2010年9月19日 星期日
[房地產] 公寓大樓優點各具 符合需求最重要
【網路地產王／黃京梧／綜合】
最近因為都市更新議題，公寓產品廣受歡迎，甚至價格與大樓相差不遠，這也讓許多購屋人開始思考，到底要買可能有都市更新前景的公寓，還是要買住起來比較舒適的電梯大樓。房仲業者建議，不論買公寓或大樓，除了價格考量，最重要的是符合自己的需求。
■ 年輕人適合公寓 價廉方便坪數實
公寓最被詬病的，除了因為屋齡較久，屋況較差外，許多人對於每天下班還得拖著疲憊身軀，爬上樓梯的生活型態敬謝不敏。不過，住商不動產指出，公寓的優點是，如果不是位在都更熱門區，價格還是相對便宜，很適合年輕人購買，加上公設比例幾乎是零，室內坪數實在，規劃與施工也相對自由，對於購屋人來說，可以用有限預算滿足需求，算是美事一樁。不過，公寓因為較為老舊，如果前屋主沒有整理，一般大概都需要一筆費用更新管線，是購買公寓的人必須要有心理準備的。
■ 中老年前進大樓 安全貼心負擔輕
而大樓產品因為公設問題，被不少人視為拒絕往來戶，加上大樓普遍屋齡低，屋況較佳，整修維護費用較低，也間接降低了購屋成本。信義房屋指出，合理範圍的公設也意味著是生活品質的提升，實在不用過於斤斤計較公設，因噎廢食而完全不考慮大樓。對於膝蓋不好的中老年人來說，管理好、有電梯的大樓可以解決不少生活上的困擾，雖然價格高，但也受到不少人的支持。
【From: 網路地產王http://www.vrhouse.com.tw/】
[房地產] 爸爸買屋 階段不同別太衝
【網路地產王／黃京梧／綜合】
男人真命苦!肩負起一家經濟重擔的爸爸們，該如何投資房市，為自己賺取固定收益呢？房仲業者建議，爸爸要買屋投資，每個年齡計畫都不同，年輕爸爸別太衝、年老爸爸要保守，才能利用房市幫自己累積財富、創造固定收入。
■ 年輕爸爸 重大建設旁自住案件著手
住商不動產企研室主任徐佳馨說，３５歲以下、初為人父的青春爸爸，由於經濟負擔較重，加上收入相對較少，在買屋時應該優先考量家庭的收支狀況，並利用目前低利環境，佈局重大建設周邊的自住物件，如未來三至五年會通車的捷運站旁住宅，或者是大型公園旁住宅等，為自己打下良好基礎。
逐漸步入中年階段的爸爸，已經有一定經濟基礎，可找些總價偏高、投報率好的產品，才能打造富裕退休生活。
■ 退休爸爸保本為主 避免高風險商品
中信房屋表示，對於已經退休爸爸，當然以保本為主，挑的區域絕對要小心，以精華區、小坪數、電梯產品為購置住宅最高指導原則，如果目前住的是自有住宅，千萬不要輕易賣掉現在的房子，避免出現沒地方落腳的窘境。
中信房屋說，不管是哪個年齡層的爸爸，相信對家人的關愛與照顧都是一樣的，建議想要投資房市的爸爸們，每個階段都要依照自己收入、可承受風險及家庭需求，選擇適合產品。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 無人接待中心 房子輕鬆看
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
台中一向是台灣創意的發源地，連房地產也不例外，就有建築業者在逢甲十二期重劃區推出無人接待中心，首創無壓力看屋環境，一進門僅有一個寬敞的開放空間，任客人自由觀賞影音資訊、自由取閱個案印刷品，有興趣再按電鈴呼喚中心內部人員。
■ 欲拒還迎 有興趣再談
業者是一家新建商，土地是祖業之一，12期屬於公辦重劃而分回建地，建商老闆對這土地有情感希望自行開發，過去並無實績介紹，或許因此代銷公司想出奇招！該文宣強調，因為信任才會產生默契。案名強調默契二字，個案與消費者之間形成一股力量、一股希望、一種對待，看不見、摸不著，但卻明白知道，那道會燃燒、會感動、會駐足、會發光的東西叫默契。資深建築人士指出，多年銷售經驗累積感覺有時候『房子真的會找主人哦』，有時候又是『人會突然很想買這房子』。
■ 3C科技售屋 影音網站扮要角
代銷業者李明奇說，在你來看房子的時候，不再聽到跑單小姐嘮嘮叨叨敘述房子是這樣、是那樣，影音室內無銷售人員的解說干擾，但消費者明白會懂的，有喜歡、感動就繼續看個夠、看個清楚；想進一步瞭解再按服務鈴，就有專人引領你進入會館為你詳細解說，這就是默契。氣味不投，不必留下任何資料，完全尊重選擇，不會造成絲毫困擾。資深建築業者說，台中市的房市加值價值應有機會持續幾年，作為台灣第二大都會區，台中的房子吸引眾多非中部客戶，售屋現場善用大電視播放動畫解說或遠距的網路廣告做行銷，都是近幾年代銷業者慣用的輔銷工具。看屋者藉此自行吸收各個案資訊，現場的電子表板與網路上的FLASH動畫廣告都能讓消費者很放鬆！
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 結婚旺季來臨 新婚買屋大作戰
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
農曆七月後，掀起另一波結婚熱潮，小倆口如何添購一個愛的小窩，讓新人們傷透腦筋，面對高漲的房價卻面臨資金有限的問題。房仲業者建議，欠缺買房經驗的新婚小夫妻，眼光要放遠，不要為了省錢而選擇小套房或地段較差的房子，將來可能承擔房價下跌甚至賣不掉的風險。
■ 房價低屋齡新 新婚族購屋愛北縣
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，為了上班及居家生活的便利，交通、生活機能都是考慮要件。現在夫妻普遍是雙薪家庭，結合兩人的經濟能力，且目前貸款利率仍低，市中心精華區雖為首選，但受限於北市房價已高，往北縣遷移的狀況已勢不可擋。
例如淡水及新店地區，因風景宜人，在新婚族首購地區的排名居高不下。汐止在擺脫淹水夢魘後，房價漲得也不多，也吸引不少新人目光。土城、新莊等房價低價區，因有捷運或將通車，近日都有不錯的表現。
■ 購屋考量裝潢費 房貸謹守收入3/1
住商不動產企研室主任徐佳馨則指出，二至三房是最好的產品選擇，除了預備小孩房，還可當作書房、客房等多功能用途，如預算真的不多，無法一次到位，至少也要買兩房，避免購買十來坪的小套房，雖然總價較低，但空間使用上不足，未來還得面臨換屋問題，貸款、脫手也較困難。
房仲業者也提醒，除把買屋預算做有效的控制，另需準備至少50萬作為裝潢及添購家具、家電的支出。另一方面為節省房貸支出，應儘量選擇優惠房貸或房貸期長的勞宅、國宅貸款，由於還款本金減少許多，可大幅減輕每月的房貸負擔。一般而言，房貸支出宜控制在夫妻倆月收入的三分之一最理想。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 兩岸直航 商務型酒店式公寓正夯
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
隨著兩岸交流頻繁，助長台灣商用資產的需求，依照香港和新加坡經驗，酒店式公寓的上漲力道最大，銷售氣勢如虹，預料這股熱潮還會持續延繞。信義代銷表示，酒店式公寓因訴求引進精緻的酒店式服務，租金報酬率確實比一般套房高出許多，可達6%~10%，但值得注意的是，同類型的產品，位處不同的地段，其出租率與投報率的差距至少2個百分點。
■ 專家代管 輕鬆包租酒店式公寓
信義代銷協理何胤諭指出，酒店式公寓的管理模式係由開發商將酒店的每套客房分割成獨立的產權出售給買主，並聘請專業的物管公司經營管理。買主擁有產權，可自住、可出租、可轉售，但大多數買主是採收租賺取長期的投資收益，或出售賺取差價。目前來說，台灣租金水準最高，知名度也最高的酒店式公寓個案，莫過於只租不賣的新光信義傑仕堡，其18~27坪的商務套房，每間一個月租金至少12~15萬不等，出租率仍高居不下，其他一般個案月租也在6~10萬左右。
■ 物業管理品質良窳 決定租金關鍵
