吵架吵不散(下)
你是一位好的引導者嗎？
在主持任何的會議時，你是否能扮演好引導人的角色關係著會議的過程是否能順利進行，是否能讓衝突的過程達成具體的過程。以下是戴維斯顧問公司（Davis & Comapany）執行長艾利森.戴維斯（Alison Davis）所設計的自我測驗，總計有7道題目，請回答「是」或「否」。
1.有秩序、如同學校教室一般的開會環境才能創造最有效的結果。
2.主管應該盡量降低團隊成員之間的不同意見，盡可能調解以及化解較為激進的觀點。
3.為了鼓勵創意，完全放手讓爭論隨意進行。
4.如果無法達成共識，就應該投票表決。
5.討論時應避免容易引起爭議或是製造分歧的主題。
6.應該要指定某個人負責記錄，事後發給每個人參考。
如果回答「是」，得5分；如果回答「否」，得1分
評分：
21-30：你仍需要多多努力
11-20：你已經掌握引導討論過程的技巧，但是仍需要繼續努力
6-10：你已經是非常優秀的引導人
看了自己的分數，你覺得服氣嗎？以下就是戴維斯所提供的解答。
1.回想一下以前上課時的教室環境
老師站在教室前（主管），背對著黑板（會議室的白板或是Powerpoint），學生（團隊成員）排排坐寫筆記。那絕對不是一個鼓勵自由發言的環境。事實上，最好的討論環境是沒有「老師」與「學生」的階層分別，只有角色扮演的不同。
2.解決問題最好的方法就是發掘不同的意見
但是主管必須有效的管理衝突的過程，確保討論的焦點在於議題本身，而不牽涉個人的批評。
3.衝突的發生不應該是毫無限制、隨意進行的，必須設定一些規則、界限、以及進行的流程。
正如同我們舉辦焦點團體座談時一樣，主持人必須讓每位參與者自由的發表意見，但是同時必須掌控時間以及討論的主題。
4.衝突的過程希望藉由彼此意見的交換，達成所有成員都能夠接受的共識。
但 是，達成共識並不等同於每個人都得到了自己想要的結果，而是每個人都願意支持這項決定。然而，投票表決通常是用在決策的過程，而且會犧牲少數人的意見，某 些人會因此主動或是被動的反對這項決定。至於共識的達成則是需要時間，而且每個人都願意把相關的問題提出來討論。每一個團隊成員必須參與討論的過程，也同 意面對過程中所引起的衝突。
5.人們通常會極力避免較容易引起爭論的議題
特別是當你預期過程中會激起強烈的情緒反彈。但是，愈是引起爭議的問題愈需要直接的解決。你可以讓每個人將自己所擔憂的問題或是原因寫在紙卡上，然後將紙卡貼在牆上，並註明哪些問題屬於個人的，哪些是大家所共同擔憂的。
6.找人記錄討論過程的方式有幾點缺失
第 一，這份記錄只能反映單一的觀點；第二，想必很少人會再去看這份記錄，而且如果有錯誤也很少有人會提出來修正。更好的方法是，由一個人將會議中討論到的重 點以及最後的決定事項寫在白板上，並經過大家確認沒有遺漏或是錯誤。如果有需要後續追蹤的部分，註明是誰負責，個人記下自己需要負責的部分即可。
書名：《如何解決主管之間的衝突》（When Goliaths Clash）
作者：霍華德.葛特曼（Howard Guttman）
出版公司：AMACOM
出版日期：2003年6月
內容簡介：本書主要教導企業領導人如何處理主管階層之間的衝突，不讓企業整體的運作受到影響。
書名：《口是心非》（When You Say Yes But Mean No）
作者：萊斯里.普羅（Leslie Perlow）
出版公司：Crown Business
出版日期：2003年5月
內容簡介：作者從心理學的角度深入的分析了人們害怕衝突的原因以及外在反應。
From: 2004年3月 Cheers雜誌
[管理] 團隊如何吵架吵不散(上)
衝突，總是讓人感到不快。其實，衝突只是溝通方式的一種，讓大家有機會面對面的交換意見，徹底瞭解彼此的想法。身為團隊領導人，你要做的不是避免衝突，而是有效的管理衝突，利用衝突發掘不同的意見，激發更多的創意。
文／吳凱琳
2004年3月 Cheers雜誌
團隊最重要的存在的目的就是為了融合不同的意見，「如果兩個人的意見永遠一致，就表示其中有一個人是不需要的，」箭牌口香糖執行長小威廉來格禮（William Wrigley, Jr.）說道。但
也因為存在著差異，所以有了衝突。
然而，我們通常是因為害怕衝突所引發的負面效果而極力阻止，卻沒有真正的認知到正面的衝突所能帶來的效益。
我們為何害怕衝突？
我們到底在擔心些什麼？其實原因不外乎是為了：
保護彼此的關係，以免傷了和氣。「因為害怕破壞彼此的關係，害怕與別人不一樣，所以我們選擇沉默，」《口是心非》的作者、哈佛商學院副教授萊斯里.普羅說道。但是不溝通的結果，反而使彼此之間更為疏離，自我防衛心更重，更不願意表達意見。
時間緊迫，先做再說。你是否常為了趕在最後期限完成工作而想說：「沒時間考慮了，先做了再說吧。」然而，許多問題如果沒有在一開始溝通清楚，只會不斷的累積 與擴大，必須花更多時間解決更多問題。因此，你愈覺得時間不夠用，愈急著想把事情完成，便是陷入了普羅所謂的「速度陷阱」中。
