[房地產] 教你計算合理房租 合理房價

房子太貴！買不起！那就去租屋吧！不過，租房子也是有訣竅的，不要去租一個讓自己晚上也不想回家的房子。

台灣的租屋族群可以分成三大區塊，分別是
(1)學生，通常租雅房、小套房，
(2)小家庭或一般家庭，通常租大套房或一般公寓、大廈的房子，有些甚至租下整棟透天厝，
(3)商務人士，通常租管理良好的小套房、大套房。租到好房子前的先決條件，必須是要碰到好房東，因為好房東比較會注意房客的居家安全，對於出租房子的保養也會比較用心。

而在面對租房時，最好不要向「二房東」租屋。

租屋之前，房東與房客一定會簽約，通常契約書都是由房東準備，一般房東都會到文具店買份制式合約，不過，租屋者還是要將內容條文仔細閱讀，對於有疑慮的文字，要與房東討論清楚，如有特殊的需求，也要與房東討論清楚之後，加註在租屋合約之中。

至於押金部分，通常合理範圍在1~3個月，租約解除前，合理作法需提前1個月告知。
房東怕碰到壞房客，房客也怕碰到壞房東，所以，租賃房屋最好的辦法，就是雙方一起拿著契約到法院或律師事務所進行公證，如此雙方都可以得到法律保 障，租屋者可以將房租在報稅的時候列舉扣除，每年最高為12萬元。租屋的時候，要註明租金繳付的方式與時間，還有包括水電費、管理費、修繕費等等應該由誰 支付。

至於什麼樣的租金才合理？其實這個沒有一定的標準，因為區域、房型、年份、屋況……都關係到租金多寡，不過，租屋者可以到附近的房屋仲介公司打聽一下區域租金行情，如果是租金等於房價的三十分之一，相當合理。

舉例來說，一間房子目前的市值為600萬，那麼合理的年租金就約是20萬元或以下(600萬÷30=20萬)，合理的月租金應該在1.67萬 (20萬÷12=1.67萬)。

不過，這樣的租金計算都是「概算」，必須看看屋況與相關室內配備及條件而定，以上面的例子來說，1.67萬的月租金指的是「空屋」價格，如果房東附有「部分」家具，例如沙發、床組、衣櫃、書桌等等，每月租金還可以再往上提高約3000元，如果房東還提供家電，包括電視、冰箱、冷氣、電鍋、微波爐……等等，房租恐怕又要再往上加個2000元，所以，如果是全套家具還在內的出租房，單月房租恐怕會提高到2~2.5萬元之間。

最後提醒大家，租房子與買房子一樣，月租金最好不要超過自己當月收入的三分之一，最多也不要超過二分之一，以免租金形成「過度消費」，影響生活品質。

另外，教大家一個小撇步，根據學術界的統計計算，台灣的「月租金乘數是350」，「年租金的乘數是30」，這樣的數據是說，如果你租一間房子的月租 金是3.5萬元，依照「月租金乘數是350」，那麼這戶房子的總價值應該有1225萬元(3.5×350＝1225)，如果發現房價低於這個總價，那麼這 間房子就具有投資價值。

同樣一戶房子用年租金計算，年租金是42萬元(3.5×12＝42)，那麼依照「年租金的乘數是30」的模式計算，這戶房子的總價應該有1260萬 元(42×30＝1260)，用「月租金乘數」、「年租金乘數」一起計算，這戶房子的合理價區間就出現了，答案是1225~1260萬元，會這樣計算房 價，以後買房子就不比較不吃虧了。

MyGoNews衷柏宣／台北報導