雖然酒店式公寓租金較一般住宅高出許多，但站在企業主的觀點來看，其實還是划算。不少外商企業主管到台灣出差都住五星級飯店，住一晚房價從6000元到一萬不等，住一個月至少要18萬，相較之下，酒店式公寓不但租金較低且享受的空間較大，又有專業的飯店服務，大幅節省了出差費用，對商務型的旅客來說是更理想的選擇。房地產業者觀察，入住訴求酒店式公寓或商務會館的產品，有6~7成以上的客戶是遊走各國或兩岸的空中飛人，也不乏投資型客戶的身影。何胤諭建議，買入該類型產品，最好選擇知名度高且具規模的物管公司，因其服務品質，才是日後決定租金高低的關鍵。
【From: 網路地產王http://www.vrhouse.com.tw/】
2010年9月14日 星期二
[房地產] 開學潮創商機 大學商圈物件投資熱
【網路地產王／洪倩宜／綜合】
隨著大專院校紛紛於9月開學，校園周遭熱門商圈再度成為投資型客戶關注的焦點，北部熱門的台大公館商圈及師大商圈、中部逢甲商圈、台南成大商圈、高雄高醫商圈，店面市場熱鬧滾滾。住商企研室主任徐佳馨表示，與大專院校比鄰而居，不只有充沛的學生族群支撐消費力道、平價而多樣的商品對於白領上班族群也有莫名的吸引力！因此，不管景氣好壞，商圈的店面產品仍舊是熱門的投資標的。
■ 庶民經濟當道 大學城商圈錢景看好
徐佳馨指出，民眾消費習慣的轉變，會輾轉影響商圈的發展，知名大學周邊往往會發展成可一次滿足日常食、衣、住、行等生活需求的大型消費商圈，例如北市知名的台大公館商圈及師大商圈，原本是以學生消費為主的經濟型態，然而靠著平民化、多樣化的超值商品，加上口碑行銷的傳播效益，商圈內總是有絡繹不絕的消費人潮。平價商品帶進了可觀的消費人潮，是一般大學城商圈的主要特色，尤其在M型消費行為趨勢下，更有利於中低價位商品為主的大學商圈發展，預料未來，訴求平價超值的商圈，仍會是市場上主流的消費模式。
■ 三大指標 帶動學區封閉式商圈轉型
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，北中南大學週遭商圈早已各自轉型成開放型的指標商圈，主要基於三大特色，首先學生消費需求穩定，口碑行銷奠定店家商機、其次是M型社會結構，平民化消費成主流、第三點則是特色店家獨樹一格，聚落鮮明及多元商品選擇。因此，除了既有的學生族群，讓居住在附近的居民、上班族的聚會都會慕名而來，商圈的消費力道自然可以源源不絕！
【From: 網路地產王http://www.vrhouse.com.tw/】
[房地產] 老屋拉皮速度快 重建最徹底
【網路地產王／黃京梧／綜合】
台北市政府為了快速改變市容，鼓勵老屋拉皮，因此提供相當優惠的方案，希望藉著建物拉皮，能夠讓住戶的居住品質轉佳。但很多人會問，如果拉皮可以解決，為何要選擇整棟建物打掉的重建模式，房仲業者指出，拉皮或是重建必須考量到建物與住戶的差異，選擇最適合自己的方案，才能獲得最大利益。
■ 拉皮衝擊低 住戶反對聲浪小
永慶房屋新聞中心經理李建興表示，拉皮最大的好處是對於住戶生活的衝擊低，容積也不會改變，住戶一樣可以使用和原來一樣大的坪數，加上拉皮後煥然一新的模樣，可以快速反應在房價上，因此抗性相對小。不過即使如此，雖然有了漂亮的外表，但還是沒有辦法改變建物老舊的本質，以及無法裝設新設備的先天限制，不過在戶數多、意見難整合的大樓，拉皮倒是最快可以提升房價的方式。
■ 重建最徹底 磨合過程難度高
重建等於給了一塊土地新生命，但對於住戶而言，必須整合意見，以及面對至少一年半以上的等待期，加上興建完工後實際使用坪數可能比較少，後續搬家等待的勞師動眾也讓不少住戶打了退堂鼓。特別是戶數多、有店面、出租使用的大樓，抗性最高，磨合過程必然非常艱辛，因此不少大樓選擇與建商合作，減少整合過程中的難度。信義房屋指出，現在看好更新商機的行業不少，除了與建商，銀行或是建經公司也有這類的服務，建議想要重建的大樓也可以多方比較，選擇最適合自己社區的方式，愉快擁有新的居住環境。
【From: 網路地產王http://www.vrhouse.com.tw/】
[房地產] 萬事俱備 老屋拉皮才歡喜
【網路地產王／黃京梧／綜合】
民間公寓大樓拉皮成功，既能穩住房地產身價，也對都市景觀極有幫助，只要結構安全，是很划算的投資。以目前台灣都市寸土寸金的狀況之下，老屋拉皮是讓房價「老當益壯」好方式。但要能夠順利拉皮成功，也不是每一間都會那麼順利，房仲業者建議，至少要具備「天時」、「地利」、「人和」，才能皆大歡喜。
■ 天時地利兼具，拉皮才有價值
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，所謂「天時」，是指不一定所有的老屋都需要拉皮，某些老屋由於維持狀況不錯，不一定需要拉皮。但如果外觀老舊，又處於週邊都是嶄新大樓的老屋，拉了皮，在價格上會更有明顯拉抬的效果。而「地利」就是指「地段」永遠是投資房市的最高法則，好區段就能享有高房價，位於黃金地段的老屋，整修後的效果與價格，與次級區段相較，更讓人驚艷。
■ 費用看難度，人和最關鍵
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊說明，除了找到好的營造商之外，更重要的是住戶要達成共識，甘願自掏腰包整修大樓外觀，也必須忍受數個月到一年不等的施工期。許多老屋雖然有心拉皮，往往因為缺乏「人和」而胎死腹中。此外，
一般來說，拉皮的費用由各戶均攤，一戶負擔約從十幾萬起跳，端看其使用的建材，牆材質以磁磚最便宜，石材則貴二倍以上，若住宅稠密，施工難度提高下，總工程費也將提高。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[居家] 老屋翻修要治本 管線防水優先做
【網路居家王/綜合】
很多人喜歡購買坪數實在的老公寓，不用把錢花在公設上，不過，中古屋可不比新屋，房子越老問題就越多，屋況多少都有狀況，因此，少不了要花錢裝修，該解決的問題，一定不能忽略，特別是基礎工程的施工要紮實，強化好中古屋的體質，才能避免日後漏水、壁癌等惱人的問題發生。
■ 每10年更換水電管線 優先解決漏水問題
「為了健康與安全 建議每10年更換一次水電管線！」設計師說，如果的中古屋屋齡超過10年，且所使用的是會生鏽的鐵管，那建議一定要汰換；值得留意的是，如果電線粗細不一，可能會造成走火，而總電量不足也可能經常引發跳電。
此外，漏水問題如果沒有解決，不但會讓居家潮濕浸水，還有可能殃及鄰居，引起糾紛，可請專業人員來抓漏，找出漏水的源頭及主因，再選擇解決方案，只是，抓漏步是一件容易的工程，如果不是住了很久的老屋，購屋時，最好找專業的鑑定師好好看看，否則處理起來費時費工，得不償失。
■ 處理壁癌要徹底 防水工程要做足
壁癌的出現通常是由於牆壁中的鹽份含量偏高或防水層遭到破壞，最好請專門處理壁癌、防水的公司到現場勘查，常見的處理方法為將化學藥劑打入牆壁中稀釋壁鹽，或是打入膨脹劑使縫隙填滿，再將內外層的防水工程做好。此外，預防勝於治療，所以浴室、陽台、外牆的防水一定要作足，才不用擔心漏水滲水的問題，尤其，很多人都會忽略窗台防水，提醒消費者，換鋁窗時要記得前後各做一次防水，防水用料也一定要足夠，否則效果可是會大打折扣的。
設計師提醒，很多人以為老屋裝潢翻修，重點在於粉刷裝潢，讓房子有新的面貌，但買了二十年以上的房子，內部的問題比裝潢精美來的重要，建議要先把預算，放在管線、防水等看不見的地方，畢竟房子要住的長久，如果不能治根，只從肉眼看到的外觀改起，時間一久，房子問題叢生，到時候要挽救，可能就沒這麼容易了！
【From: 網路居家王design.vrhouse.com.tw】
2010年9月13日 星期一
[管理] 是下屬能力不好，還是你不會帶人？
文／陳家聲