上述的情形不是不可能發生，只不過問題點不在於衝突本身，而是我們沒有適當的管理衝突。事實上，衝突分為兩種類型。一是認知層面的衝突，也就是針對工作內容相關等問題上的爭辯。另一種則是情感上的衝突，也就是針對個人的批評與責罵。
身為團隊的領導人，應該要適時的引導認知層面的正向衝突，讓成員彼此之間公開而直接的交換意見，同時避免情感層次的衝突發生，並確保最後可以達成實質的結果。
其中具體的方法包括了：
一、領導人應主動鼓勵成員表達不同的意見；
二、過程中領導人應多聽、多觀察；
三、釐清衝突發生的原因，讓衝突的過程有明確的焦點；
四、在適當的時機提出問題，打破僵局。以下我們將深入地探討這些方法。
引導正向衝突的方法
1.領導人主動激發不同的意見，確保每個人有發言的機會管理衝突的第一個重點就是鼓勵所有人公開而直接的面對衝突。你應該清楚的讓所有人知道，當他們有任何不同的意見或是心裡有絲毫的疑惑時，就應該直接說出來，當下解決，這是每個成員應有的責任。
「每個人只有兩個選擇：直接面對衝突，否則就閉口不提，」《如何解決主管之間的衝突》的作者霍華德?葛特曼說道。對於私下的抱怨或是事後的批評，身為主管的你必須明確的加以拒絕，否則便是間接鼓勵大家在檯面下解決問題，破壞了團隊成員彼此之間的信任關係。
你可以運用一些方法，鼓勵大家在會議中主動發表不同的意見，例如：
◎從主管自身開始做起。
有 時候要提出反對的意見，總是讓人感覺不自在，不如就從你自己開始做起，提出不同的想法或是意見讓大家討論。或是主動反駁你自己的意見，這樣團隊成員也比較 願意說出一些不同的想法。當有人提出不同的意見時，你也可以表示認同，可以增加對方的信心或是減緩心裡的壓力，最好能具體說出你認為這個想法好在哪裡，而 不只是簡短的「很好」二個字就匆匆帶過。
◎接受情緒上非理性的反應。
在爭辯的過程中，每個人都盡力維持客觀，但難免還是會有情緒上的波動，例如憤怒的情緒。已經有許多的心理學研究顯示，一旦情緒受到壓抑或是批評，反而更難擺脫無謂的爭執。當一個人感覺受到威脅或是遭受攻擊時，就更難改變立場或是接受別人的想法。
因此，你不應該批評或是指責這些情緒反應，而是鼓勵團隊成員誠實面對自己的情緒、意識到自己的情緒變化。除此之外，你必須瞭解每個團隊成員的個性以及回應衝突的模式，尤其是個性內向或是比較不喜歡主動發言的人，你應該適時的給予鼓勵或是引導，避免發言集中在少數人的身上。
2.只用十分之一的時間表達，其餘時候應多聽多觀察
除 了主動鼓勵之外，在過程中，你不應過度的介入或是干預，「有時候你必須讓緊張的氣氛持續下去，」海灣集團（BayGroup International）顧問公司的行銷研發執行副總裁保羅?漢尼瑟（Paul Hennessey）說道。讓成員彼此挑戰與刺激，才有可能激發出最好的創意以及解決方法。「領導人必須讓衝突自然得到解決，儘管過程中會有些混亂，也不 要試圖指正，」《團隊失敗的五大錯誤》作者派翠克?倫喬尼說道。
所以，身為主管的你 應該要多聽、多觀察。《第五波領導》的作者莫里斯?夏契曼說道，「傾聽與說話的比例應該是9：1。」你可以適時的重複某個人所說的話，確認自己以及其他成 員沒有誤解對方的意思。當所有人都表達完自己的意見後，最後再提出你自己的想法。通常團隊成員很容易受到主管意見的影響，所以不應該在衝突一開始的時候就 先開口，這樣反而容易導向單一的思考，壓縮了討論的空間。
另一方面，當你陳述自己的意見時，也應該明確表達心中確實的想法或是立場。「最糟糕的領導人就是模稜兩可，沒有人知道他確實的想法，」夏契曼說道。如果你自己都有所保留，又如何說服團隊其他人坦白？
3.釐清衝突的發生是因為事實、目標、方法、還是價值
加 州大學管理研究所教授華倫.史密特（Warren H. Schmidt）與羅伯特.坦能鮑姆（Robert Tannenbaum）認為，領導人在面對任何的衝突時，必須釐清衝突的根本原因，才能讓討論過程有明確的焦點，並達成具體的結果。一般而言，衝突的發生 原因如下：
事實：彼此取得的資訊不同，對問題就有不同的判斷。因此討論的焦點應該是重新評估資料的有效性或是搜尋其他有效的資料。
目標：對於最後應達成什麼樣的結果意見不同。應該花一些時間讓每個人再更為明確的描述彼此相互衝突的目標，確認大家都沒有誤會對方的意思。
方法：每個人都同意達成某種目標，但是對於執行面的流程或方法等相持不下。這時應先討論要依據哪些標準來評量何種執行方法是可行的，最後再分別評量個別的執行方案。
價值：關於最後的結果所代表的價值意義，例如產品的定位等有不同的想法。在討論抽象意義時很容易淪為空談，因為同一個概念對不同的人來說代表不同的意義，很難有交集。因此，你必須引導大家專注於實際作業面的討論。例如，你可以問說：「在這樣的定位前提下，你會怎麼做？」
4.適時的提出問題，化解衝突過程中的僵局
有時候討論的過程可能陷入了僵局，爭論的雙方彼此爭執不下，這時你可以採取比較間接的方法，提出一些問題，提醒大家討論的重點，例如：