From: Cheers 2010年9月 Web Only
釐清對職場新世代的刻板印象，發掘其特色與價值
社會各界對職場新世代有著許多不同的評論或刻板印象：如「草莓族」－－自視很高，喜歡挑戰主管權威，卻是眼高手低、不切實際，不堪栽培，缺乏挫折容忍力、耐 心和毅力；「不滿族」－－不滿意公司就炒公司魷魚、離職，對新世代而言，跳槽成為一常態；宅男、宅女－－自我意識強，不易與人合作；月光族、潮男等。這些 刻板印象或看法，深深地影響著職場主管與新世代間的互動和管理作為。
一代真的不如一代？
老一輩看新世代往往感嘆：「一代看一代，一代不如一代！」可是如果再請教老一輩們的長輩對他們的看法，可能也會獲得同樣的結論：「一代不如一代！」這現象到 底反映著什麼？這當然不是指新世代智能的退化，或是新世代的基因與舊世代不同！而是隨著社會的進化，不同世代在社會價值觀上的差異（一般常稱此為「代 溝」），反映在一個人對工作與生活品質的不同要求。這種現象並不是當前世代的獨特現象，相信它是存在歷史上每一個時代的不同世代間之共同現象，也普遍地存 在不同的專業領域或組織裡。
不同世代族群價值觀與行為風格的不同，反映著其生長時空及社會環境背景的不同。例如新世代熟習網際網路的運 用，擅用ＭＳＮ、噗浪等的網路社交社群，對資訊及新科技的學習與接收能力強；尊重多元，喜歡參與及分享個人意見、經驗；樂觀、有自信，有很多的創新、創意 想法；不喜歡組織的政治行為等。這對企業組織和社會而言，是非常重要的資源！然而，多數人對新世代存在著一些迷思：整天上網聊天或沉溺打電動遊戲；自我迷 戀；自甘墮落、短視、追求即時的滿足；禁不起挫折失敗等。如果這類迷思主導了經理人員對對新世代的看法，當然無法引領新世代發揮他們的價值與貢獻！
打造熱情有勁的組織管理制度與文化，將能鼓舞新世代發揮專長
如何打造一個熱情有勁的健康職場，能夠吸引及留任優秀的人才，並發揮他們的潛能，是每一個企業經理人的挑戰。本書作者雖然也屬於舊人類（五○年代出生），但 是卻能深入剖析和了解職場新世代，特別是對職場新世代的離職行為和破除對新世代迷思。從認識導致離職的問題公司行為、主管的溝通與領導風格、組織管理制度 和文化的塑造，以及對新世代的教導培育等，作者提出了許多具體、有用的建議，非常值得企業主管和人力資源主管作為參考。當然職場員工也能從中學習如何與主 管建立良好的溝通互動，為自己建立良好的職場關係。
鼓勵年輕人「務實前瞻」
如何以正向的思維找出新世代人才開發與管理的方法是每一個企業經理人員的職責與挑戰。企業經理人員應思考如 何讓新世代在當前的職場環境中去試驗他們所相信的理論，以促進企業的成功。若能將新世代的「好高騖遠」轉化成「務實前瞻」，鼓勵新世代能將學校所學的理 論、卓越企業的成功經驗作為典範學習，將其個人的理想與企圖心、熱情等，透過務實的工作做為個人成長與本事的鍛鍊，以追求個人職涯的發展，並帶動企業組織 的改善與創新經營，讓新世代的夢想能夠在企業內實現，使企業成為員工最想工作的場所，員工當然不會想離職。這種思維也是筆者近年來在談論組織管理和人力資 源管理的中心思維，特別提出與讀者分享。
（本文作者為台灣大學管理學院商學研究所陳家聲教授）
2010年9月12日 星期日
[居家] 慎選沙發牆壁色系 客廳空間更協調
【網路居家王/綜合】
沙發與牆壁的配色，是攸關客廳空間感受的重要關鍵！不妨先考慮，要以先空間為主角，還是以傢俱為主角，並找出協調的相近色，就能簡單打造出最有個性的客廳空間！
■ 空間為主飾品點綴 傢俱為主選色宜簡
選擇沙發與牆壁的配色之前，可以先問問自己，想要什麼樣的感覺？先思考空間，再選擇傢具。以空間顏色為主要色調，飾品只是點綴，整組沙發與牆壁是協調的色彩，客廳大，整組沙發的色彩可以大膽，想要有焦點，以一張特殊造型及色彩的單椅來跳出。
如果以傢具為主角，空間為同色系，紅牆可選復古原色皮沙發，綠牆適合有釘扣的英式皮沙發，紫牆則是全白皮沙發。傢具的配色上，茶几或邊桌使用較中的木頭 或金屬搭玻璃材質，大面積的沙發有重量感，淺色沙發配深色抱枕，反之亦然，對比色或相近色皆可，重點在於不要超過三種色彩以免產生雜亂感覺。
■ 相近色最協調 律動可顯對比色
單一色系與相近色系的搭配具協調感，但空間容易流於單調無生氣，因此，牆面與沙發為同一色系或是相近色的搭配，可選擇對比色的抱枕來跳色彩，例如牆面為 淺藍色，沙發則可選深藍色，抱枕則選用對比的橘色或衝突的紅色或是多色的圖樣。最好再加以一盆綠色喬木盆栽；大地色搭配永不失敗，因其來自自然界。家中是 花色沙發，則從布中取出一色為牆壁的顏色即可，灰色是所有色彩的最佳搭檔，紫與灰有冷調沈靜的作用，紫加灰加藕色的搭配，則有安靜感覺。
對比色具跳動感，紅牆綠沙發，強調了沙發的形狀，很跳但容易看膩，一般建議不能多用，只能使用在重點區域；橘、紅、黃的暖色彩，與其對比的藍、綠、紫冷 色彩，相互搭配起來，除了鮮明，還能產生韻律感；同樣一組藍色沙發，在白牆或橘紅牆或黃牆的背景下，產生不同的感覺，藍與黃可再加一個中間色綠色來調和。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
2010年9月9日 星期四
[居家] 居家色系仔細挑 配合香氛好紓壓
【網路居家王/綜合】
現代人工作壓力大，回到家就想放鬆心情，能得到完全的休息，因此，如何打造一個完美的紓壓空間，就顯得格外重要！設計師建議，除了靠居家環境的改造，再適時搭配紓壓工具，就能打造出最完美的減壓空間。
■ 質樸從材質下手 臥室香氛最放鬆
想要舒解壓力，在生活的細節裡不能夠忽略「觸覺」感受，什麼樣的材質讓你摸起來會覺得舒服、放心、愉快，可以親自感受對材質的喜好與聯想，在居家佈置時，選擇讓自己感覺放鬆的材質做替換，特別在寢具、披毯、沙發、抱枕這些常接觸的物件。
五感裡的嗅覺經常是被遺忘的一種感官，好的香氛蠟燭與精油是達到身體放鬆最快速的方法之一，也是在居家中最容易實現的方式；如果再佈置一個自己專屬的角 落空間，一張舒適的椅子、一張觸感柔軟的毯子、一個喜歡的馬克杯，只要再加上一本好書或雜誌，就可以享受一個愉快且開心獨處時光。
■ 優雅不失低調奢華 善用中性色彩魅力
減壓並不代表樸實，只要將奢華的元素比例降低，讓色感協調不顯得衝突，一樣可以加進一些奢華元素在減壓的空間佈置之中，如此一來，奢華會顯得略帶優雅氣 息。此外，紓壓空間不怕使用對比色，只要將對比的顏色控制在2種以內，其他色彩以較接近中性色系為主做延伸，例如使用紅色與黑色最對比，其他色彩必須以灰 色、深紫色做搭配，而紅色的面積建議不超過2∕5比例為佳。
此外，如果你不是一個擅長運用色彩的人，那麼將佈置中所有物件與傢具的顏色 統一在中性色調之下，一樣能夠創造出減壓的空間風格，建議以深淺不一的中性色調3種，搭配白色為最佳，錯落分明的色彩變化，讓人置身其中，壓力頓時消失於 無形，回到家中，就像來到度假的旅館一般，忘卻工作的壓力與煩憂。
圖片來源：德力設計有限公司 / design.vrhouse.com.tw/dldesign / 02-3393-3362
【From: 網路居家王design.vrhouse.com.tw】
[房地產] 情侶買屋 兩房小宅最夯
【網路地產王／黃京梧／綜合】
許多情侶都喜歡買房子送給對方，當作愛的見證，而情侶們最喜歡哪一類的房型呢？根據房仲業者表示，情侶最喜歡多半是兩房小宅，套房嫌太擠，兩房小宅不僅有自己獨立空間，衛浴、廚房等也一應俱全，甚至設計規劃得當，還能有餐廳，宛若新婚小家庭。
■ 套房容易吵架 兩房恰恰好
不管感情再怎樣甜蜜，每個人還是需要有自己獨立空間，套房坪數多半在１０坪上下，這樣的坪數很難有自己私人、獨立空間，兩人生活重疊密度太高，更容易有摩擦。
住商不動產企研室主任徐佳馨說，不過如果換成兩房小宅就不同了，兩房小宅坪數約在２０坪左右，每個人可以有自己的空間，且總價與三房商品相比，相對偏低，不少情侶購屋都選擇兩房商品，合自己能力、往後要賣要租，也比套房好。
■ 草食男、肉食女 購屋主導權轉為女性
情侶合買屋、主導權在誰手上呢？根據房仲業者一份最新調查報告發現，儘管台灣男性人口大於女性，但逐漸可發現，不論是情侶還是夫妻買房子，購屋主導權多 半轉為女性，中信房屋行銷部副理江龍名說，女生對於金錢的掌控和規劃比男性來的有信心及自主性，已經顛覆傳統苦命阿信刻板印象。
江龍名指出，購屋時男女想法也大不相同，男性重實質、女性重感覺，女生對於生活品質重視遠高於男生，不過不管你是草食男還是肉食女，購屋經驗上還是處在首購階段，建議多看、多聽、多比較，才能讓自己有愉快的購屋經驗。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[管理] 團隊如何吵架吵不散(下)
你是一位好的引導者嗎？
在主持任何的會議時，你是否能扮演好引導人的角色關係著會議的過程是否能順利進行，是否能讓衝突的過程達成具體的過程。以下是戴維斯顧問公司（Davis & Comapany）執行長艾利森.戴維斯（Alison Davis）所設計的自我測驗，總計有7道題目，請回答「是」或「否」。
1.有秩序、如同學校教室一般的開會環境才能創造最有效的結果。
2.主管應該盡量降低團隊成員之間的不同意見，盡可能調解以及化解較為激進的觀點。
3.為了鼓勵創意，完全放手讓爭論隨意進行。
4.如果無法達成共識，就應該投票表決。
5.討論時應避免容易引起爭議或是製造分歧的主題。
6.應該要指定某個人負責記錄，事後發給每個人參考。
如果回答「是」，得5分；如果回答「否」，得1分
評分：
21-30：你仍需要多多努力
11-20：你已經掌握引導討論過程的技巧，但是仍需要繼續努力
6-10：你已經是非常優秀的引導人
看了自己的分數，你覺得服氣嗎？以下就是戴維斯所提供的解答。
1.回想一下以前上課時的教室環境
老師站在教室前（主管），背對著黑板（會議室的白板或是Powerpoint），學生（團隊成員）排排坐寫筆記。那絕對不是一個鼓勵自由發言的環境。事實上，最好的討論環境是沒有「老師」與「學生」的階層分別，只有角色扮演的不同。
2.解決問題最好的方法就是發掘不同的意見
但是主管必須有效的管理衝突的過程，確保討論的焦點在於議題本身，而不牽涉個人的批評。
3.衝突的發生不應該是毫無限制、隨意進行的，必須設定一些規則、界限、以及進行的流程。
正如同我們舉辦焦點團體座談時一樣，主持人必須讓每位參與者自由的發表意見，但是同時必須掌控時間以及討論的主題。
4.衝突的過程希望藉由彼此意見的交換，達成所有成員都能夠接受的共識。
但 是，達成共識並不等同於每個人都得到了自己想要的結果，而是每個人都願意支持這項決定。然而，投票表決通常是用在決策的過程，而且會犧牲少數人的意見，某 些人會因此主動或是被動的反對這項決定。至於共識的達成則是需要時間，而且每個人都願意把相關的問題提出來討論。每一個團隊成員必須參與討論的過程，也同 意面對過程中所引起的衝突。
5.人們通常會極力避免較容易引起爭論的議題
特別是當你預期過程中會激起強烈的情緒反彈。但是，愈是引起爭議的問題愈需要直接的解決。你可以讓每個人將自己所擔憂的問題或是原因寫在紙卡上，然後將紙卡貼在牆上，並註明哪些問題屬於個人的，哪些是大家所共同擔憂的。
6.找人記錄討論過程的方式有幾點缺失
第 一，這份記錄只能反映單一的觀點；第二，想必很少人會再去看這份記錄，而且如果有錯誤也很少有人會提出來修正。更好的方法是，由一個人將會議中討論到的重 點以及最後的決定事項寫在白板上，並經過大家確認沒有遺漏或是錯誤。如果有需要後續追蹤的部分，註明是誰負責，個人記下自己需要負責的部分即可。
書名：《如何解決主管之間的衝突》（When Goliaths Clash）
作者：霍華德.葛特曼（Howard Guttman）
出版公司：AMACOM
出版日期：2003年6月
內容簡介：本書主要教導企業領導人如何處理主管階層之間的衝突，不讓企業整體的運作受到影響。
書名：《口是心非》（When You Say Yes But Mean No）
作者：萊斯里.普羅（Leslie Perlow）
出版公司：Crown Business
出版日期：2003年5月
內容簡介：作者從心理學的角度深入的分析了人們害怕衝突的原因以及外在反應。
From: 2004年3月 Cheers雜誌
[管理] 團隊如何吵架吵不散(上)
衝突，總是讓人感到不快。其實，衝突只是溝通方式的一種，讓大家有機會面對面的交換意見，徹底瞭解彼此的想法。身為團隊領導人，你要做的不是避免衝突，而是有效的管理衝突，利用衝突發掘不同的意見，激發更多的創意。
文／吳凱琳
2004年3月 Cheers雜誌
團隊最重要的存在的目的就是為了融合不同的意見，「如果兩個人的意見永遠一致，就表示其中有一個人是不需要的，」箭牌口香糖執行長小威廉來格禮（William Wrigley, Jr.）說道。但
也因為存在著差異，所以有了衝突。
然而，我們通常是因為害怕衝突所引發的負面效果而極力阻止，卻沒有真正的認知到正面的衝突所能帶來的效益。
我們為何害怕衝突？
我們到底在擔心些什麼？其實原因不外乎是為了：
保護彼此的關係，以免傷了和氣。「因為害怕破壞彼此的關係，害怕與別人不一樣，所以我們選擇沉默，」《口是心非》的作者、哈佛商學院副教授萊斯里.普羅說道。但是不溝通的結果，反而使彼此之間更為疏離，自我防衛心更重，更不願意表達意見。
時間緊迫，先做再說。你是否常為了趕在最後期限完成工作而想說：「沒時間考慮了，先做了再說吧。」然而，許多問題如果沒有在一開始溝通清楚，只會不斷的累積 與擴大，必須花更多時間解決更多問題。因此，你愈覺得時間不夠用，愈急著想把事情完成，便是陷入了普羅所謂的「速度陷阱」中。
上述的情形不是不可能發生，只不過問題點不在於衝突本身，而是我們沒有適當的管理衝突。事實上，衝突分為兩種類型。一是認知層面的衝突，也就是針對工作內容相關等問題上的爭辯。另一種則是情感上的衝突，也就是針對個人的批評與責罵。
身為團隊的領導人，應該要適時的引導認知層面的正向衝突，讓成員彼此之間公開而直接的交換意見，同時避免情感層次的衝突發生，並確保最後可以達成實質的結果。
其中具體的方法包括了：
一、領導人應主動鼓勵成員表達不同的意見；
二、過程中領導人應多聽、多觀察；
三、釐清衝突發生的原因，讓衝突的過程有明確的焦點；
四、在適當的時機提出問題，打破僵局。以下我們將深入地探討這些方法。
引導正向衝突的方法
1.領導人主動激發不同的意見，確保每個人有發言的機會管理衝突的第一個重點就是鼓勵所有人公開而直接的面對衝突。你應該清楚的讓所有人知道，當他們有任何不同的意見或是心裡有絲毫的疑惑時，就應該直接說出來，當下解決，這是每個成員應有的責任。
「每個人只有兩個選擇：直接面對衝突，否則就閉口不提，」《如何解決主管之間的衝突》的作者霍華德?葛特曼說道。對於私下的抱怨或是事後的批評，身為主管的你必須明確的加以拒絕，否則便是間接鼓勵大家在檯面下解決問題，破壞了團隊成員彼此之間的信任關係。
你可以運用一些方法，鼓勵大家在會議中主動發表不同的意見，例如：
◎從主管自身開始做起。
有 時候要提出反對的意見，總是讓人感覺不自在，不如就從你自己開始做起，提出不同的想法或是意見讓大家討論。或是主動反駁你自己的意見，這樣團隊成員也比較 願意說出一些不同的想法。當有人提出不同的意見時，你也可以表示認同，可以增加對方的信心或是減緩心裡的壓力，最好能具體說出你認為這個想法好在哪裡，而 不只是簡短的「很好」二個字就匆匆帶過。
◎接受情緒上非理性的反應。