我們爭論的目的是什麼？
這個問題有什麼重要性？
我們現有的資料能夠確認哪些事實？
如果我們換另外的角度，可以有什麼樣的想法？
我們希望達成的結果可能有哪些？
你也可以針對之前大家提出的意見做簡短的總結，提醒大家先前討論的重點。或是針對某一個大家一直爭執不休的問題，直接指定討論的方向。
需要立即制止的3種情形
而如果發生以下的情況時，你必須立即的加以制止，避免讓情況繼續惡化下去。當討論成為彼此之間相互的責難或是攻擊。
如果牽涉到意識型態或是價值觀等的爭論，也容易導向人身攻擊，必須加以阻止。
如果大家的情緒都過於激動，不妨休息幾分鐘再開始。
身為主管，你最重要的責任就是確保所有不同的意見都有表達的機會，更重要的是能夠達成實質可行的結果，這樣的衝突才是有意義的。
正如同華頓（Wharton）商學院中小企業發展中心的講師里拉.博思（Lila Booth）所說，「如果你希望團隊多元化，就必定會有衝突的發生。關鍵在於你必須把衝突視為溝通的機會。」
[管理] 嚴長壽：你要掙脫學校和學歷的保護
5月初，亞都麗緻旅館系統集團總裁嚴長壽以「金融風暴下年輕人何去何從」為題，
於台灣大學工商管理學系主辦的孫運璿管理講座中進行演講。
一破題，就從政府丟出的搶救大專生失業政策談起，
要台下超過500位的大學生想清楚 ：「真切地了解自己的選擇。」
文／史書華
2009年6月 Cheers雜誌
政府為了要解決大學生失業問題，不管是要大學生繼續留在學校學習，或是在政府補助下去企業學習，坦白說，我不太贊成，其中一個重要原因就是：台灣的大學生留在學校太久了。
我們用太長的時間學習學術上的課程，卻沒有真實和社會接觸的經驗，沒有用更寬、更廣的角度去看自己的未來。
抬起頭來，尖銳的觀察大環境
英 國有“Gap Year”的傳統，高中畢業要你用一年的時間，不管做志工、到海外學習、working holiday（打工度假）也好，就是不要待在學校；德國也是，國中有一年學生的暑假作業是：自己去找份工作。先了解外面環境，到高中後，還有交換計劃， 可以到鄰近國家當交換學生。有很充裕的管道要你走出自己的圈圈、跳到別人的環境，在選擇大學志願時才會更了解自己的選擇。對年輕人來說，讀書不是一直低著頭，而是反過來，在某種情形下要抬起頭，更尖銳的觀察整個環境，當你再回到自己讀書的領域時，可以不浪費時間。
這樣的情形下，可以分幾種狀況去分析現況：可能有一群學生本身有條件到國外遊學，或是幫自己找到出路，這樣的同學已經規畫好未來。我們要去創造環境，讓年輕 人有被壓迫的感覺、有想要從中掙脫出方向、迸出頭角的動力；另外一部份同學可能真的需要輔導，我們應該先從不同狀況來分析，再提供資源，而不是讓同學覺得 「如果不用政府資源是浪費的」。
不要再用過去模式尋找未來出路
我常在各地看到許多不同國家的年輕人，用非常少的錢、背著包包走遍世界，在決定下一步方向前，先真切了解世界的變化。我認為台灣年輕人已經到了那樣的條件和環境，但我們目前還是把學生保護在學校裡。事 實上，上一代的成長pattern（模式）已不再，如果還用過去模式尋找未來是危險的。不是一味要把學生趕出學校，但我必須用很殘酷的口氣對年輕人說，現 在，你必須用更快速的方式去了解自己的未來，了解每一分、每一秒你所投資的時間和機會，如果你還在想獲得學歷就能獲得工作，機會其實就沒了。
我現在回頭來看，CEO所需要的條件中，有8成是考試考不出來的，管理者必須有溝通力、有熱忱、有堅定的判斷能力、有寬廣視野，這些都是你必須親身體驗工作、實際參與才能得到。及早品嘗真實社會，否則失去的不只是機會和考驗，還有耽誤到自己的成長空間。
2010年9月6日 星期一
[房地產] 後ECFA效應 台中透天厝最保值
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
台中市地政處統計今年四月與五月的建物買賣移轉棟數顯示，這2個月內的成屋交易量仍以西屯1,891戶居冠、北屯1,071戶其次、南屯937戶第三， 這三個區域仍屬熱區，佔全市交易量超過6 成。比較四月與五月的交易量，西屯減少87戶，減幅8.8%。房仲業者表示，高總價區塊如逢甲店面、北七期豪 宅買氣明顯衰退，肇因於投資客面對政府偏空銀行限縮信用而縮手。
代銷豪宅業者分析，南七期的影響相對小，無論自用或置產目的，豪宅預售案因為自簽約後尚有 3年結構期，定簽開與結構體分期付款約需自備四成資金，財力好的買主看好未來大台中市發展，預買豪宅就是買房屋期貨，期待增值，有長達三年可準備資金，購 屋壓力不大，所以預售案尚有不錯的買氣！北七期豪宅多數為新成屋或接近交屋期，馬上受到政策面的信用緊縮打擊，交易量價轉弱乃是意料中事。
■ 房價漲到頂？ 西、南屯交易期延長
『北七期豪宅交易量價盤跌，應該以平常心看待，畢竟已經大漲七年了！修正下來沉澱一陣子還是會再上去』一位資深房產業者做此表示。根據線上預售市場反應樓價，西屯逢甲大學旁的12期重劃區進場銷售大樓的新業建設、帝璟建設已取得首勝，單坪成交價站上20萬元。