在爭辯的過程中，每個人都盡力維持客觀，但難免還是會有情緒上的波動，例如憤怒的情緒。已經有許多的心理學研究顯示，一旦情緒受到壓抑或是批評，反而更難擺脫無謂的爭執。當一個人感覺受到威脅或是遭受攻擊時，就更難改變立場或是接受別人的想法。
因此，你不應該批評或是指責這些情緒反應，而是鼓勵團隊成員誠實面對自己的情緒、意識到自己的情緒變化。除此之外，你必須瞭解每個團隊成員的個性以及回應衝突的模式，尤其是個性內向或是比較不喜歡主動發言的人，你應該適時的給予鼓勵或是引導，避免發言集中在少數人的身上。
2.只用十分之一的時間表達，其餘時候應多聽多觀察
除 了主動鼓勵之外，在過程中，你不應過度的介入或是干預，「有時候你必須讓緊張的氣氛持續下去，」海灣集團（BayGroup International）顧問公司的行銷研發執行副總裁保羅?漢尼瑟（Paul Hennessey）說道。讓成員彼此挑戰與刺激，才有可能激發出最好的創意以及解決方法。「領導人必須讓衝突自然得到解決，儘管過程中會有些混亂，也不 要試圖指正，」《團隊失敗的五大錯誤》作者派翠克?倫喬尼說道。
所以，身為主管的你 應該要多聽、多觀察。《第五波領導》的作者莫里斯?夏契曼說道，「傾聽與說話的比例應該是9：1。」你可以適時的重複某個人所說的話，確認自己以及其他成 員沒有誤解對方的意思。當所有人都表達完自己的意見後，最後再提出你自己的想法。通常團隊成員很容易受到主管意見的影響，所以不應該在衝突一開始的時候就 先開口，這樣反而容易導向單一的思考，壓縮了討論的空間。
另一方面，當你陳述自己的意見時，也應該明確表達心中確實的想法或是立場。「最糟糕的領導人就是模稜兩可，沒有人知道他確實的想法，」夏契曼說道。如果你自己都有所保留，又如何說服團隊其他人坦白？
3.釐清衝突的發生是因為事實、目標、方法、還是價值
加 州大學管理研究所教授華倫.史密特（Warren H. Schmidt）與羅伯特.坦能鮑姆（Robert Tannenbaum）認為，領導人在面對任何的衝突時，必須釐清衝突的根本原因，才能讓討論過程有明確的焦點，並達成具體的結果。一般而言，衝突的發生 原因如下：
事實：彼此取得的資訊不同，對問題就有不同的判斷。因此討論的焦點應該是重新評估資料的有效性或是搜尋其他有效的資料。
目標：對於最後應達成什麼樣的結果意見不同。應該花一些時間讓每個人再更為明確的描述彼此相互衝突的目標，確認大家都沒有誤會對方的意思。
方法：每個人都同意達成某種目標，但是對於執行面的流程或方法等相持不下。這時應先討論要依據哪些標準來評量何種執行方法是可行的，最後再分別評量個別的執行方案。
價值：關於最後的結果所代表的價值意義，例如產品的定位等有不同的想法。在討論抽象意義時很容易淪為空談，因為同一個概念對不同的人來說代表不同的意義，很難有交集。因此，你必須引導大家專注於實際作業面的討論。例如，你可以問說：「在這樣的定位前提下，你會怎麼做？」
4.適時的提出問題，化解衝突過程中的僵局
有時候討論的過程可能陷入了僵局，爭論的雙方彼此爭執不下，這時你可以採取比較間接的方法，提出一些問題，提醒大家討論的重點，例如：
我們爭論的目的是什麼？
這個問題有什麼重要性？
我們現有的資料能夠確認哪些事實？
如果我們換另外的角度，可以有什麼樣的想法？
我們希望達成的結果可能有哪些？
你也可以針對之前大家提出的意見做簡短的總結，提醒大家先前討論的重點。或是針對某一個大家一直爭執不休的問題，直接指定討論的方向。
需要立即制止的3種情形
而如果發生以下的情況時，你必須立即的加以制止，避免讓情況繼續惡化下去。當討論成為彼此之間相互的責難或是攻擊。
如果牽涉到意識型態或是價值觀等的爭論，也容易導向人身攻擊，必須加以阻止。
如果大家的情緒都過於激動，不妨休息幾分鐘再開始。
身為主管，你最重要的責任就是確保所有不同的意見都有表達的機會，更重要的是能夠達成實質可行的結果，這樣的衝突才是有意義的。
正如同華頓（Wharton）商學院中小企業發展中心的講師里拉.博思（Lila Booth）所說，「如果你希望團隊多元化，就必定會有衝突的發生。關鍵在於你必須把衝突視為溝通的機會。」
[管理] 嚴長壽：你要掙脫學校和學歷的保護
5月初，亞都麗緻旅館系統集團總裁嚴長壽以「金融風暴下年輕人何去何從」為題，
於台灣大學工商管理學系主辦的孫運璿管理講座中進行演講。
一破題，就從政府丟出的搶救大專生失業政策談起，
要台下超過500位的大學生想清楚 ：「真切地了解自己的選擇。」
文／史書華
2009年6月 Cheers雜誌
政府為了要解決大學生失業問題，不管是要大學生繼續留在學校學習，或是在政府補助下去企業學習，坦白說，我不太贊成，其中一個重要原因就是：台灣的大學生留在學校太久了。
我們用太長的時間學習學術上的課程，卻沒有真實和社會接觸的經驗，沒有用更寬、更廣的角度去看自己的未來。
抬起頭來，尖銳的觀察大環境
英 國有“Gap Year”的傳統，高中畢業要你用一年的時間，不管做志工、到海外學習、working holiday（打工度假）也好，就是不要待在學校；德國也是，國中有一年學生的暑假作業是：自己去找份工作。先了解外面環境，到高中後，還有交換計劃， 可以到鄰近國家當交換學生。有很充裕的管道要你走出自己的圈圈、跳到別人的環境，在選擇大學志願時才會更了解自己的選擇。對年輕人來說，讀書不是一直低著頭，而是反過來，在某種情形下要抬起頭，更尖銳的觀察整個環境，當你再回到自己讀書的領域時，可以不浪費時間。
這樣的情形下，可以分幾種狀況去分析現況：可能有一群學生本身有條件到國外遊學，或是幫自己找到出路，這樣的同學已經規畫好未來。我們要去創造環境，讓年輕 人有被壓迫的感覺、有想要從中掙脫出方向、迸出頭角的動力；另外一部份同學可能真的需要輔導，我們應該先從不同狀況來分析，再提供資源，而不是讓同學覺得 「如果不用政府資源是浪費的」。
不要再用過去模式尋找未來出路
我常在各地看到許多不同國家的年輕人，用非常少的錢、背著包包走遍世界，在決定下一步方向前，先真切了解世界的變化。我認為台灣年輕人已經到了那樣的條件和環境，但我們目前還是把學生保護在學校裡。事 實上，上一代的成長pattern（模式）已不再，如果還用過去模式尋找未來是危險的。不是一味要把學生趕出學校，但我必須用很殘酷的口氣對年輕人說，現 在，你必須用更快速的方式去了解自己的未來，了解每一分、每一秒你所投資的時間和機會，如果你還在想獲得學歷就能獲得工作，機會其實就沒了。
我現在回頭來看，CEO所需要的條件中，有8成是考試考不出來的，管理者必須有溝通力、有熱忱、有堅定的判斷能力、有寬廣視野，這些都是你必須親身體驗工作、實際參與才能得到。及早品嘗真實社會，否則失去的不只是機會和考驗，還有耽誤到自己的成長空間。
2010年9月6日 星期一
[房地產] 後ECFA效應 台中透天厝最保值
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
台中市地政處統計今年四月與五月的建物買賣移轉棟數顯示，這2個月內的成屋交易量仍以西屯1,891戶居冠、北屯1,071戶其次、南屯937戶第三， 這三個區域仍屬熱區，佔全市交易量超過6 成。比較四月與五月的交易量，西屯減少87戶，減幅8.8%。房仲業者表示，高總價區塊如逢甲店面、北七期豪 宅買氣明顯衰退，肇因於投資客面對政府偏空銀行限縮信用而縮手。
代銷豪宅業者分析，南七期的影響相對小，無論自用或置產目的，豪宅預售案因為自簽約後尚有 3年結構期，定簽開與結構體分期付款約需自備四成資金，財力好的買主看好未來大台中市發展，預買豪宅就是買房屋期貨，期待增值，有長達三年可準備資金，購 屋壓力不大，所以預售案尚有不錯的買氣！北七期豪宅多數為新成屋或接近交屋期，馬上受到政策面的信用緊縮打擊，交易量價轉弱乃是意料中事。
■ 房價漲到頂？ 西、南屯交易期延長
『北七期豪宅交易量價盤跌，應該以平常心看待，畢竟已經大漲七年了！修正下來沉澱一陣子還是會再上去』一位資深房產業者做此表示。根據線上預售市場反應樓價，西屯逢甲大學旁的12期重劃區進場銷售大樓的新業建設、帝璟建設已取得首勝，單坪成交價站上20萬元。
但是新推案量明顯萎縮，位於西屯大肚山側的新成屋個案，如喬立月河、順天視界觀、中港首璽、隱CASA、中科一品苑、南屯太子作新民、新業人物、枕草 子、鄉林新月彎等，銷售期拖長，顯示建商見機調漲房價，與買方進行拉鋸，加上銀行緊縮核款成數，對供過於求的成屋市場造成壓制力道！
■ 低利與升值 透天、樓店最保值
台中證券業者分析表示，本月人民幣已升值，直接牽動亞洲主要貨幣全面升值，台幣更不例外，全球熱錢將湧進台灣股匯市。央行居於驅趕熱錢與打壓通膨的使 命，頭一回只升息半碼，利率維持低檔，屬房市資產類產品，如透天、樓店、透店、產辦、商辦與熱區豪宅，都將受益持續加溫！
台灣房價不但難以泡沫化，就算外、陸資不來炒樓，至少上述樓價會因台幣持續升值獲得投資人認同，價格因此獲得強力支撐！代銷業者斷言，後ECFA效應很快就會出現，未來台中房市的寵兒會是店面、透天產品，不論新舊受益很大，會有一波大漲幅。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 低總小豪宅開賣 百萬進住台中七期
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
您還在相信台中市未來房價會下跌嗎？恐怕要謹慎房仲業和學者合作所提出的最新市場趨勢報告，也該參考一下金控老闆的經驗談囉！永慶房屋總經理葉凌棋指 出，根據 2010 年第2季永慶購屋趨勢大調查結果顯示，中南部地區因受惠於ECFA較多，對經濟前景較有信心，消費力可望再增加，以致中南部民眾看漲未來1年房價。新光金 控副董事長吳家錄也指出，台中的房市應該會愈來愈好，因為台中氣候好、離台北又近，發展條件比高雄好，尤其台中七、八期前景看好。
■ 商務住宅需求增 台中7期供不應求
近年不少壽險、金融集團紛紛投資興建商務住宅，新光人壽的「新光信義傑仕堡」，台灣人壽的「天母星辰」都是成功的案例。台灣現在已有不少只租不賣的商務住宅，鎖定的是頂級外商的租屋市場，投資報酬率不俗，商務住宅雖然租金高昂，但需求逆勢成長！因客源充足，產品特殊稀有，為數甚少的商務住宅炙手可熱。
台灣人壽指出，公司租用商務住宅給高階主管用，不計入薪資中，可以為高階主管省下所得稅稅負。包括學者專家都一致看好後ECFA商業不動產錢景，台中市作為全台第二大都會，商旅市場成長可期，由七期的星級飯店與A辦大樓不斷搶建可看出商機，加上七期新市政廳公務人員10月即將入駐，商務人士住的需求大大提高，此區域極缺乏1-2房飯店式小豪宅，此類產品的投資報酬率將相當可觀。
■ 百萬入住七期 唯一六星級旅店豪宅
同時隨著兩岸直航開放，過去以在地金字塔頂端客層為主的國內豪宅市場，在市場區隔的行銷策略下，專為「極小眾」商務人士量身訂作的頂級旅店式大樓將異軍 突起。由於都是外商在台高層主管、國內單身貴族等的特殊頂級商務客，港洲建設深知「商務住宅的關鍵，就是要有自己的Style」，因此最早規劃投建『市政 101』，以旅店式概念提升居家品質，住戶宛如置身國際飯店。台中代銷業者私下表示，「傑仕堡熱效應終於延燒至中台灣」，是七期唯一號稱六星級旅店式豪宅，可用低總價投資出租或自住的七期大樓產品！
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
2010年9月3日 星期五
[居家] 10步驟掌握 自行發包非難事
採訪╱陳玟錚 攝影╱陳鴻文、康仲誠
自己發包裝潢，最怕弄錯流程，耗費時間與工錢，且破壞已完工的部分。綜合設計師意見，及屋主Celia與各類工班交涉的經驗，簡介幾項裝修必面臨的工程，了解入場順序，彼此重疊時須叮嚀的事項，就能減少爭執責任歸屬的機率。
從 接手1間屋子開始，雲和空間設計設計師鄧德偉解釋，程序概分為前置的「設計階段」及工班進場的「施工階段」。設計階段包括確定平面和施工圖，選建材、衛浴 及廚具等，更重要的是確定預算。列得愈詳盡，愈能避免施工後追加預算。施工階段視個案略調順序，或有數個工程重疊的狀況，所以尋找好的施工團隊，或統一發 包工程監工，是非常重要的。
洞悉流程
1.拆除
●確認設計圖面後，可請拆除廠商至現場估價，再行拆除。拆除工程涵蓋牆面、天花板、地磚等區塊。
●廠商多依個案統一估價，通常30坪的房子拆光隔間牆、鋁窗、天花板、地面，預算為8~12萬元。
2.放樣水電
;)
●更換水電管線，確認插座、燈具出口位置，即俗稱的「放樣」。水電工會依照放樣藍圖，至現場配置管線，並找空調廠商安排冷氣機型、出風口、排水路線及壓縮機位置。
●若要更換衛浴或廚具設備，及裝置系統家具，要在此階段預排格局。
3.泥作
;)
砌抹造型壁面、鋪磁磚、水泥粉光類型的地面，浴室趁機重作防水層、換磁磚。
;)
挑選epoxy或磐多魔地材，須淨空7~10日待地面乾燥後，其它工程才能再進場。
;)
水相設計總監李智翔叮嚀：「下嵌式洗手檯必須在此階段叫貨，以方便挖洞。」
●若需要加裝鐵、鋁窗，記得搭配泥作修復老屋牆面，穩固窗體結構和防水。
●若屋內有鐵工製品，如造型書架、樓梯扶手等需求，也於此階段進場施作。
;)
牆面若選文化石裝飾（左圖上），或者要想挖凹洞建立風格（左圖下），皆在泥作工程進行。
4.木作
;)
施作天花板骨架時，須預留檢修口位置，並固定空調室內主機。所有空調管線及軟管需預先埋進天花板，最後再封矽酸鈣板。
;)
自行監工的屋主Celia表示，除了天花板，木工也負責訂製各式櫃體，還能妥善藏好線路箱的開關。
;)
若需要使用線板裝潢，可在此階段訂購線板樣式。
;)
此時宜多到現場商討櫃體格式（如要掀門或抽屜）、選五金，包括衣櫥內部收納格局。
5.油漆
牆面粉刷、櫃體噴漆與烤漆等工程。Celia提醒，若屋內已有衛浴、廚具設備，要小心工人將漆料倒入水槽可能造成的堵塞問題。
6.清潔
●大規模清潔工程多安排在油漆後，施工過程許多廢棄物無法直接丟棄或回收，室內也有木作粉塵，須交給清潔公司，以專業設備清除。
●泥作剩餘的水泥砂漿、木工剩料等廢棄物，各單位多會自行收走，不須請清潔公司處理。
7.木地板
;)
超耐磨、海島型、實木地板等，皆待油漆工程完畢入場，避免損傷木材。
8.設備安裝
泥作、木工完成後，現場進行清潔工程前2~3天，便向衛浴廠商叫貨，於清潔工程完畢進場安裝。但有些進口設備須待貨運，可提早確認。
;)
●廚具在空間裝潢完畢後，直接安裝即可，不會傷及地面。
●系統家具亦於放樣階段規劃位置，室內清潔完畢後，系統家具商現場安裝1天即完工。
;)
燈具、影音設備、玻璃、壓克力板裝潢元素等，皆在此階段入場。
9.補漆
Celia表示，安裝木地板和設備時，仍可能碰撞牆面油漆，整體完工後，可再叫油漆師傅來補漆或找木工來修補。
10.家具家飾進場完工
●壁紙、壁貼與窗簾可在裝潢過程慢慢挑選，結束最後的清潔工程，再貼覆、掛上即可。
●家具概分為進口家具、訂製家具和現成家具，前者若無現貨，約須4~6個月貨運期；訂製家具多在1個月內能完工，可自行調整訂購時程。
工班、建材哪裡找
●監工 蔡祈生 0958-087335
●水電、木工
邱先生 0960-772826
蔡金龍 0939-687986
●油漆 得美油漆蔡典霖 0933-879637
●五金 東順五金行 (02)2764-2556
●壁紙、窗簾 忠德窗飾 0921-186547
●水電、木工
邱先生 0960-772826
蔡金龍 0939-687986