但是新推案量明顯萎縮，位於西屯大肚山側的新成屋個案，如喬立月河、順天視界觀、中港首璽、隱CASA、中科一品苑、南屯太子作新民、新業人物、枕草 子、鄉林新月彎等，銷售期拖長，顯示建商見機調漲房價，與買方進行拉鋸，加上銀行緊縮核款成數，對供過於求的成屋市場造成壓制力道！
■ 低利與升值 透天、樓店最保值
台中證券業者分析表示，本月人民幣已升值，直接牽動亞洲主要貨幣全面升值，台幣更不例外，全球熱錢將湧進台灣股匯市。央行居於驅趕熱錢與打壓通膨的使 命，頭一回只升息半碼，利率維持低檔，屬房市資產類產品，如透天、樓店、透店、產辦、商辦與熱區豪宅，都將受益持續加溫！
台灣房價不但難以泡沫化，就算外、陸資不來炒樓，至少上述樓價會因台幣持續升值獲得投資人認同，價格因此獲得強力支撐！代銷業者斷言，後ECFA效應很快就會出現，未來台中房市的寵兒會是店面、透天產品，不論新舊受益很大，會有一波大漲幅。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 低總小豪宅開賣 百萬進住台中七期
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
您還在相信台中市未來房價會下跌嗎？恐怕要謹慎房仲業和學者合作所提出的最新市場趨勢報告，也該參考一下金控老闆的經驗談囉！永慶房屋總經理葉凌棋指 出，根據 2010 年第2季永慶購屋趨勢大調查結果顯示，中南部地區因受惠於ECFA較多，對經濟前景較有信心，消費力可望再增加，以致中南部民眾看漲未來1年房價。新光金 控副董事長吳家錄也指出，台中的房市應該會愈來愈好，因為台中氣候好、離台北又近，發展條件比高雄好，尤其台中七、八期前景看好。
■ 商務住宅需求增 台中7期供不應求
近年不少壽險、金融集團紛紛投資興建商務住宅，新光人壽的「新光信義傑仕堡」，台灣人壽的「天母星辰」都是成功的案例。台灣現在已有不少只租不賣的商務住宅，鎖定的是頂級外商的租屋市場，投資報酬率不俗，商務住宅雖然租金高昂，但需求逆勢成長！因客源充足，產品特殊稀有，為數甚少的商務住宅炙手可熱。
台灣人壽指出，公司租用商務住宅給高階主管用，不計入薪資中，可以為高階主管省下所得稅稅負。包括學者專家都一致看好後ECFA商業不動產錢景，台中市作為全台第二大都會，商旅市場成長可期，由七期的星級飯店與A辦大樓不斷搶建可看出商機，加上七期新市政廳公務人員10月即將入駐，商務人士住的需求大大提高，此區域極缺乏1-2房飯店式小豪宅，此類產品的投資報酬率將相當可觀。
■ 百萬入住七期 唯一六星級旅店豪宅
同時隨著兩岸直航開放，過去以在地金字塔頂端客層為主的國內豪宅市場，在市場區隔的行銷策略下，專為「極小眾」商務人士量身訂作的頂級旅店式大樓將異軍 突起。由於都是外商在台高層主管、國內單身貴族等的特殊頂級商務客，港洲建設深知「商務住宅的關鍵，就是要有自己的Style」，因此最早規劃投建『市政 101』，以旅店式概念提升居家品質，住戶宛如置身國際飯店。台中代銷業者私下表示，「傑仕堡熱效應終於延燒至中台灣」，是七期唯一號稱六星級旅店式豪宅，可用低總價投資出租或自住的七期大樓產品！
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
2010年9月3日 星期五
[居家] 10步驟掌握 自行發包非難事
採訪╱陳玟錚 攝影╱陳鴻文、康仲誠
自己發包裝潢，最怕弄錯流程，耗費時間與工錢，且破壞已完工的部分。綜合設計師意見，及屋主Celia與各類工班交涉的經驗，簡介幾項裝修必面臨的工程，了解入場順序，彼此重疊時須叮嚀的事項，就能減少爭執責任歸屬的機率。
從 接手1間屋子開始，雲和空間設計設計師鄧德偉解釋，程序概分為前置的「設計階段」及工班進場的「施工階段」。設計階段包括確定平面和施工圖，選建材、衛浴 及廚具等，更重要的是確定預算。列得愈詳盡，愈能避免施工後追加預算。施工階段視個案略調順序，或有數個工程重疊的狀況，所以尋找好的施工團隊，或統一發 包工程監工，是非常重要的。
洞悉流程
1.拆除
●確認設計圖面後，可請拆除廠商至現場估價，再行拆除。拆除工程涵蓋牆面、天花板、地磚等區塊。
●廠商多依個案統一估價，通常30坪的房子拆光隔間牆、鋁窗、天花板、地面，預算為8~12萬元。
2.放樣水電
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●更換水電管線，確認插座、燈具出口位置，即俗稱的「放樣」。水電工會依照放樣藍圖，至現場配置管線，並找空調廠商安排冷氣機型、出風口、排水路線及壓縮機位置。
●若要更換衛浴或廚具設備，及裝置系統家具，要在此階段預排格局。
3.泥作
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砌抹造型壁面、鋪磁磚、水泥粉光類型的地面，浴室趁機重作防水層、換磁磚。
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挑選epoxy或磐多魔地材，須淨空7~10日待地面乾燥後，其它工程才能再進場。
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水相設計總監李智翔叮嚀：「下嵌式洗手檯必須在此階段叫貨，以方便挖洞。」
●若需要加裝鐵、鋁窗，記得搭配泥作修復老屋牆面，穩固窗體結構和防水。
●若屋內有鐵工製品，如造型書架、樓梯扶手等需求，也於此階段進場施作。
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牆面若選文化石裝飾（左圖上），或者要想挖凹洞建立風格（左圖下），皆在泥作工程進行。
4.木作
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施作天花板骨架時，須預留檢修口位置，並固定空調室內主機。所有空調管線及軟管需預先埋進天花板，最後再封矽酸鈣板。
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自行監工的屋主Celia表示，除了天花板，木工也負責訂製各式櫃體，還能妥善藏好線路箱的開關。
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若需要使用線板裝潢，可在此階段訂購線板樣式。
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此時宜多到現場商討櫃體格式（如要掀門或抽屜）、選五金，包括衣櫥內部收納格局。
5.油漆
牆面粉刷、櫃體噴漆與烤漆等工程。Celia提醒，若屋內已有衛浴、廚具設備，要小心工人將漆料倒入水槽可能造成的堵塞問題。
6.清潔
●大規模清潔工程多安排在油漆後，施工過程許多廢棄物無法直接丟棄或回收，室內也有木作粉塵，須交給清潔公司，以專業設備清除。
●泥作剩餘的水泥砂漿、木工剩料等廢棄物，各單位多會自行收走，不須請清潔公司處理。
7.木地板
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超耐磨、海島型、實木地板等，皆待油漆工程完畢入場，避免損傷木材。
8.設備安裝
泥作、木工完成後，現場進行清潔工程前2~3天，便向衛浴廠商叫貨，於清潔工程完畢進場安裝。但有些進口設備須待貨運，可提早確認。
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●廚具在空間裝潢完畢後，直接安裝即可，不會傷及地面。
●系統家具亦於放樣階段規劃位置，室內清潔完畢後，系統家具商現場安裝1天即完工。
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燈具、影音設備、玻璃、壓克力板裝潢元素等，皆在此階段入場。
9.補漆
Celia表示，安裝木地板和設備時，仍可能碰撞牆面油漆，整體完工後，可再叫油漆師傅來補漆或找木工來修補。
10.家具家飾進場完工
●壁紙、壁貼與窗簾可在裝潢過程慢慢挑選，結束最後的清潔工程，再貼覆、掛上即可。
●家具概分為進口家具、訂製家具和現成家具，前者若無現貨，約須4~6個月貨運期；訂製家具多在1個月內能完工，可自行調整訂購時程。
工班、建材哪裡找
●監工 蔡祈生 0958-087335
●水電、木工
邱先生 0960-772826
蔡金龍 0939-687986
●油漆 得美油漆蔡典霖 0933-879637
●五金 東順五金行 (02)2764-2556
●壁紙、窗簾 忠德窗飾 0921-186547
●水電、木工
邱先生 0960-772826
蔡金龍 0939-687986
●油漆 得美油漆蔡典霖 0933-879637
●五金 東順五金行 (02)2764-2556
●壁紙、窗簾 忠德窗飾 0921-186547
資料來源：《蘋果》地產王採訪整理
設計師說法
留意細節避免爭議
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鄧德偉 雲和設計設計師
[房地產] 中科停工陷困境？ 代銷業者：安啦！
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
台中后里鄉公館村中科三期七星基地與彰化二林四期基地，已被台北高等行政法院裁定暫停執行，不過命令書面傳達前施工進度仍然如常。過去七年來，中部產業 實力再現歸功於中科設立，中科讓台中傳統產業與電子光電業，聯手共譜大肚山傳奇，形成所謂『中部科技走廊』，但沒想到環評與產業發展產生嚴重矛盾，農民群 眾與政府企業火爆抗爭，已直接或間接影響到中科園區周邊工商生態，包括農民、地主、營建業、仲介業、居民、自營商、店家等，都非常憂心中科三、四期未來走 勢與變化！