●油漆 得美油漆蔡典霖 0933-879637
●五金 東順五金行 (02)2764-2556
●壁紙、窗簾 忠德窗飾 0921-186547
資料來源：《蘋果》地產王採訪整理
設計師說法
留意細節避免爭議
;)
鄧德偉 雲和設計設計師
[房地產] 中科停工陷困境？ 代銷業者：安啦！
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
台中后里鄉公館村中科三期七星基地與彰化二林四期基地，已被台北高等行政法院裁定暫停執行，不過命令書面傳達前施工進度仍然如常。過去七年來，中部產業 實力再現歸功於中科設立，中科讓台中傳統產業與電子光電業，聯手共譜大肚山傳奇，形成所謂『中部科技走廊』，但沒想到環評與產業發展產生嚴重矛盾，農民群 眾與政府企業火爆抗爭，已直接或間接影響到中科園區周邊工商生態，包括農民、地主、營建業、仲介業、居民、自營商、店家等，都非常憂心中科三、四期未來走 勢與變化！
■ 房產代銷：中科金雞母會持續下蛋
永慶不動產中科中港加盟店協理張兆國表示，今年以來 台中南區、中科、北屯房市交易呈現價漲量增現象，而高房價區域的5、7、8期交易量減少。位於中科周邊逢甲商圈的元城建設『元城三穗』新成屋大樓代銷業者 陳國三分析說，中科這隻金雞母帶動台中房市活力，中科周邊鄉鎮如大雅、沙鹿、龍井、北屯、西屯、南屯受惠最大，現在中科效應更遞延到逢甲旁的12期新重劃 區，許多新案房價站上20萬元，換屋客戶願花大錢買在中科周邊還是為中科蓋了同意票。
■ 不畏雙重利空消息 中科房市量價俱增
位於中科南側的新建大樓，如『順天視界觀』、『林鼎跨界』這類產品仿照豪宅手法興建，針對中科與工業區員工所精心設計，住宅離工作地點近一些可節省不少通車時間，榮總、澄清兩家醫院提供一級醫療照顧、台糖量販與新建的精品商城提供豐富的生活機能！
中科周邊發展一日千里，中科西屯區較優的地段，房價與換手率超強。陳國三舉例說，中港路上有一棟400戶大樓，自完工後轉手超過150戶，屋主不論投資 置產或自住，都見識到中科增值魔力。今年中科無畏打房、暫時停工的利空，周邊房市交易量價俱增，中科大樓至少站上15萬，比價下來，市區好地段的新大樓普 遍站上20萬就不足為奇了！
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 7期文心森林公園 台中豪宅新戰區
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
打房打不到口袋夠深的有錢人？根據台中房仲業者觀測，台中七期豪宅中古屋的 交易價，由年初每坪28~35萬元，漲到目前的35~40萬元，要想買到30萬元以下的機會愈來愈少！觀察目前七期預售案發現，開價普遍維持高檔不墜，每 坪喊價40~65萬，促使七期主戰場移轉到南側低密度、住家環境更幽靜的文心森林公園周邊，多家建商例如時代、國泰、沅林、總太均同步在此推案，至於能否 成功搶市，開價合理才具競爭力。
■ 豪宅自成一格 價格富人認同
日前報載，過半受訪民眾看跌大台北的下半年房價，卻看漲中南部房價，尤其台中地區新推案的首購與換屋大樓單價，開始穩住在15~24萬元，讓原本看似供過於求的豪宅市場單價有被追平的趨勢，這半年來卻又漲了一波。
代銷業者分析指出，台灣M型化社會越來越明顯，『豪宅價值』一直受到有錢人圈子的認同，這種信念很強，只要是好地段的豪宅就有市場，一般民眾不需要以豪 宅市場的冷熱來判斷房市，社會M型化房市真的被切成兩半了，豪宅已自成一格，豪宅現象可能必須被視為常態，一般民眾購屋只須衡量自身能力條件比較重要！
■ 豪宅鄰公園捷運 室內全配省錢省事
時代建設總經理許宏承表示，以『時代圓滿』為例，地段價值逐年看俏，坐落於佔地2萬7千坪的文心森林公園旁，擁有低密度、高綠意、捷運與便利生活四大機能，加上大墩國小、大墩國中今年甫新招生，堪稱七期最優的住宅區。
一般而言，豪宅屋主都有客製化裝修的想法與做法，所以豪宅交屋狀態多為毛胚， 不過許宏承卻認為，全棟全屋採全配建材與設備，住戶不用在花錢裝修，交屋進住少了裝潢的噪音，避免影響生活寧靜。仲介業者說，買全配屋可省一大筆錢，買主若有特別想法仍然可與建商商量，預售屋就有這個好處，比成屋有彈性！
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
2010年9月2日 星期四
[居家] 沒錢裝潢？ 向銀行貸款有撇步
【網路地產王/綜合】
存了幾年的錢，買了房子，卻沒有錢可裝潢，該怎麼辦？首先，可以考慮市面上較划算的裝潢貸款「政府輔助勞工修繕貸款」；否則，在申辦房貸時，將裝潢金額加總在房貸內，也是增加裝潢預算的方法之一，不過，因為裝潢的貸款沒有房屋擔保，視同信用貸款，利率拉高到7％上下，相對較高。
■ 省錢裝潢 政府修繕貸款最划算
目前，市面上最便宜的裝潢貸款，首推政府輔助勞工修繕貸款，利率與勞宅貸款一樣低，目前年息在2.3％以下；其次，則要運用房貸來籌裝潢資金，因為有房屋抵押，以房貸利率計價，利率在3％上下。
此外，市面上也有將裝潢預算，納入房貸總額內的做法，就是在申辦房貸時，將裝潢金額加總在房貸內，一般房貸的貸款成數8成來估算，基本上，銀行已經同意 借出房價8成的貸款給屋主，大都不會拒絕再多借個1～2成的房價，給屋主裝潢新屋，不過，由於貸款成數已超過8成，因此，超過8成的部分，貸款利率比房貸 利率高一些。
■ 銀貸裝潢 上限2成、期限7年
不過，銀行為確保債權，最高抵押權不會超過120％，以市價500萬的房子為例，最高抵押權設定為600萬元，想要借錢裝潢房子的屋主，可以參考抵押權設定標準，不過，能否借到最高抵押權120％，銀行還要評估屋主的還款能力以及房屋的價值。
而審核裝橫貸款的標準，大都以房貸金額為參考依據，一般來說，裝潢金額不會超過房貸金額的2成，以房貸500萬元為例，裝潢金額以500萬的2成，約100萬為限。
除了勞工修繕貸款的利率，與勞宅貸款的利率一樣外，對於沒有擔保品的裝潢貸款，貸款利率比有擔保品的房貸利率高，現在市面上提供的裝潢貸款利率水平，貸款前半年的利率約在4％～5％，進入第7個月，裝潢貸款利率在7％上下，一般貸款期限為7年。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 台中7期明星學區 學生家長急卡位
【網路地產王/劉祈相/台中報導】
到了新生入學的季節，家長為了孩子的將來，紛紛搶進台中七期明星學區，仿效「孟母三遷」精神，期望購買明星學區住宅，好讓孩子成為「明日之星」。然而，部分額滿學校規定，學童在學區內的設籍時間至少需六年，因此當孩子一出生，就得在學區內入籍才符合資格，這使得想讓孩子就讀明星學校的家長們，不得不提前買房子去卡位。
■ 提「錢」卡位 現代孟母樂當「輕移民」
台中縣市將於今年12月25日合併升格為直轄市，在各項重大建設與藍綠線捷運即將成形等利多加持下，升格後市內「輕移民」的現象也將日益明顯。近年來台 中都心及商圈向七期與西南屯方向移動，舊市區逐漸沒落；在台中一般家長心目中的明星學區，已從傳統的中西區，轉往新市政中心特區南側一帶，即公益路、河南 路等周邊區域。
據統計，目前台中市最著名的明星學區「惠文學區」，周邊每坪單價較一般學區住宅高出二成，該區的住戶幾乎都是「非富即貴」的豪宅大戶。雖然進住七期或七期南側代價不少，家長還是擠破頭要搬進來，這正是七期明星學區房價始終居高不下的關鍵。
■ 「大墩國中小」明星學區 結合捷運、公園、文教
其實台中各屯區中小學都在減班，但市府卻為疏解家長想方設法就讀惠文中小學和大新國小的壓力，於是在台中七期設立一座中小學「大墩國中小」，目前接近完工驗收階段，今年9月正式招生。