■ 房產代銷：中科金雞母會持續下蛋
永慶不動產中科中港加盟店協理張兆國表示，今年以來 台中南區、中科、北屯房市交易呈現價漲量增現象，而高房價區域的5、7、8期交易量減少。位於中科周邊逢甲商圈的元城建設『元城三穗』新成屋大樓代銷業者 陳國三分析說，中科這隻金雞母帶動台中房市活力，中科周邊鄉鎮如大雅、沙鹿、龍井、北屯、西屯、南屯受惠最大，現在中科效應更遞延到逢甲旁的12期新重劃 區，許多新案房價站上20萬元，換屋客戶願花大錢買在中科周邊還是為中科蓋了同意票。
■ 不畏雙重利空消息 中科房市量價俱增
位於中科南側的新建大樓，如『順天視界觀』、『林鼎跨界』這類產品仿照豪宅手法興建，針對中科與工業區員工所精心設計，住宅離工作地點近一些可節省不少通車時間，榮總、澄清兩家醫院提供一級醫療照顧、台糖量販與新建的精品商城提供豐富的生活機能！
中科周邊發展一日千里，中科西屯區較優的地段，房價與換手率超強。陳國三舉例說，中港路上有一棟400戶大樓，自完工後轉手超過150戶，屋主不論投資 置產或自住，都見識到中科增值魔力。今年中科無畏打房、暫時停工的利空，周邊房市交易量價俱增，中科大樓至少站上15萬，比價下來，市區好地段的新大樓普 遍站上20萬就不足為奇了！
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 7期文心森林公園 台中豪宅新戰區
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
打房打不到口袋夠深的有錢人？根據台中房仲業者觀測，台中七期豪宅中古屋的 交易價，由年初每坪28~35萬元，漲到目前的35~40萬元，要想買到30萬元以下的機會愈來愈少！觀察目前七期預售案發現，開價普遍維持高檔不墜，每 坪喊價40~65萬，促使七期主戰場移轉到南側低密度、住家環境更幽靜的文心森林公園周邊，多家建商例如時代、國泰、沅林、總太均同步在此推案，至於能否 成功搶市，開價合理才具競爭力。
■ 豪宅自成一格 價格富人認同
日前報載，過半受訪民眾看跌大台北的下半年房價，卻看漲中南部房價，尤其台中地區新推案的首購與換屋大樓單價，開始穩住在15~24萬元，讓原本看似供過於求的豪宅市場單價有被追平的趨勢，這半年來卻又漲了一波。
代銷業者分析指出，台灣M型化社會越來越明顯，『豪宅價值』一直受到有錢人圈子的認同，這種信念很強，只要是好地段的豪宅就有市場，一般民眾不需要以豪 宅市場的冷熱來判斷房市，社會M型化房市真的被切成兩半了，豪宅已自成一格，豪宅現象可能必須被視為常態，一般民眾購屋只須衡量自身能力條件比較重要！
■ 豪宅鄰公園捷運 室內全配省錢省事
時代建設總經理許宏承表示，以『時代圓滿』為例，地段價值逐年看俏，坐落於佔地2萬7千坪的文心森林公園旁，擁有低密度、高綠意、捷運與便利生活四大機能，加上大墩國小、大墩國中今年甫新招生，堪稱七期最優的住宅區。
一般而言，豪宅屋主都有客製化裝修的想法與做法，所以豪宅交屋狀態多為毛胚， 不過許宏承卻認為，全棟全屋採全配建材與設備，住戶不用在花錢裝修，交屋進住少了裝潢的噪音，避免影響生活寧靜。仲介業者說，買全配屋可省一大筆錢，買主若有特別想法仍然可與建商商量，預售屋就有這個好處，比成屋有彈性！
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
2010年9月2日 星期四
[居家] 沒錢裝潢？ 向銀行貸款有撇步
【網路地產王/綜合】
存了幾年的錢，買了房子，卻沒有錢可裝潢，該怎麼辦？首先，可以考慮市面上較划算的裝潢貸款「政府輔助勞工修繕貸款」；否則，在申辦房貸時，將裝潢金額加總在房貸內，也是增加裝潢預算的方法之一，不過，因為裝潢的貸款沒有房屋擔保，視同信用貸款，利率拉高到7％上下，相對較高。
■ 省錢裝潢 政府修繕貸款最划算
目前，市面上最便宜的裝潢貸款，首推政府輔助勞工修繕貸款，利率與勞宅貸款一樣低，目前年息在2.3％以下；其次，則要運用房貸來籌裝潢資金，因為有房屋抵押，以房貸利率計價，利率在3％上下。
此外，市面上也有將裝潢預算，納入房貸總額內的做法，就是在申辦房貸時，將裝潢金額加總在房貸內，一般房貸的貸款成數8成來估算，基本上，銀行已經同意 借出房價8成的貸款給屋主，大都不會拒絕再多借個1～2成的房價，給屋主裝潢新屋，不過，由於貸款成數已超過8成，因此，超過8成的部分，貸款利率比房貸 利率高一些。
■ 銀貸裝潢 上限2成、期限7年
不過，銀行為確保債權，最高抵押權不會超過120％，以市價500萬的房子為例，最高抵押權設定為600萬元，想要借錢裝潢房子的屋主，可以參考抵押權設定標準，不過，能否借到最高抵押權120％，銀行還要評估屋主的還款能力以及房屋的價值。