自去年開始，建商與家長都忙著找土地、找房子卡機會。建設業者顧雯雯表示：「大墩國中小學區，緊鄰河南路與黎明商圈，附近5分鐘步程有文心森林公園、南 屯公園，商家林立生活機能多元豐富。」仲介業者預估，黎明商圈一直往南擴大到南屯公園與五權西路連成一氣，附近大樓與店面的詢問度大增，家長喜歡孩子讀明 星學區，今年九月開學後，大墩國中小學區周邊房價上漲的強度會更明顯。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[房地產] 精算包租公投報率 3%以上再做
【網路地產王／黃京梧／綜合】
當個房東不難，但要做一個賺錢的房東卻不是一件容易的事，尤其在都會區高房價時代，怎樣降低成本、挑選產品、拉高租金報酬率等，都是包租公該學習的功課，而多少以上投報率才能投資呢？房仲業者說，在大台北地區3%以上就可以考慮，越往中南部自然投報率會越高。
■ 台北高房價 3%以上就可投資
台北地區房價這幾年來都在相對高價格，高房價自然壓低了投資報酬率，住商不動產表示，想在台北市當包租公，要有3%以上的投報率才算有賺到錢，如果低於3%、很容易讓人覺得自己忙東忙西，卻賺不到什麼。
在精算投報率時，也要將後續還沒發生的相關費用一起納入，例如房屋修繕、稅費、房屋折舊、房貸利息等一一扣除，且別期待房子月月都有人租，總會遇到租屋換約的空窗期，最好以10個月租金去算投報率。
■ 分割出租較整層出租報酬高
如何增加房屋獲利、讓每間房子都在幫自己賺錢？永慶房屋表示，首先、分割出租較整層出租報酬高，以總價300萬元的20坪公寓為例，整層出租每月租金約 1.1萬元，租金報酬率為4.4%，如果分成三個房間出租，每個月可收租1.5萬元，報酬率達6%，假設三間都改成小套房出租，就可有更高收益。
另外，良好居家環境也是提高租金的一種方式，透過重新粉刷或裝修，添購家具、家電等設備，時常保養管線及冷氣，並提供生活中已經離不開的網路及寬頻，不但能提升房客居住質感，也增加房客的好感度，也因此能收取較高的租金。
【From: 網路地產王www.vrhouse.com.tw】
[居家] 時機歹歹 省錢裝潢設計有一套！
【網路居家王/綜合】
裝潢房子時，最怕的就是做錯決定，花錢事小，萬一人住了進去，才發現當時設計的想法錯誤，讓生活反而更不便利，這個時候，如果要更改設計，勢必會大大影響家人們的日常生活，因此，設計師建議，事前一定要充分討論，避免這樣錯誤發生！
■ 少作裝飾的吧台 客廳及主臥是重點
「吧台是裝飾大於實用的裝修工程！」設計師說，吧台櫃因為深度比一般櫃子深30公分以上，每尺的價格也要NT＄3,800～4,500元，這還不包括吧台的水電設備，有些人作吧台是為了區隔空間，「與其作吧台，不如作個收納中高櫃，還比較實用！」
裝修預算分配，要依空間的需求而定，把大部分的預算，花在最在意或最重要的空間，一般而言，客廳的重要性是大於主臥。因為客廳代表著門面，花的錢最容易 被看到，其次是主臥，其它像客房並不常用，不需要花太多的錢作裝修，所以寧可買一組好一點的沙發，也不要買張根本睡不到的床，在主臥方面也可以在主臥的主 牆，作個簡單的造型間接燈光，雖然花錢，卻讓臥室的等級拉高。
■ 錢花在看得到的地方 陽台盡量不要外推
一般的裝修工程，只要動到泥作、水電及拆除工程，就不會便宜，不僅如此，這些工程都是眼睛看不到或不會注意的地方，如果錢不多，又想省錢，就盡量少動像是 泥作、水電及拆除工程，而以看得到的地方為主，像是燈光或是家具等，只要燈光美，家具質感好，就可以達到裝修的效果。
很多人裝修時喜歡 將陽台外推，以增加室內空間。這樣雖然可以換來空間，但也相對花錢，要是非推不可，又想省錢，只要不動到陽台落地門的水泥牆，就可以省下拆除牆及後水泥修 補及重貼磁磚的費用；很多人只要家中有多餘的空間，都會想到作和室，想像客人來時，可以泡茶聊天，但最後的結果往往是空置不用；更衣室所佔的面積比衣櫥來 得大，臥房的面積最少也要5坪以上，但裝修成本卻比衣櫥來得省，只要在臥房隔一道牆，加上簡單的五金就可作成更衣室。
圖片來源：科宇設計實業有限公司 / design.vrhouse.com.tw/cuddesign / 02-2256-1558
【From: 網路居家王design.vrhouse.com.tw】
[房地產] 與房屋仲介打交道的正確認知
【文／范世華】
房屋市場買售物件的資訊，除了購買預售屋必須要向代銷公司才能取得完整的資訊以外，其他成屋與中古屋的交易市場仍然占有3/4以上，因此主要房地產市場的交易通路，不論是資訊的取得或是買售居間的服務，還是以房屋仲介公司為最普遍的管道。
雖然報紙分類廣告、網路以及待售房屋的門窗上仍然偶爾會有少數刊登「自售」的資訊來源，但是消費者如果真想要尋找一般待售的房子，其實還是得要透過房仲公司的通路，才能夠得到最多的資訊。
■ 擁有完整房屋的買售資訊本來就是房仲公司的強項
任何曾經有過售屋經驗的人都可以知道，只要是你的房子貼上紅紙條，不用等到隔天，你一定會接到十幾通房仲人員打來的電話，要求您給予委託代售（即使註明 “自售免掮”也一樣），房仲為了能夠取得銷售上的參賽權，因為市場上的通路競爭，現在所謂“一般約”的委託銷售情形愈來愈普遍，所以大多數的銷售物件，不 論是屋主自售或是房仲委託代售的房子，相同的標的同時可能都有多幾家的房仲公司可以為您帶看服務，就看你喜歡那一間房子，就看你和那一位房仲的銷售人員對 味，你就和誰談價。
■ 房仲提供資訊及服務，但判斷房屋買售條件仍應自己決定
但是也因為房仲市場的過度競爭，資訊氾濫，你可能搜集到的資訊，經由不同的人所解讀出來的結果可能都會不同，可是又好像都有道理，那麼究竟應該聽信誰的？又應該如何來判斷？
事實上房仲公司本身的業務，主要是在提供買賣房屋的通路，所專注的地方還是在房屋買賣的「開發」與「銷售」上。消費者能夠加以利用的不外乎是它所提供的 售屋資訊和服務，除此之外還有議價的功能，以購屋者（買方）的立場來說，透過房仲公司斡旋議價，可以保護你的出價上限，除非賣方同意以你所出的斡旋價出 售，簽收你支付的斡旋金成為部分的定金，才算是買賣成交的開始，否則除非經過你另外的同意加價，重新和賣方商議，成交的金額一定是經過了雙方達成合意的結 果，不會是讓你無端多付的。
但是由於每一個人對房子的個人喜好選擇不同，這不是房屋仲介人員可以左右的，有關於房屋本身專業的問題，真正的買售決定，最好還是要靠自己。
■ 慎選對的服務人員及優良業者才是最好的保障
雖然房仲所提供的資訊與服務相當多元，對於消費者來說是很好的利用管道，但是由於主客立場的不同，如果換一個角度，可能就是一種殘忍而現實的狀況，消費者絕對不可不知。
以售屋者（賣方）的立場舉一個例子來說明：如果你與房仲簽立委託銷售契約，給予房仲的銷售底價是1,200萬元，合理行情是可以賣到1,300萬元，那 麼在1,200萬元以上的範圍（1,250萬也可以成交、1,200萬也可以成交……），可是如果仲介人員不小心將你的底價透露出去，讓你少賺了50萬， 房仲公司也只是跟您少收個2萬塊的服務費，就銷售人員來說，可能也只不過是少賺個幾仟塊錢的佣金！
你的50萬對別人來說只不過是他口袋裡的幾仟塊錢！萬一是碰到了不會賣的人，回頭來再跟你求情議價，結果以1,150萬元成交，用幾仟塊錢換100萬元的損失？是銷售人員的損失大，還是你的損失大？
因此找對房仲服務人員，對於價格上才會有較好的保障，此外對於購屋可能會碰到的許多問題，你想像不到的各種千奇百怪的例子都有可能發生，若藉由優良品牌 的房仲公司則可以預防避免一些交易詐騙的情形發生，如果碰到房屋瑕疵或後續糾紛的狀況，也可以找得到對象去追索解決問題。
【本文作者為網路地產王資深顧問】
【資料來源: 網路地產王】
2010年9月1日 星期三
訂閱：
文章 (Atom)