而審核裝橫貸款的標準，大都以房貸金額為參考依據，一般來說，裝潢金額不會超過房貸金額的2成，以房貸500萬元為例，裝潢金額以500萬的2成，約100萬為限。
除了勞工修繕貸款的利率，與勞宅貸款的利率一樣外，對於沒有擔保品的裝潢貸款，貸款利率比有擔保品的房貸利率高，現在市面上提供的裝潢貸款利率水平，貸款前半年的利率約在4％～5％，進入第7個月，裝潢貸款利率在7％上下，一般貸款期限為7年。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 台中7期明星學區 學生家長急卡位
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
到了新生入學的季節，家長為了孩子的將來，紛紛搶進台中七期明星學區，仿效「孟母三遷」精神，期望購買明星學區住宅，好讓孩子成為「明日之星」。然而，部分額滿學校規定，學童在學區內的設籍時間至少需六年，因此當孩子一出生，就得在學區內入籍才符合資格，這使得想讓孩子就讀明星學校的家長們，不得不提前買房子去卡位。
■ 提「錢」卡位 現代孟母樂當「輕移民」
台中縣市將於今年12月25日合併升格為直轄市，在各項重大建設與藍綠線捷運即將成形等利多加持下，升格後市內「輕移民」的現象也將日益明顯。近年來台 中都心及商圈向七期與西南屯方向移動，舊市區逐漸沒落；在台中一般家長心目中的明星學區，已從傳統的中西區，轉往新市政中心特區南側一帶，即公益路、河南 路等周邊區域。
據統計，目前台中市最著名的明星學區「惠文學區」，周邊每坪單價較一般學區住宅高出二成，該區的住戶幾乎都是「非富即貴」的豪宅大戶。雖然進住七期或七期南側代價不少，家長還是擠破頭要搬進來，這正是七期明星學區房價始終居高不下的關鍵。
■ 「大墩國中小」明星學區 結合捷運、公園、文教
其實台中各屯區中小學都在減班，但市府卻為疏解家長想方設法就讀惠文中小學和大新國小的壓力，於是在台中七期設立一座中小學「大墩國中小」，目前接近完工驗收階段，今年9月正式招生。
自去年開始，建商與家長都忙著找土地、找房子卡機會。建設業者顧雯雯表示：「大墩國中小學區，緊鄰河南路與黎明商圈，附近5分鐘步程有文心森林公園、南 屯公園，商家林立生活機能多元豐富。」仲介業者預估，黎明商圈一直往南擴大到南屯公園與五權西路連成一氣，附近大樓與店面的詢問度大增，家長喜歡孩子讀明 星學區，今年九月開學後，大墩國中小學區周邊房價上漲的強度會更明顯。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 精算包租公投報率 3%以上再做
【網路地產王／黃京梧／綜合】
當個房東不難，但要做一個賺錢的房東卻不是一件容易的事，尤其在都會區高房價時代，怎樣降低成本、挑選產品、拉高租金報酬率等，都是包租公該學習的功課，而多少以上投報率才能投資呢？房仲業者說，在大台北地區3%以上就可以考慮，越往中南部自然投報率會越高。
■ 台北高房價 3%以上就可投資
台北地區房價這幾年來都在相對高價格，高房價自然壓低了投資報酬率，住商不動產表示，想在台北市當包租公，要有3%以上的投報率才算有賺到錢，如果低於3%、很容易讓人覺得自己忙東忙西，卻賺不到什麼。
在精算投報率時，也要將後續還沒發生的相關費用一起納入，例如房屋修繕、稅費、房屋折舊、房貸利息等一一扣除，且別期待房子月月都有人租，總會遇到租屋換約的空窗期，最好以10個月租金去算投報率。
■ 分割出租較整層出租報酬高
如何增加房屋獲利、讓每間房子都在幫自己賺錢？永慶房屋表示，首先、分割出租較整層出租報酬高，以總價300萬元的20坪公寓為例，整層出租每月租金約 1.1萬元，租金報酬率為4.4%，如果分成三個房間出租，每個月可收租1.5萬元，報酬率達6%，假設三間都改成小套房出租，就可有更高收益。
另外，良好居家環境也是提高租金的一種方式，透過重新粉刷或裝修，添購家具、家電等設備，時常保養管線及冷氣，並提供生活中已經離不開的網路及寬頻，不但能提升房客居住質感，也增加房客的好感度，也因此能收取較高的租金。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[居家] 時機歹歹 省錢裝潢設計有一套！
【網路居家王/綜合】
裝潢房子時，最怕的就是做錯決定，花錢事小，萬一人住了進去，才發現當時設計的想法錯誤，讓生活反而更不便利，這個時候，如果要更改設計，勢必會大大影響家人們的日常生活，因此，設計師建議，事前一定要充分討論，避免這樣錯誤發生！
■ 少作裝飾的吧台 客廳及主臥是重點
「吧台是裝飾大於實用的裝修工程！」設計師說，吧台櫃因為深度比一般櫃子深30公分以上，每尺的價格也要NT＄3,800～4,500元，這還不包括吧台的水電設備，有些人作吧台是為了區隔空間，「與其作吧台，不如作個收納中高櫃，還比較實用！」
裝修預算分配，要依空間的需求而定，把大部分的預算，花在最在意或最重要的空間，一般而言，客廳的重要性是大於主臥。因為客廳代表著門面，花的錢最容易 被看到，其次是主臥，其它像客房並不常用，不需要花太多的錢作裝修，所以寧可買一組好一點的沙發，也不要買張根本睡不到的床，在主臥方面也可以在主臥的主 牆，作個簡單的造型間接燈光，雖然花錢，卻讓臥室的等級拉高。
■ 錢花在看得到的地方 陽台盡量不要外推
一般的裝修工程，只要動到泥作、水電及拆除工程，就不會便宜，不僅如此，這些工程都是眼睛看不到或不會注意的地方，如果錢不多，又想省錢，就盡量少動像是 泥作、水電及拆除工程，而以看得到的地方為主，像是燈光或是家具等，只要燈光美，家具質感好，就可以達到裝修的效果。
很多人裝修時喜歡 將陽台外推，以增加室內空間。這樣雖然可以換來空間，但也相對花錢，要是非推不可，又想省錢，只要不動到陽台落地門的水泥牆，就可以省下拆除牆及後水泥修 補及重貼磁磚的費用；很多人只要家中有多餘的空間，都會想到作和室，想像客人來時，可以泡茶聊天，但最後的結果往往是空置不用；更衣室所佔的面積比衣櫥來 得大，臥房的面積最少也要5坪以上，但裝修成本卻比衣櫥來得省，只要在臥房隔一道牆，加上簡單的五金就可作成更衣室。
圖片來源：科宇設計實業有限公司 / design.vrhouse.com.tw/cuddesign / 02-2256-1558
【From: 網路居家王design.vrhouse.com.tw】
[房地產] 與房屋仲介打交道的正確認知
【文／范世華】
房屋市場買售物件的資訊，除了購買預售屋必須要向代銷公司才能取得完整的資訊以外，其他成屋與中古屋的交易市場仍然占有3/4以上，因此主要房地產市場的交易通路，不論是資訊的取得或是買售居間的服務，還是以房屋仲介公司為最普遍的管道。
雖然報紙分類廣告、網路以及待售房屋的門窗上仍然偶爾會有少數刊登「自售」的資訊來源，但是消費者如果真想要尋找一般待售的房子，其實還是得要透過房仲公司的通路，才能夠得到最多的資訊。
■ 擁有完整房屋的買售資訊本來就是房仲公司的強項
任何曾經有過售屋經驗的人都可以知道，只要是你的房子貼上紅紙條，不用等到隔天，你一定會接到十幾通房仲人員打來的電話，要求您給予委託代售（即使註明 “自售免掮”也一樣），房仲為了能夠取得銷售上的參賽權，因為市場上的通路競爭，現在所謂“一般約”的委託銷售情形愈來愈普遍，所以大多數的銷售物件，不 論是屋主自售或是房仲委託代售的房子，相同的標的同時可能都有多幾家的房仲公司可以為您帶看服務，就看你喜歡那一間房子，就看你和那一位房仲的銷售人員對 味，你就和誰談價。
■ 房仲提供資訊及服務，但判斷房屋買售條件仍應自己決定
但是也因為房仲市場的過度競爭，資訊氾濫，你可能搜集到的資訊，經由不同的人所解讀出來的結果可能都會不同，可是又好像都有道理，那麼究竟應該聽信誰的？又應該如何來判斷？
事實上房仲公司本身的業務，主要是在提供買賣房屋的通路，所專注的地方還是在房屋買賣的「開發」與「銷售」上。消費者能夠加以利用的不外乎是它所提供的 售屋資訊和服務，除此之外還有議價的功能，以購屋者（買方）的立場來說，透過房仲公司斡旋議價，可以保護你的出價上限，除非賣方同意以你所出的斡旋價出 售，簽收你支付的斡旋金成為部分的定金，才算是買賣成交的開始，否則除非經過你另外的同意加價，重新和賣方商議，成交的金額一定是經過了雙方達成合意的結 果，不會是讓你無端多付的。
但是由於每一個人對房子的個人喜好選擇不同，這不是房屋仲介人員可以左右的，有關於房屋本身專業的問題，真正的買售決定，最好還是要靠自己。
■ 慎選對的服務人員及優良業者才是最好的保障
雖然房仲所提供的資訊與服務相當多元，對於消費者來說是很好的利用管道，但是由於主客立場的不同，如果換一個角度，可能就是一種殘忍而現實的狀況，消費者絕對不可不知。
以售屋者（賣方）的立場舉一個例子來說明：如果你與房仲簽立委託銷售契約，給予房仲的銷售底價是1,200萬元，合理行情是可以賣到1,300萬元，那 麼在1,200萬元以上的範圍（1,250萬也可以成交、1,200萬也可以成交……），可是如果仲介人員不小心將你的底價透露出去，讓你少賺了50萬， 房仲公司也只是跟您少收個2萬塊的服務費，就銷售人員來說，可能也只不過是少賺個幾仟塊錢的佣金！
你的50萬對別人來說只不過是他口袋裡的幾仟塊錢！萬一是碰到了不會賣的人，回頭來再跟你求情議價，結果以1,150萬元成交，用幾仟塊錢換100萬元的損失？是銷售人員的損失大，還是你的損失大？
因此找對房仲服務人員，對於價格上才會有較好的保障，此外對於購屋可能會碰到的許多問題，你想像不到的各種千奇百怪的例子都有可能發生，若藉由優良品牌 的房仲公司則可以預防避免一些交易詐騙的情形發生，如果碰到房屋瑕疵或後續糾紛的狀況，也可以找得到對象去追索解決問題。
【本文作者為網路地產王資深顧問】
【資料來源: 網路地產王】
2010年9月1日 星期三
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